張霞?

摘要：在我國市場日益開放的情況下，物管企業(yè)同樣面臨著較大的競爭壓力，其盈利空間不斷被縮小，成本管控成為物管企業(yè)提高經(jīng)營利潤的重要手段。同時，物管企業(yè)面臨的新形勢對企業(yè)的成本管理模式提出了新的要求，物管企業(yè)開始轉(zhuǎn)型實施現(xiàn)代成本管控制度。但新成本管理模式和物管企業(yè)長期執(zhí)行的舊成本管控手段、方法等難以匹配，導致物管企業(yè)出現(xiàn)財務風險?；诖?，本文主要通過對物管企業(yè)成本特性及其管控現(xiàn)狀的分析，研究優(yōu)化成本管控的策略。

關(guān)鍵詞：物管企業(yè);成本管控;優(yōu)化策略

一、物管企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）未掌握成本管理的重點

大部分物管企業(yè)中或多或少存在人員架構(gòu)方面的問題，多數(shù)是由于業(yè)務廣泛而導致人力過于飽和的問題，導致物管企業(yè)人力成本較高，同時也導致企業(yè)總成本居高不下。雖然實施裁員的措施可以短時間通過降低人力成本的方式降低企業(yè)的總成本，但是人員過多裁剪會引起服務質(zhì)量的下降，對企業(yè)的信譽造成影響，甚至損失未來盈利的機會。人力成本的管理并不是物管企業(yè)成本管理的全部，合理的成本管控需要全面綜合考慮人力、材料以及其他各因素，在事前、事中到事后三個方面依次采取適宜的措施，從而達到有效管控總成本的目的。但實際上大部分物管企業(yè)對成本管控認識不足，多數(shù)以裁員、降薪的方法降低成本。

（二）成本管理不成體系

雖然房地產(chǎn)企業(yè)涉及到物業(yè)管理方面的業(yè)務，但隨著物業(yè)獨立管理企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理工作多以外包等形式交由專門的物管企業(yè)負責，而物管企業(yè)普遍在交接后才開始進行成本管控等工作。然而物業(yè)管理中的成本支出和建筑設(shè)計有很大的關(guān)聯(lián)，建筑設(shè)計中雖然也涉及到成本管控，不過建筑單位主要以管控整體項目成本為主，不會過多考慮設(shè)計給之后的物業(yè)管理帶來什么樣的難題。而物管企業(yè)也多忽視建筑設(shè)計帶來的不便，不參與建筑設(shè)計工作，從而導致物管企業(yè)難以從源頭開展成本管控工作[1]。

（三）成本管理多以粗放式為主

人力成本和材料成本是成本管控中兩個重要的可變因素。首先，人力成本受人員數(shù)量、工資配額的影響，而一般普通員工的工資并不高，所以大部分物管企業(yè)多以人員數(shù)量的增減調(diào)整人力成本。但物管企業(yè)在人員的增減上缺乏合理的依據(jù)，人員的數(shù)量主要受當期總部下發(fā)的成本管控任務完成度的影響。其次，物管企業(yè)在材料成本的管理也較為粗放，各小區(qū)、辦公樓的垃圾袋采購、垃圾桶設(shè)置等沒有嚴格的管控，比如多數(shù)企業(yè)垃圾袋的購買原則以“沒有就買”為主，不統(tǒng)計使用數(shù)額，導致企業(yè)存在嚴重的資源浪費、濫用現(xiàn)象。從上面這兩點便可以窺探出物管企業(yè)的成本管理并未精細化，成本管控并未落實到具體。

二、物管企業(yè)成本特性

在分析物管企業(yè)成本管控的優(yōu)化措施時，需要明確物管企業(yè)經(jīng)營中的成本特性，物管企業(yè)成本的特性主要歸結(jié)為以下幾點：

（一）業(yè)務復雜，成本來源多

物管企業(yè)即物業(yè)管理企業(yè)，主要從事物業(yè)管理活動，包括各小區(qū)、辦公樓等在設(shè)備維護、環(huán)境安全維護多方面的工作，業(yè)務較為復雜。對物管企業(yè)來說，其主要的收入來源較為單一，但由于物管企業(yè)需要提供各項服務，所以必須在各管轄的建筑樓設(shè)立專門的管理人員。同時其所承諾的各項服務（比如小區(qū)公共建設(shè)、設(shè)備維修、衛(wèi)生打掃等）都需要配備專門的員工，多方面的服務導致物管企業(yè)成本來源較多，同時成本的來源依據(jù)時間、季節(jié)、周邊環(huán)境等而有所不同。

（二）成本管控層級較多

物管企業(yè)的成本支出多是在管轄建筑樓開展工作時展開，但物管企業(yè)的成本管控并不是一個時間段可以解決的事情。物管企業(yè)管轄下的各小區(qū)、辦公樓等出現(xiàn)的情況不同、需要提供的服務不同，使物管企業(yè)各分支機構(gòu)的成本管控以獨立的形式存在，物管企業(yè)總部難以集中對其進行統(tǒng)一的管理。同時，物管企業(yè)經(jīng)營的特點也使成本管控戰(zhàn)線較長，管理人員在發(fā)現(xiàn)問題時需要先層層向上申報，然后才能實施管控，導致物管企業(yè)成本管控效率難以提高，不利于物管企業(yè)發(fā)展。

（三）成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作量較大

物管企業(yè)的服務費用等由于管轄建筑的用途、地理位置等而有所不同，一般辦公樓的收費高于居民小區(qū)，坐落位置較偏僻的建筑樓收費遠少于黃金地段。同樣，不同地方的成本支出也有所不同。正是由于這一特性，所以物管企業(yè)各分部的成本數(shù)據(jù)先由自己統(tǒng)計，再將結(jié)果呈報到總部。而由于不同分部之間信息編碼的形式并不一定采用統(tǒng)一的標準，所以導致物管企業(yè)在成本數(shù)據(jù)匯總、整合以及加工時的工作量較大[2]。

三、優(yōu)化物管企業(yè)成本管控的對策建議

（一）健全成本管控各環(huán)節(jié)制度

由于物管企業(yè)業(yè)務范圍廣泛且散亂，以及各分部機構(gòu)成本費用受環(huán)境、建筑用途的影響較重，所以各分部機構(gòu)各自核算成本是必然的選擇。但物管企業(yè)要健全成本管控各環(huán)節(jié)制度，以便物管企業(yè)開展管控總成本的工作。如在材料成本的管控方面，物管企業(yè)需要推進集約化采購運作，加大集約化采購規(guī)模，比如可以將如垃圾袋、打掃工具等普遍性的材料進行統(tǒng)一購買，并以各分部按需申請、總部審核的方式來提高成本管控成效。對物管企業(yè)來說，這種方法一方面可以使企業(yè)通過大額訂購減少采購成本。另一方面，總部可以參照各分部以往材料耗費量并對比相似結(jié)構(gòu)其他機構(gòu)的材料耗費量對材料進行管控，減少資源濫用，尤其是在公共設(shè)備方面，企業(yè)需要結(jié)合實際搞好節(jié)能降耗。另外，還有人力成本、維修設(shè)備等方面的成本，物管企業(yè)結(jié)合自身實際情況篩選影響成本的因素，針對性的采取措施進行成本管控。

（二）將與其他企業(yè)的合作提前

首先，由于物管企業(yè)的一部分成本還和建筑設(shè)計掛鉤，比如小區(qū)電路的布局，當電路布局復雜時，無疑增加電路維修的成本。針對這一問題，物管企業(yè)可以將合作時間提前到建筑設(shè)計階段，就物業(yè)管理中可能存在的隱患、風險等由物管企業(yè)的成本管控人員和建筑企業(yè)的成本管控人員進行協(xié)商，調(diào)整建筑設(shè)計，使物管企業(yè)的成本管控從源頭出發(fā)，形成完善的管控體系。其次，物管企業(yè)還可以和其他企業(yè)進行合作，采用服務分包的形式來減少一線作業(yè)層的人力，既降低用工風險，也降低了人力成本。其中，為了保障服務分包模式的順利開展，企業(yè)需要建立科學合理的服務分包評審及管控體系。

（三）加強內(nèi)部控制在成本管控中的運用

內(nèi)部控制可以幫助物管企業(yè)將制定的成本管控制度具體落實，進而提高成本管控的效果。所以，在優(yōu)化成本管控時物管企業(yè)還要加強內(nèi)部控制在成本管控中的運用。在物管企業(yè)將目標成本細分到每個部門后，通過內(nèi)部控制規(guī)范各部門經(jīng)營活動中的各項行為，同時將責任具體到各員工。在問題出現(xiàn)后，及時找到負責人縮短成本管控實施線，提高了問題的解決效率。完善的內(nèi)部控制體系還包括內(nèi)部控制應用、內(nèi)部控制評價和內(nèi)部控制審計三個板塊[3]。所以，物管企業(yè)還要建立完善的監(jiān)督評價制度，對企業(yè)的內(nèi)部控制進行科學合理的監(jiān)管，并對企業(yè)內(nèi)部控制進行有效性評估，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，督促其改進。

（四）加強信息化建設(shè)

物管企業(yè)分支機構(gòu)較多，使企業(yè)日常運營中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)較為龐大，在簡便核算以及提高數(shù)據(jù)準確性的基礎(chǔ)上，物管企業(yè)要加強對科技工具的利用，通過新興技術(shù)應用來加快企業(yè)技術(shù)裝備的升級，以機械代替人工，既提高生產(chǎn)效率，又合理地減少了基層人員。同時也要加強財務信息化建設(shè)，比如ERP系統(tǒng)的運用，物管企業(yè)可以通過ERP系統(tǒng)實現(xiàn)財務信息共享，利用云計算完成數(shù)據(jù)匯總、加工的過程。

四、結(jié)束語

物管企業(yè)成本的特性使其在成本管控時存在較多問題，隨著成本管控逐漸變?yōu)樵鰪娖髽I(yè)盈利空間以及競爭力的重要手段后，優(yōu)化成本管控成為物管企業(yè)經(jīng)營中的重點關(guān)注對象。在新形勢下，物管企業(yè)要從自身出發(fā)，從制定完善的成本管控制度、合理應用內(nèi)部控制等多維度實現(xiàn)成本管控。

參考文獻：

[1]劉林翠.關(guān)于物業(yè)管理的成本分析與優(yōu)化研究[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2018，No.483 （13）：63.

[2]鄧沛.物業(yè)公司如何實行成本管理[J].中國國際財經(jīng)（中英文），2018 （09）：270.

[3]趙靜.淺析物業(yè)公司成本管理與控制[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018 （20）：163-164.