王玉景

摘 要：在房價(jià)過快上漲的背景下，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策來促進(jìn)市場健康、遏制投機(jī)，同時(shí)也衍生出多元化的住房模式，這對傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)造成了極大的沖擊。為了提高企業(yè)生存能力，加強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，做實(shí)、做強(qiáng)內(nèi)控管理成為此階段房地產(chǎn)企業(yè)的管理重心，而強(qiáng)化成本管控、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)則成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理中的重中之重。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性，指出了房地產(chǎn)成本管控存在的問題和局限性，并提出了房地產(chǎn)成本管控的改善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);成本管控

房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。包括立項(xiàng)、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為。是一個(gè)從拿地到前期規(guī)劃再到開發(fā)建設(shè)而后經(jīng)政府多部門驗(yàn)收后完成銷售的復(fù)雜過程，通常需要一個(gè)很長的經(jīng)營周期，期間通過對各種資源的調(diào)度和組合利用，對全過程進(jìn)行系統(tǒng)的成本控制，從而達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)。所以，成本管控在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又顯得尤為重要，如何改善成本管理對加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性和重要性

成本管控不是僅僅的企業(yè)的一種短期行為，而是持續(xù)成長的管理模式，它已然貫穿項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段，具有全體參與性、系統(tǒng)性、連續(xù)性，將對企業(yè)未來在行業(yè)中的發(fā)展有著重要的意義，在目前政府宏觀調(diào)控的格局下，成本管控作為企業(yè)管理的核心，也是企業(yè)管理能力評價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)，實(shí)施有效的成本控制，提高成本的管理水平，才能激發(fā)利潤增長點(diǎn)，從而使企業(yè)在市場競爭中賺取豐厚的利潤并增強(qiáng)對市場的競爭力。

在政府密集出臺各類房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)期，各房地產(chǎn)企業(yè)均面臨著巨大的生存壓力，傳統(tǒng)房地產(chǎn)進(jìn)入微利時(shí)代，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略成為各房地產(chǎn)企業(yè)的競爭戰(zhàn)略。如何通過優(yōu)化成本管控結(jié)構(gòu)、最大化地降低企業(yè)成本，提高企業(yè)資源的有效利用，降低投資風(fēng)險(xiǎn)、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、并且快速收回投資成本，提高企業(yè)綜合收益率，已成為房地產(chǎn)行業(yè)得以健康穩(wěn)健生存的關(guān)鍵。成本管控已經(jīng)成為各個(gè)企業(yè)管理的重點(diǎn)，嚴(yán)控成本勢在必行。

二、房地產(chǎn)成本管控存在的問題

（一）成本管控制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期以建立的目標(biāo)成本來管控整個(gè)開發(fā)過程中的成本，過程中進(jìn)行動態(tài)跟蹤，從而達(dá)到及時(shí)糾偏、嚴(yán)控成本。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在過程中、特別是項(xiàng)目結(jié)束后評估后，對成本偏差的績效制度是缺失、不健全的，有些房地產(chǎn)企業(yè)編制了項(xiàng)目成本管理制度，但在執(zhí)行過程中卻流于形式，使之形同虛設(shè)，造成責(zé)權(quán)不明晰、獎罰不明確，降低了目標(biāo)成本落地性、削弱了成本管控效果，不能真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管控的訴求。

（二）缺乏成本信息化系統(tǒng)

許多房地產(chǎn)企業(yè)并不會對以往的工程成本數(shù)據(jù)以及未來將發(fā)生的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行很好的管理，導(dǎo)致沒有收集建立起良好的成本信息數(shù)據(jù)庫。不能做到高效的信息化成本管理，使成本管理效率低下、錯(cuò)誤問題多、不能通過歷史數(shù)據(jù)吸取經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目過程中工程進(jìn)度的相關(guān)數(shù)據(jù)不能做到很好的及時(shí)傳遞，造成實(shí)際工程量與財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)不具有關(guān)聯(lián)性。

（三）成本管理部門人員設(shè)置不合理

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由成本部門實(shí)施成本管控，實(shí)際上成本部門的成本人員是成本預(yù)決算的專家，但在設(shè)計(jì)、營銷、財(cái)務(wù)、稅費(fèi)、融資等領(lǐng)域并非專業(yè)，而房地產(chǎn)開發(fā)成本是由各開發(fā)環(huán)節(jié)、各項(xiàng)成本費(fèi)用組成的，并且各模塊專業(yè)性都較強(qiáng)，僅由成本部門人員去負(fù)責(zé)全項(xiàng)目的成本管控，很容易造成成本管控的缺失，如在管控范圍的缺失、專業(yè)性的缺失和管控力度的缺失，這些就會導(dǎo)致成本測算數(shù)據(jù)不全面、不準(zhǔn)確，造成過程成本難以管控等問題，最終造成項(xiàng)目成本失控等一系列問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控改善措施

（一）規(guī)范成本管控制度，加強(qiáng)績效考核

在實(shí)現(xiàn)企業(yè)整個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)中成本控制也會貫穿始終，只有在成本管控的過程中對其監(jiān)督、控制及完善才能使企業(yè)的競爭優(yōu)勢更加久遠(yuǎn)。將企業(yè)的各部門的責(zé)任劃分清楚，建立完整的績效考核指標(biāo)，將指標(biāo)從上而下除以分解，讓各部門職責(zé)清晰，獎懲分明，績效考核的建立完善能夠提高成本管控積極性以及提高工作效率，能夠有利于企業(yè)及員工的目標(biāo)達(dá)成、有利于在績效考核的過程中發(fā)現(xiàn)問題并不斷的改進(jìn)問題、有利于員工合理利益的分配，提高員工管控及做事的積極性、有利于促進(jìn)企業(yè)與員工的共同成長。

（二）培育專業(yè)人才，建立信息化系統(tǒng)

企業(yè)的生存發(fā)展離不開人才，在這個(gè)激烈競爭的房企，如何通過培養(yǎng)成本管控的專業(yè)人才對企業(yè)的今后發(fā)展尤為重要，對提高成本管控有著舉足輕重的作用。企業(yè)可以將各部門的翹楚都聚集在一個(gè)新建的部門，讓大家集體辦公，同時(shí)增強(qiáng)其他專業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)能力。？隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算的發(fā)展及應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)完全能夠打造與自身業(yè)務(wù)相結(jié)合的全項(xiàng)目管控信息化系統(tǒng)，將目標(biāo)成本錄入系統(tǒng)，隨著工程進(jìn)度的變化，突發(fā)情況的產(chǎn)生，或者簽證、決算的發(fā)生，隨時(shí)更新系統(tǒng)，使全員能夠第一時(shí)間掌控項(xiàng)目的動態(tài)以及相關(guān)預(yù)警，依托信息化的管理對企業(yè)的管控至關(guān)重要。

（三）優(yōu)化成本部門人員設(shè)置

為打破企業(yè)各個(gè)職能部門只對本部門所負(fù)責(zé)的工作環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)、只對本部門管控范圍內(nèi)的成本負(fù)責(zé)的職責(zé)界限約束瓶頸，實(shí)現(xiàn)大部門、總成本的全項(xiàng)目成本管控意識，需成立由各條線專業(yè)人員組成的“專業(yè)”成本管理部門。該部門人員由項(xiàng)目各專業(yè)職能人員構(gòu)成，包括投資、設(shè)計(jì)、營銷、成本、工程、財(cái)務(wù)等組成，形成大成本的人員構(gòu)成。由這些專業(yè)人員組成的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管控工作，不僅能做到成本的全覆蓋，而且能做到全項(xiàng)目成本在不同職能部門管控成本中的平衡，最終做到成本整合，優(yōu)化成本工作、優(yōu)化企業(yè)總成本。

參考文獻(xiàn)：

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