高攀

摘要：房地產(chǎn)領(lǐng)域自20世紀(jì)90年代以來，雖然總體有一定的起伏，但消費(fèi)者投資過熱的狀況基本上一直存在。房地產(chǎn)市場很長一段時(shí)間都是以新房為主，但是隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，人民生活觀念的改變，二手房交易逐漸變得活躍。通過對二手房交易稅收政策現(xiàn)狀；二手房交易稅收征管問題進(jìn)行分析。提出提高稅務(wù)征管信息化水平；提高征管效能等解決二手房交易稅收征管問題的對策。

關(guān)鍵詞：二手房交易；二手房稅收；稅收征管

中圖分類號：F812 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）03-0085-02

1998年6月29日，我國的房地產(chǎn)交易市場正式啟動(dòng)。這是因?yàn)槊赓M(fèi)分配職工福利房的歷史就此結(jié)束，房地產(chǎn)的交易開始變得活躍。進(jìn)入21世紀(jì)初，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“黃金的十年”，尤其是成功加入WTO以來，GDP增速屢創(chuàng)新高。經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展促進(jìn)了人民生活觀念的改變，二手房交易市場越來越活躍。但是進(jìn)入21世紀(jì)第二個(gè)十年以來，房地產(chǎn)市場增長勢頭似乎過于猛烈，甚至出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定和住房制度的改革都需要一個(gè)穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)交易市場。所以由于這些社會發(fā)展新階段的出現(xiàn)，進(jìn)一步要求房地產(chǎn)稅收征管措施的完善。隨著城市化進(jìn)程的加快，尤其是城鎮(zhèn)人口比例的逐漸攀升，人們對于房子的強(qiáng)烈追求必然導(dǎo)致對土地資源的需求越來越大。而城鎮(zhèn)土地的有限性將導(dǎo)致新房的比例逐漸降低，房地產(chǎn)交易的重點(diǎn)向二手房轉(zhuǎn)移。尤其是在北上廣等一線城市奮斗的年輕人來說，小面積的二手房往往是首選。同時(shí)由于新房普通存在預(yù)售的情況，消費(fèi)者往往不能第一時(shí)間住進(jìn)去，而二手房則是現(xiàn)房，所以這些原因都促進(jìn)了二手房交易市場的活躍。

一、二手房交易稅收政策現(xiàn)狀

我國二手房交易稅收政策在不同地區(qū)具有差別，比如一線城市有對于交易房屋是否“滿兩年”和“滿五年”區(qū)別對待的規(guī)定，還有對普通住宅和非普通住宅也有不同的納稅標(biāo)準(zhǔn)，具體二手房交易稅收政策見表1。

二、二手房交易稅收征管問題分析

（一）征管資源有限與市場不斷變化之間的矛盾

眾所周知，中國金融體制還不太健全，市場往往“聽風(fēng)就是雨”，經(jīng)常出現(xiàn)政策利好的出臺拉升股價(jià)，或者某領(lǐng)域的挫敗導(dǎo)致股市的下跌。房地產(chǎn)市場也是一樣，政府對交易的限制加深或者放松會導(dǎo)致成交量迅速出現(xiàn)相應(yīng)的變化。某項(xiàng)限購或者限售政策的出臺甚至?xí)?dǎo)致市場劇烈波動(dòng)，市場交易激增或者驟減的情況司空見慣。然而稅務(wù)部門人員有限，設(shè)備有限，這樣經(jīng)常發(fā)生的變化會導(dǎo)致稅務(wù)人員產(chǎn)生極大的工作壓力，受訪人群也會因排隊(duì)時(shí)間過長產(chǎn)生不滿的情緒。

針對二手房網(wǎng)簽真實(shí)計(jì)稅價(jià)格的管控也不夠完善。北京市將交易的房屋分類為二手商品住房、特殊二手商品住房、已購公房再上市等，分類非常寬泛，沒有對具體細(xì)節(jié)的管控，比如，車位、地下室、儲藏室、地面花園和樓頂花園等。在戶型上也沒有具體規(guī)定，比如LOFT住宅戶型和大平層肯定是有區(qū)別的，也沒有對一層下躍戶型和單純地下室戶型的再區(qū)分。只有在區(qū)域和建筑年代上有所考慮，但這對于最后計(jì)稅價(jià)格的確定依然是非常不科學(xué)的。對于二手房交易計(jì)稅價(jià)格的判定方法單一，會對市場產(chǎn)生扭曲的效果，甚至在北上廣等一線城市對高檔住宅、獨(dú)棟別墅的不科學(xué)認(rèn)定，產(chǎn)生了計(jì)稅價(jià)格和市場價(jià)格相差甚遠(yuǎn)的結(jié)果。二手房交易的指導(dǎo)價(jià)并沒有跟隨市場的變動(dòng)而調(diào)整，這就會使部分人有機(jī)可乘，偷逃稅款。買賣雙方和房屋中介往往會有“上有政策，下有對策”的心理，導(dǎo)致巨額稅款的流失。買賣雙方甚至?xí)炗啞瓣庩柡贤?，互相溝通好，人為降低網(wǎng)簽價(jià)格，導(dǎo)致稅務(wù)部門征收困難重重。

（二）征管環(huán)節(jié)增加與征收效率較低之間的矛盾

隨著房屋交易市場的活躍，倒逼改革的作用也日漸增大，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列政策和法律也陸續(xù)出臺。在二手房交易過程中，納稅人申報(bào)轉(zhuǎn)讓稅款時(shí)買賣雙方的基本信息可在住建部網(wǎng)站進(jìn)行簡單了解。該政策實(shí)現(xiàn)了有關(guān)部門的信息共享，有利于完善稅收監(jiān)管。但由于信息量過大等原因，各部門溝通及網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)并不能進(jìn)行有效及時(shí)的更新，最終產(chǎn)生的效果和預(yù)期相比往往并不理想，反而因?yàn)榱鞒躺系脑黾訉?dǎo)致二手房交易稅收的征納環(huán)節(jié)過于繁瑣。

目前二手房交易雙方需要繳納的稅涉及太多稅種，有增值稅、個(gè)稅、契稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，而且在各項(xiàng)稅種的政策設(shè)置上也不夠統(tǒng)一，不同地方甚至同一地方不同時(shí)間繳納的稅收都不太一樣。各項(xiàng)稅收政策的出臺在整體稅負(fù)上也欠佳考慮，缺乏全局視角上的設(shè)定。這往往造成二手房交易申報(bào)稅款時(shí)，一個(gè)簡單的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)因?yàn)槟骋粋€(gè)稅種判定的不同而對最終的稅負(fù)產(chǎn)生較大影響。例如，當(dāng)某人因個(gè)人原因出售自住房屋，由于一些歷史遺留問題或個(gè)人原因丟失或無法提供房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅票時(shí)，按規(guī)定相關(guān)稅收的征收要依據(jù)產(chǎn)權(quán)證或契稅發(fā)票的完稅證明抵扣房屋價(jià)值，個(gè)稅的征收就沒有這樣的規(guī)定，這就很可能給稅收征納雙方造成矛盾，不利于稅務(wù)部門工作的順利開展，稅務(wù)人員無法向納稅人做出非常細(xì)致的解釋。

（三）納稅需求增加與稅務(wù)部門服務(wù)水平不高之間的矛盾

眾所周知，我們遇到事情第一時(shí)間想到的是盡快解決，誰都不想拖太久，納稅人依法繳納二手房交易稅收最期待的就是盡快走完所有流程。但目前稅務(wù)部門仍存在辦事效率較低，服務(wù)化和信息化辦稅依然在路上等問題?；鶎酉嚓P(guān)稅務(wù)部門在有限的人力和物力條件下，并不能做好科學(xué)合理高效服務(wù)納稅人的角色。尤其是當(dāng)納稅人因某項(xiàng)政策的驅(qū)動(dòng)下集中申報(bào)稅款時(shí)，不能確保服務(wù)質(zhì)量和納稅人的合法權(quán)益，甚至于征納雙方產(chǎn)生嚴(yán)重的矛盾。再加上部分人納稅意識不強(qiáng)，偷稅漏稅時(shí)有發(fā)生，“陰陽合同”屢禁不止，當(dāng)越來越多人產(chǎn)生這種想法，都不按實(shí)際成交價(jià)格向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，那么國家將承受巨大的稅額損失。所以信息化納稅迫切需要出臺和完善，提高稅務(wù)部門服務(wù)水平，以滿足人民群眾日益增長的納稅需求。這里需要特別注意的是發(fā)票的管理和監(jiān)督，二手房交易稅收申報(bào)繳納時(shí)目前買賣雙方往往會自己手填相關(guān)數(shù)據(jù)，這就存在很大的漏洞和不法分子的“操作空間”，給稅務(wù)部門的審核工作帶來極大困擾。

三、解決二手房交易稅收征管問題的對策

（一）提高稅務(wù)征管信息化水平

稅務(wù)部門應(yīng)該提供一套一體化的信息交流平臺，剔除一些不必要的納稅程序，尤其是把重復(fù)性的工作自動(dòng)化，這樣才能最有效地提高工作效率，讓納稅人滿意。另外要從漏洞入手，堵住政策的口子，避免“上有政策，下有對策”的情況繼續(xù)存在。此外，要專門注意加強(qiáng)對二手房交易價(jià)格的監(jiān)督和管理，做到隨時(shí)隨地全網(wǎng)信息化查詢，減少稅額流失。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，稅務(wù)機(jī)關(guān)辦公要時(shí)刻走在時(shí)代的前列，深入貫徹執(zhí)行物聯(lián)網(wǎng)的大連接戰(zhàn)略。該信息化平臺也不應(yīng)只是在重點(diǎn)方面實(shí)現(xiàn)突破，細(xì)節(jié)上的優(yōu)化也許更能夠讓稅務(wù)機(jī)關(guān)提高效率，更能讓納稅人滿意。比如納稅人在申請某項(xiàng)優(yōu)惠政策和了解各項(xiàng)流程原理時(shí)，應(yīng)能夠自主查詢相關(guān)內(nèi)容和各項(xiàng)流程措施，直觀有效地展現(xiàn)給納稅人。

（二）提高征管效能

征管方式方面，我們最應(yīng)該加強(qiáng)的是事后征管，起到防火墻的作用。對于違法犯罪行為進(jìn)行堅(jiān)決打擊，必須起到警示作用，做到有法必依。比如納稅人假報(bào)二手房交易成交價(jià)格，簽訂“陰陽合約”，就可以依法追究其具體責(zé)任，并考慮記入誠信檔案，對其進(jìn)行多方位懲罰，保障稅法權(quán)威，防止稅款流失。還可以考慮建立預(yù)警機(jī)制，對于某些屢禁不止而又固定發(fā)生在某些小區(qū)的二手交易房屋進(jìn)行“重點(diǎn)照顧”，稅務(wù)工作人員在處理這方面納稅申報(bào)時(shí)，可以提交給相關(guān)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者物價(jià)局，委托相關(guān)部門進(jìn)行實(shí)地走訪，具體調(diào)查其真實(shí)市場價(jià)格和成交價(jià)格，并計(jì)入檔案，實(shí)行對該小區(qū)的跟蹤管理，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)程度，保障國家稅收的足額征收。

在計(jì)稅依據(jù)上應(yīng)探索更加科學(xué)合理的機(jī)制，可按比例計(jì)稅。二手房交易稅收申報(bào)繳納時(shí)，相關(guān)部門會在申報(bào)價(jià)、評估價(jià)和核定價(jià)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作參考。為了兼顧公平和效率，應(yīng)試行比例計(jì)稅的方式。比例計(jì)稅的關(guān)鍵在于衡量標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來判斷二手房交易的申報(bào)價(jià)是否偏低。在沒有偏低的情況下兼顧三個(gè)參考價(jià)格按照不同的占比計(jì)算最終形成計(jì)稅價(jià)格。

（三）創(chuàng)新納稅服務(wù)機(jī)制

在二手房交易稅款申報(bào)方面，不能一味的采取對納稅人“嚴(yán)防死守”的態(tài)度，稅務(wù)部門人員應(yīng)始終樹立服務(wù)納稅意識，始終以服務(wù)好納稅人為工作的出發(fā)點(diǎn)，不斷提高服務(wù)水平。這還需要進(jìn)一步深化稅收征管體制改革，實(shí)現(xiàn)以納稅人為本的中國特色社會主義人本稅收。比如在從二手房交易稅收申報(bào)的流程上可以考慮先進(jìn)行必要流程的處理，然后重視后期的審核工作，優(yōu)化前期辦稅流程，讓納稅人盡早走完流程，后續(xù)只需要“聽信”即可。如果納稅人弄虛作假，最終折騰的是納稅人自己。

要重視稅收宣傳工作，盡可能地為納稅人提供更多有意義的涉稅信息。比如在實(shí)際工作中要注意整合梳理納稅人最常用到的工作內(nèi)容。尤其是一些具體的二手房交易稅收上的項(xiàng)目，可通過制作相關(guān)微信公眾號，提供二維碼，讓納稅人通過簡單便捷地掃碼獲取相關(guān)信息?？煽紤]在辦稅服務(wù)大廳進(jìn)門處張貼二維碼，并制作稅收宣傳海報(bào)，讓納稅人清楚明了地知曉辦稅流程和所需資料，盡最大努力減少納稅人等待時(shí)間和辦稅期限。

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[責(zé)任編輯：王 旸]