摘 要：文章通過對中國房地產宏觀調控政策的概念和實施途徑進行深入研究，闡述了當前宏觀調控政策的效果，并結合現狀提出進一步完善相關政策的合理化建議，以期為我國房地產市場經濟的健康發(fā)展提供參考。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；政策效果

引言：房地產市場經濟是我國整體經濟發(fā)展的重要組成部分之一，它的健康發(fā)展能夠為許多相關行業(yè)帶來極高的經濟效益。但是在房地產宏觀調控政策下，我國雖然已經取得了一定的良好成效，但是房價攀升、百姓住房難等與民生息息相關的問題仍然不斷凸顯，所以，國家宏觀調控政策的進一步完善迫在眉睫。

1 中國房地產宏觀調控政策的概念和實施途徑

1.1 中國房地產宏觀調控政策概念

中國房地產宏觀調控政策主要是指，國家在房地產行業(yè)市場發(fā)展的過程中，為了消除可能出現的房產市場失靈，規(guī)范房產市場的運行，促進房產市場的健康發(fā)展，實現相關資源的優(yōu)化配置以及公平與效率的有機統一，為房地產行業(yè)市場提供健康的宏觀環(huán)境，按照房地產行業(yè)市場的發(fā)展規(guī)律，運用調節(jié)機制和調節(jié)手段，使得房地產行業(yè)市場能夠均衡發(fā)展以及有序運行而制定并出臺一系列的公共政策總稱。我國房地產宏觀調控政策主要分為財政政策、金融調控政策以及土地調控政策等。通常來講，財政政策調控房價的作用是最直接、有效的；金融調控政策調控房價的作用是最迅速的；而土地調控政策調控地價的作用也非常迅速、有效[1]。

1.2 中國房地產宏觀調控政策的實施途徑

中國房地產宏觀調控政策主要通過財政政策、貨幣政策、土地政策以及相關行政政策對房產行業(yè)市場進行宏觀調控。

第一，現階段最主要的財政政策調控途徑就是稅收，例如契稅、房產稅以及土地增值稅等。第二，現階段，我國房地產宏觀調控的主要手段之一包括了貨幣政策，它主要含有存款準備金政策、利率政策以及信貸政策，這三項的變化對房產市場的調控會產生極大影響。第三，土地政策在調控過程中主要包含土地供應策略和閑置土地處置策略，不僅能有效打擊房產投機人員、穩(wěn)定市場發(fā)展，也能從供求關系的角度進行房產市場的調控。第四，行政政策主要包含了行政問責制度以及限貸限購的政策。

2 中國房地產宏觀調控政策的效果

2.1 中國房地產宏觀調控政策的良好效果

我國房地產宏觀調控政策的出臺，是為了保持房地產行業(yè)市場的健康發(fā)展，對其具有一定程度的積極作用，并取得一定的良好效果。截至目前，房地產宏觀調控政策起到的積極作用主要包括在一定的程度上控制了房價，使得我國的國民經濟穩(wěn)定、健康發(fā)展；穩(wěn)定了房地產市場的根基，降低了房地產行業(yè)市場的泡沫；規(guī)范了當地政府以及房地產企業(yè)的行為。

2.2 中國房地產宏觀調控政策下依然存在的問題

當前我國房地產宏觀調控政策雖然已經有了一定的成效，但是現實房地產行業(yè)市場中仍然存在許多問題。

第一，部分地方政府的經濟發(fā)展過于依賴當地的土地財政，因此必須完善相關的土地制度和財稅制度。第二，我國社會的穩(wěn)定、公平目標與國家的效率目標有所矛盾和沖突。第三，居民間住房的貧富差距越來越大。第四，國家貨幣的超量供應。第五，房地產企業(yè)對銀行貸款過度依賴，進行負債運營。

3 中國房地產宏觀調控政策進一步完善的建議

3.1 完善中國房地產宏觀調控政策的配套制度

房地產宏觀調控政策的落實前提，主要在于科學合理的相關配套制度的完善和支持。在目前，相關的配套制度主要有征地制度、土地出讓制度、官員考核制度、投資監(jiān)管制度以及稅收制度，完善這些制度主要有兩個原因：一方面，當前我國房地產宏觀調控政策沒有達到預期效果的一個重要原因是政策缺少相關配套制度和政策實施的連續(xù)性。房地產宏觀政策的制定，需要有國務院的批準，同時要經國務院指導性的意見以及有關部門的相關細則補充和出臺，隨后歷經數月甚至幾年才可以最終落實。因此，政府相關部門需要加強對房地產規(guī)律性進行有效分析并掌握，進而確保房地產宏觀調控政策的配套制度完善以及其連續(xù)性，才能得到良好的調控效果。另一方面，部分地方政府只注重地方經濟的發(fā)展和增長，忽視了很多民生問題。因此，急需完善有關政策的配套制度。例如，當地政府若想將當地經濟最大化發(fā)展，就要加強對土地的經營來促進地方生產經濟增長。這種情況下，當地政府有關部門可以通過完善和實施征地制度以及土地出讓制度，達到地方經濟增長的目標。由此可見，將相關的配套制度加以完善和落實，中國房地產宏觀調控政策才能有效解決各地的民生問題[2]。

3.2 對不同的房地產需求區(qū)別對待

隨著我國房地產市場的飛速發(fā)展以及其市場需求的不斷變化，政府各級相關人員需要正視當前不同的房地產需求，并將其精準區(qū)分并區(qū)別對待。

首先，對于自住性的需求，政府需要對其盡量照顧，適當放寬限制政策。其次，對于投機性需求的“房倒子”，各地政府必須對其進行嚴厲地打擊，并嚴格進行限制。因為這種需求會通過短期的持有，隨后轉手賣出取得暴利，進而導致房價的非理性上漲，會使市場波動加劇，嚴重時很可能會形成房產泡沫，給社會造成不良的影響，故而政府必須嚴厲制止。最后，各級政府相關人員，需要承認并保護那些合理的投資性需求。房地產自身屬于一種投資性高的“商品”，主要的投資目標是通過出租房屋獲取利益。當前許多城市人口的流動性非常大，房屋的租賃需求與日俱增，因此，房地產投資性需求應運而生，能夠有效地解決人們的租賃需求。

3.3 房地產開發(fā)的科學規(guī)劃

在實際的房地產行業(yè)發(fā)展進程中，大量土地資源的擱置、大量建筑材料的消耗以及部分開放商的土地盲目開發(fā)，導致大量資源被浪費。因此，各地政府需要盡快將當前房地產行業(yè)發(fā)展的模式轉變成“節(jié)約型”的發(fā)展模式，同時將對房地產行業(yè)進行研發(fā)的資金投入提高，以便促使房地產市場資源的浪費和消耗，將過剩的產能進行淘汰，最終達到房地產開發(fā)成本效益得以科學規(guī)劃，減少開發(fā)商盲目開發(fā)的目的。

3.4 落實中國房地產宏觀調控政策，增強監(jiān)管力度

在我國房地產宏觀調控政策的實施過程中，中央政府是政策制定的主體，各級地方政府是政策落實的主體，二者在政策傳遞和執(zhí)行的進程中極易造成偏差。宏觀調控政策的效果無法達到預期，各級當地政府的執(zhí)行力差是主要原因之一。在政策實際實施過程中，部分當地政府的經濟發(fā)展因為過于依賴其土地財政的收入，因此常常會在國家規(guī)定的最終期限才執(zhí)行房地產宏觀調控政策，導致政策的目的無法達成，政策的效果不能夠達到預期。

這要求各級監(jiān)管部門增強監(jiān)管力度，在房地產宏觀調控政策下發(fā)時就要執(zhí)行公平、公正、公開的問責制度，從而促使當地政府加大執(zhí)行力度和加快執(zhí)行速度，最終提升我國房地產宏觀調控政策的實施效果[3]。

3.5 穩(wěn)定國家的貨幣政策

貨幣政策的穩(wěn)定，能夠使得房地產行業(yè)既不會發(fā)生過于低迷的現象，也不會出現過熱現象，這對房地產行業(yè)市場資本的良好循環(huán)十分有利。相對的，貨幣政策如果不穩(wěn)定，將會致使房價漲跌幅度過大，加之投機者對行業(yè)秩序的惡意擾亂，會使得真正的房產購買者不敢進行房屋買賣，最終使房產市場失去了活力。

4 結論

總體而言，在我國為房地產經濟市場制定出臺了房地產宏觀調控政策之后，雖然已經取得了一定程度的良好效果，但也在此過程中逐漸發(fā)現了很多問題。因此，有關部門必須針對性地采取管控措施，保持房地產市場經濟的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]婁文龍，張娟.中國房地產宏觀調控政策變遷量化研究——基于共詞和聚類分析的視角[J].上海經濟研究，2018（08）：63-72.

[2]劉江.房地產宏觀調控政策對大型城市住房價格影響研究[D].天津商業(yè)大學，2017.

[3]梁惠民.我國房地產行業(yè)宏觀調控政策與其可持續(xù)發(fā)展關系分析[J].金融經濟，2016（16）：34-36.

作者簡介：秦喬旭（1998—），男，漢族，河北石家莊人，本科，研究方向：金融工程。