吳采萱

（上海師范大學(xué) 哲學(xué)與法政學(xué)院，上海 200234）

住房是人類賴以生存、生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，但是在我國大多數(shù)中低收入家庭還是需要依靠政府的力量來解決最基本的住房問題。從1949年開始，我國的保障性住房制度經(jīng)歷了三次變革。這三次變革一定程度上可以看出國家與市場關(guān)系的變遷。根據(jù)羅意[1]在2013年的相關(guān)研究，我國的保障性住房系統(tǒng)經(jīng)歷了從無到有、從多到少和從少到全三個階段。第一次變革（1949-1979）的特點是住房完全福利化，由單位負(fù)責(zé)分房，租金便宜，但是保障性住房的數(shù)量不多，難以滿足大部分居民的需求。第二次變革（1980-1997）發(fā)生在改革開放以后，政府提倡市場化和商品化買賣，這個時期內(nèi)的商品房數(shù)量迅速增加，保障性住房數(shù)量減少。第三次變革發(fā)生在1998年以后，隨著住房市場的發(fā)展，房價升高，部分居民難以通過購買商品房解決住房問題，其中大部分是中低收入群體。在這一階段，國家陸陸續(xù)續(xù)頒布相關(guān)文件，提倡商品房和保障性住房兩者同時發(fā)展的重要性，重新重視和推動保障性住房的建設(shè)，形成了包含經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房在內(nèi)的保障性住房系統(tǒng)。根據(jù)2013年政府部門發(fā)布的相關(guān)文件，從2014年開始，我國各地區(qū)的公共租賃住房和廉租住房并軌。在兩種保障性住房并軌之后，應(yīng)該如何進(jìn)行租金定價的問題是應(yīng)該考慮的一個重要方面。

一、理論背景與現(xiàn)實難題

（一）理論背景

我國學(xué)者對于公租房租金定價的研究是從2009年開始，在近幾年研究成果的數(shù)量較多。我國的住房保障制度是從1998年第三次住房變革開始慢慢發(fā)展起來的，公共租賃住房和廉租房并軌是在2013年12月正式提出，2014年開始實行。因此，我國對于“兩房并軌”之后公租房租金定價方面的研究仍然處于初級階段，目前公租房租金定價的研究主要分為以下幾個方面。

從公租房租金定價的基本原則來說，大部分學(xué)者都普遍認(rèn)可的定價原則包括公平性原則、持續(xù)性原則和保障性原則等。公租房屬于準(zhǔn)公共物品，準(zhǔn)公共物品的定價不同于純公共物品和一般的商品定價，一方面不能完全受市場調(diào)節(jié)，另一方面受到準(zhǔn)公共物品特性的影響。所以在住房保障領(lǐng)域，公租房的租金定價既要考慮公租房供給方的成本與回報，又要考慮公租房保障對象的支付能力。

從公租房租金定價和調(diào)整的參考因素上來看，主要的參考因素包含成本、市場房價、租戶的收入水平和支付能力。例如，魏中元[2]搜集幾十個城市的公租房租金數(shù)據(jù)，利用主成分分析法，綜合分析影響公租房租金定價的因素，認(rèn)為保障對象的支付能力、住宅租憑市場租金水平和建安成本是對公共租憑住房租金價格影響最大的因素。還有部分學(xué)者對此進(jìn)行補(bǔ)充。例如，虞曉芬、曾輝[3]基于效用最大化理論和公租房可持續(xù)發(fā)展原則，細(xì)致分析了影響公租房租金價格的影響因素，認(rèn)為租金定價應(yīng)該考慮到公租房的居住環(huán)境、保障對象的家庭結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)居住情況等。公租房和租戶情況都具有一定異質(zhì)性。從定價來看，公租房租金定價不僅需要考慮成本、市場房價、租戶的收入水平和支付能力等因素，還需適度考慮租戶家庭情況、居住環(huán)境、交通狀況等方面。從租金調(diào)整來看，前人主要從前三個主要因素進(jìn)行研究。

我國當(dāng)前有關(guān)公租房租金定價的研究按照其參考的主要因素進(jìn)行劃分主要有四種情況，分別是基于成本考慮的成本定價法、基于保障對象收入情況考慮的收入定價法、基于市場租金情況考慮的市場調(diào)節(jié)定價法和綜合兩個或兩個以上因素考慮的綜合定價法。首先，成本定價法大多基于投資方、建設(shè)方的利益角度進(jìn)行考慮，因為公租房一旦建成，其使用壽命相比于其他產(chǎn)品來說更持久，所以為了當(dāng)前公租房出租的可持續(xù)性考慮和后期鼓勵社會資本投資公租房建設(shè)的考慮，必須要保障投資方和建設(shè)方的利潤，尤其是BOT模式下的公租房項目，例如高華麗、閆建[4]的相關(guān)研究。但是，使用成本定價法的學(xué)者相對其他方法研究的學(xué)者來說，相關(guān)的研究還是比較少。其次是收入定價法，這種收入定價方法主要基于住戶的需求進(jìn)行考慮，從保障對象的收入情況來計算其應(yīng)該支付的租金金額，但是這種方法實際上有可能加大政府的財政負(fù)擔(dān)。同時，也有部分學(xué)者主張市場定價法，市場調(diào)節(jié)定價法是指以住房市場租金為基準(zhǔn)，通過一定折扣來確定公共租賃住房的租金的一種租金定價方法。市場調(diào)節(jié)定價法考慮了區(qū)位、住房品質(zhì)的差異對住宅租金的影響，但是對于保障對象的貨幣支付能力的考慮有所欠缺。

但是，從當(dāng)前研究成果的數(shù)量上來看，我國公租房租金定價的趨勢是使用綜合定價法。綜合定價法的發(fā)展主要是因為成本定價法、收入定價法、市場調(diào)節(jié)定價法具有一定的局限，成本定價法可能導(dǎo)致租金過低，政府財政負(fù)擔(dān)過大；收入定價法缺乏評定租戶支付能力的系統(tǒng)，實際操作難度大；市場調(diào)節(jié)定價法有可能導(dǎo)致租金過高，公租房空置。所以，當(dāng)前前人對于公租房租金定價的方式主要是綜合定價法。綜合定價法種類繁多，或是前三種方法不同組合，或是以某一種為主算出基準(zhǔn)租金，配合其他因素進(jìn)行調(diào)節(jié)決定實際租金，或是考慮到其他非主要影響因素，等等。

（二）現(xiàn)實難題

在上海，公租房租金定價的方法是市場調(diào)節(jié)定價法，但是由于其在確定公租房租金時所采用的折扣比例較低，直接按照市場租金的80%～90%的比例確定，這導(dǎo)致公租房租金定價偏高。當(dāng)前公租房租金和同區(qū)位普通商品住房的市場租金差別不大，超出了較低收入家庭的租金支付能力，加之公租房的品質(zhì)和普通商品住房存在一定差異，造成公租房空置。針對市場調(diào)節(jié)定價法的弊端，考慮到保障群體和公租房兩者的異質(zhì)性，以住房過濾理論和住房梯度理論為指導(dǎo)，主張采用兼顧保障對象的可支付能力和市場租金的綜合定價的方法，以上海地區(qū)為例進(jìn)行分析。

二、基于綜合定價法的上海市公租房定價實證分析

兼顧保障對象的可支付能力和市場租金的綜合定價的方法進(jìn)行公租房租金定價，首先根據(jù)各個保障家庭的收入差異劃分梯度，再通過剩余收入法計算基準(zhǔn)租金R1，體現(xiàn)了公平性原則；其次，通過調(diào)查得出各個地區(qū)的市場租金，得出租金Ri2，體現(xiàn)區(qū)位差異；最后，設(shè)置權(quán)重，得出公租房的租金定價R。本文所用到的上海市全市常住居民家庭基本情況數(shù)據(jù)來源于《上海統(tǒng)計年鑒2017》[5]，具體來說包含戶均人口、戶均從業(yè)人口、人均可支配收入、人均消費(fèi)支出等。本文所用到上海市各地區(qū)市場租金來源于上海市住房租憑公共服務(wù)平臺。

（一）測試基礎(chǔ)租金

符合公租房申請條件的申請人包含原來廉租房申請者和原來公租房申請者，本文參考景楊洋等[6]的方法將符合公租房準(zhǔn)入條件的居民收入劃分梯度，2016年上海市常住戶家庭年人均可支配收入為54305元，換算成月人均可支配收入約為4525元，按照月收入進(jìn)行劃分五個梯度，將符合廉租住戶準(zhǔn)入條件的申請人劃分一個梯度，余下每兩個相鄰梯度之間月人均可支配收入相差約為606元，具體見表1。

表1 月收入梯度表Tab.1 Monthly income gradient table

根據(jù)滬府發(fā)（2010）32號《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，公共租賃住房套均建筑面積一般控制在40～50平方米，但是在實際操作中，存在較多30平方米的用于個人使用的公租房，所以這里設(shè)定居住面積為 30、35、40、45、50平方米，根據(jù)住房過濾理論/住房梯度理論，五個居住面積分別與保障家庭的人均月收入梯度相對應(yīng)。根據(jù)解海等[7]的說法，國際上通用的合理房租收入比區(qū)間為20%～30%，所以，這里將住房支付能力指數(shù)分別設(shè)為20%和30%。

R1為基準(zhǔn)租金，A為人均月收入，B為居住面積，住房支付能力指數(shù)為C，這里將住房支付能力指數(shù)設(shè)置為20%和30%。用公式1表示如下：

根據(jù)公式1算得每個收入梯度對應(yīng)的基準(zhǔn)租金，具體如表2所示。

表2 基準(zhǔn)租金Tab.2 Base rent

（二）調(diào)查市場租金

市場租金來自于上海市住房租憑公共服務(wù)平臺，按照公租房的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查市場租金，以面積為30～50平方米，出租方式為整租，裝潢為簡裝，分別搜索上海市各區(qū)房源，抽取八個為樣本，計算其平均租金（元/月·m2），如表3所示。

表3 市場租金Tab.3 Market rent

（三）最終租金

R為公租房的最終租金，R1為基準(zhǔn)租金，Ri2為各個地區(qū)的同等條件住房市場租金，φ1、φ2為權(quán)重系數(shù)，權(quán)重系數(shù)需要顧及到公租房保障家庭的可支付能力和市場租金的影響。用公式2和公式3表示如下：

按照最終租金是否在保障對象的可支付能力范圍內(nèi)進(jìn)行劃分，存在兩種情況：其一，保障對象可以負(fù)擔(dān)該公租房租金；其二，最終的租金不在保障對象的可支付能力范圍內(nèi)，這意味著政府需要進(jìn)行一定的貨幣補(bǔ)貼。

李海濤[8]認(rèn)為，這種賦權(quán)方法體現(xiàn)了包括使用者、建設(shè)者、管理者等不同利益相關(guān)者的租金訴求。由于相關(guān)數(shù)據(jù)獲取困難和個人能力限制，難以對權(quán)重系數(shù)進(jìn)行精確賦值。同時，鑒于上海市住房市場租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)在基準(zhǔn)租金以上，以及基于對公租房的保障性和福利性的考慮，本文暫且將φ1取值0.97，φ2取值0.03，以普陀區(qū)為例進(jìn)行計算，普陀區(qū)市場租金為每月每平方米95.85元。最后算得的租金如表4所示。

表4 公租房最終租金Tab.4 Public rental final rent

（四）分析結(jié)果

首先，從以上圖表可以看出，對于同一個處于保障范圍的家庭來說，隨著收入水平的提高，其應(yīng)該承擔(dān)的租金也隨之提高。對于不同的處于保障范圍的家庭來說，如果收入水平有所差異，根據(jù)收入水平的梯度劃分，不同家庭應(yīng)該承擔(dān)的租金也可能有所不同，隨著收入水平所在梯度的提高，租金也有所提高。雖然在本文中，根據(jù)住房過濾理論/住房梯度理論，不同收入家庭的居住面積隨著收入水平提高而有所增加，但在兩房并軌后，是允許不換房子，即月租金單價有所提高，住戶可以繼續(xù)居住在原來住房。從保障對象的住房可支付能力指數(shù)來看，隨著住房可支付能力指數(shù)的提高，租金也隨之提高。

由此可見，公租房的租金價格與保障對象的家庭收入和住房可支付能力呈正相關(guān)，公租房的租金價格會隨著保障對象的家庭收入和住房可支付能力的增加而增加，一定程度上體現(xiàn)了垂直公平。馬光紅[9]認(rèn)為，公平原則是公租房定價遵循的首要原則，其包括水平公平和垂直公平兩方面，其中垂直公平指住房保障對象如果家庭收入狀況不同、人口結(jié)構(gòu)狀況不同，獲得的住房保障福利也應(yīng)該有所不同。

其次，市場租金Ri2對于公租房租金定價的影響。一方面，市場租金過高是造成基于市場調(diào)節(jié)定價法下公租房租金定價高的重要原因之一。市區(qū)一般租金至少90元/m2·月。如果按照市場租金定價，按60%的折扣計算，房屋面積為40m2的話，如果在市區(qū)居住租金為2160元/月，如果住房消費(fèi)占居民收入的30%計算，其收入為7200元/月，但是，這個收入高于人均可支配收入，不在公租房保障對象的范圍內(nèi)，不符合公租房的保障性原則。另一方面，在兼顧保障對象的可支付能力和市場租金的綜合定價法下，市場租金對于區(qū)位因素進(jìn)行考慮，由公式R=R1φ1+Ri2φ2可以得知，在 R1、φ1、φ2相同的情況下， Ri2的值越大，最后得出的租金越大，即公租房的租金價格與市場價格呈正相關(guān)，在市場價格高的地方，相應(yīng)的公租房租金也比較高。所以市區(qū)的公租房定價會比郊區(qū)的公租房定價高一些。

總之，該租金定價方法充分考慮了保障對象收入的異質(zhì)性和公租房面積、區(qū)位的異質(zhì)性。

三、政策建議

（一）實行梯度租金

公租房的保障對象為中低收入群體。對于一些大城市和特大城市來說，符合公租房的保障條件的本市居民和外來務(wù)工人員數(shù)量較多，但目前來說，公租房的數(shù)量有限。雖然政府近幾年都有建設(shè)相當(dāng)數(shù)量的公租房，但是還是難以滿足大部分的需求。如果對居民的收入進(jìn)行梯度劃分，則一方面有利于政府優(yōu)先考慮那些更加需要住房保障的居民，另一方面有利于根據(jù)保障對象的不同收入，制定合理的租金。因此，在租金定價時建議采用梯度租金，針對不同的保障對象，采用不同的租金。實行梯度租金的前提是需要調(diào)查保障對象的實際收入，在實際操作過程中，還要考慮到保障對象的收入是否真實的問題。這是實行綜合定價法的困難之一，對于收入定價法和綜合定價法來說，能夠獲取充分的保障對象的信息對于增強(qiáng)保障性住房保障性和公平性來說至關(guān)重要。

（二）實行租金調(diào)整

租金調(diào)整包含兩方面，分別是對于個人租金和整體租金。對于個人來說，公租房租金隨著保障對象的收入水平的提高，其租金也有所提高，如果保障對象的收入水平高于公租房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)時，就應(yīng)該退出公租房系統(tǒng)，減少輪候家庭的輪候時間，提高住房保障的效率。對于整體來說，公租房租金定價的調(diào)整周期可以是2～3年。[10]從公租房的可持續(xù)供給來看，公租房租金的適當(dāng)調(diào)整有利于刺激民間資本投資公租房項目。相反，如果長期沒有調(diào)整，當(dāng)周邊商品住宅租金上漲到一定程度時，就會有較多的家庭申請入住公租房，造成公租房資源更加稀缺。換句話說，這種租金較長階段的調(diào)整一定程度上反映了市場租金的波動情況。

（三）發(fā)放租金補(bǔ)貼

根據(jù)公租房保障對象的收入水平，通過發(fā)放租金補(bǔ)貼來保障其基本的住房需求。對于身患重病、重度殘疾人員要加大公租房租金補(bǔ)貼支持力度，體現(xiàn)對中低收入家庭的保障。將收入按照梯度進(jìn)行劃分也有可能導(dǎo)致不公平，因為公租房的租金如果按照梯度劃分會導(dǎo)致同一個梯度內(nèi)，處于梯度中收入比較低的保障對象的支付能力有可能被高估，尤其是對于第一梯度范圍內(nèi)的保障對象。政府對于符合公租房準(zhǔn)入條件的保障對象發(fā)放租金補(bǔ)貼，按照先租后補(bǔ)、租補(bǔ)分離的方式給予保障。同時，還應(yīng)該定期對保障對象進(jìn)行資格審查，對于不符合條件的，應(yīng)該取消資格、停發(fā)補(bǔ)貼。

（四）保障公眾知情權(quán)

保障公眾對于公租房租金定價的知情權(quán)，主要是針于現(xiàn)實中各個地區(qū)公租房定價標(biāo)準(zhǔn)模糊的問題。比如上海市的公租房定價的形成依據(jù)是“略低于市場租金水平”，至于如何低于市場租金并未具體說明。對于大部分公眾來說，雖然心存困惑，但是無處查詢，只能被動接受既定的租金價格。信息公開是公眾監(jiān)督政府的重要途徑，尤其對于一些存在住房問題的民眾來說，尤其重要。從公租房保障對象中最活躍的剛畢業(yè)大學(xué)生來說，他們雖然當(dāng)前收入水平不高并且流動性較強(qiáng)，但是這一部分人接受過良好的教育，維權(quán)意識較強(qiáng)，最有可能想要獲取相關(guān)的制度規(guī)定的信息。

本文首先對四種租金定價方法進(jìn)行比較，四種租金定價方法各有利弊。其中，綜合定價法的發(fā)展主要是因為成本定價法、收入定價法、市場調(diào)節(jié)定價法具有一定的局限，成本定價法可能導(dǎo)致租金過低，政府財政負(fù)擔(dān)過大；收入定價法缺乏評定租戶支付能力的系統(tǒng)，實際操作難度大；市場調(diào)節(jié)定價法有可能導(dǎo)致租金過高，公租房空置。所以，當(dāng)前前人對于公租房租金定價的方式主要是綜合定價法。綜合定價法種類繁多，或是前三種方法不同組合，或是以某一種為主算出基準(zhǔn)租金，配合其他因素進(jìn)行調(diào)節(jié)決定實際租金，或是考慮到其他非主要影響因素，等等。本文考慮到保障群體和公租房兩者的異質(zhì)性，以住房過濾理論和住房梯度理論為指導(dǎo)，主張采用兼顧保障對象的可支付能力和市場租金的綜合定價的方法，以上海地區(qū)為例進(jìn)行分析，建議實行梯度租金、進(jìn)行租金調(diào)整、發(fā)放租金補(bǔ)貼以及保障公眾知情權(quán)。