武俊瑾

摘 要：近些年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由低迷到興盛的巨變，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，所以對(duì)其績(jī)效評(píng)價(jià)就顯得十分必要。本文以萬通地產(chǎn)股份有限公司為研究對(duì)象，選取了分別衡量盈利能力、償債能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力的其中9個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，基于因子分析法來反映該公司的業(yè)績(jī)水平，對(duì)公司自2003 年至 2017 年近15年財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而對(duì)公司的綜合業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)存在的問題并給出合理的應(yīng)對(duì)措施。通過提出相關(guān)的對(duì)策進(jìn)一步提升公司的績(jī)效水平，從而實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：因子分析；財(cái)務(wù)指標(biāo)；績(jī)效評(píng)價(jià)

一、引言

在我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)公司已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱企業(yè)，并且這些公司越來越重視自身的業(yè)績(jī)水平。所謂績(jī)效評(píng)價(jià)，可以理解為一種以財(cái)務(wù)指標(biāo)為判斷依據(jù)的結(jié)合公司實(shí)際情況對(duì)公司各項(xiàng)能力做出衡量的評(píng)價(jià)方法。通過因子分析法構(gòu)建模型對(duì)萬通地產(chǎn)連續(xù)15年的財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)萬通地產(chǎn)整體業(yè)績(jī)水平的變化趨勢(shì)，分析其中存在的問題并給出合理的建議，不僅對(duì)于萬通地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展有積極意義，還對(duì)其他房地產(chǎn)公司有借鑒作用。所以深度研究房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)水平，有利于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。

二、財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)方法———因子分析法

（1）因子分析法的原理

因子分析法是一種簡(jiǎn)化數(shù)據(jù)處理進(jìn)行問題分析的方法，它通過降維的方式從相互關(guān)聯(lián)的多個(gè)變量提取出少數(shù)的能代表所有變量的主成分，從而描述表達(dá)幾乎包含全部數(shù)據(jù)的那些信息，然后通過對(duì)幾個(gè)主成分的得分及綜合得分對(duì)整體進(jìn)行評(píng)價(jià)。而這幾個(gè)具有代表性的指標(biāo)是借助于數(shù)學(xué)模型計(jì)算得出的，避免了人為決定因子所占比重的弊病，排除了人為干擾，使得結(jié)果更具有客觀參考價(jià)值。

（2）因子分析的基本步驟

首先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，也即無量綱化處理。為了能夠消除各個(gè)指標(biāo)間量綱和數(shù)量級(jí)的影響。其次進(jìn)行KMO和Bartlett的球形檢驗(yàn)，一是為了反映Bartlett檢驗(yàn)樣本數(shù)據(jù)是否顯著，二是為了反映KMO檢驗(yàn)測(cè)度樣本的適度值。如果測(cè)定值在0.5以上就能夠接受，而且越接近于1越好；若小于0.5則說明該樣本不適合用來做因子分析。然后提取公因子。根據(jù)特征值的大小，當(dāng)某個(gè)成分的特征值大于1，或者幾個(gè)成分的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率超過80%，就可以選取這幾個(gè)成分為主因子。最后計(jì)算因子得分和綜合得分。先根據(jù)主因子得分和各自的方差貢獻(xiàn)率算出各期的綜合得分函數(shù)，再根據(jù)綜合得分函數(shù)分別計(jì)算公司不同年份的綜合績(jī)效得分。

三、萬通地產(chǎn)股份有限公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)過程

（1）原始變量和盈利指標(biāo)的選取和標(biāo)準(zhǔn)化處理

本文對(duì)萬通地產(chǎn)股份有限公司從2003年至2017年15年間所有財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行挑選和整理，同時(shí)依據(jù)財(cái)務(wù)分析的相關(guān)理論，本文選取了總資產(chǎn)利潤(rùn)率、流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率等9個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化處理。

（2）原始變量KMO和Bartlett的球形檢驗(yàn)

如表1所示，由檢驗(yàn)結(jié)果可知，KMO度量值為0.544大于0.5，所以選取的萬通地產(chǎn)公司的樣本數(shù)據(jù)適合做主成分分析。并且相伴概率值為0.000，小于5%，表明樣本數(shù)據(jù)指標(biāo)之間存在相關(guān)性，因此，樣本數(shù)據(jù)適合做因子分析，所以接下來的步驟是初步可行的。

由表2可知，在對(duì)萬通地產(chǎn)進(jìn)行因子分析中，我們發(fā)現(xiàn)三個(gè)主因子特征根都大于1，并且前三個(gè)因子的方差累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到了88.579%，因此，說明三個(gè)公因子所包含的信息能夠很好的解釋和說明問題，因子分析也是有效的，因此可以確定為本次分析的主因子。從碎石圖中也可以發(fā)現(xiàn)第一、第二和第三個(gè)因具有較大的特征值，從第四個(gè)因子開始，其特征值就逐漸減小并低于1，這表示其它因子對(duì)解釋原有變量并不具有重要的影響，綜上，我們只需提取前三個(gè)因子。

（4）計(jì)算因子得分和綜合得分

根據(jù)因子載荷矩陣表可以發(fā)現(xiàn)，在反映了企業(yè)的盈利能力的總資產(chǎn)利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率兩個(gè)指標(biāo)上，第一主因子F1擁有較大的載荷，故將其定義為盈利能力因子。

在衡量企業(yè)的償債能力的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)上，第二個(gè)主因子F2的載荷較大，可將其定義為償債能力因子。

總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率主要用來衡量企業(yè)的成長(zhǎng)能力，第三個(gè)主因子F3在這兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)出較大的載荷，將其定義為成長(zhǎng)能力因子。

從表3可以看出，萬通地產(chǎn)的盈利能力較低，一直處于負(fù)得分，但在近三年有所提高。償債能力自2015年到2017年有所好轉(zhuǎn)。發(fā)展能力在近三年不太穩(wěn)定。萬通地產(chǎn)的綜合得分波動(dòng)幅度也較大，說明萬通地產(chǎn)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)也有待提高。

進(jìn)一步對(duì)萬通地產(chǎn)股份有限公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率進(jìn)行分析，根據(jù)新浪財(cái)經(jīng)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，萬通地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的前100強(qiáng)家上市公司中排名第27位，可見萬通地產(chǎn)在發(fā)展能力方面并不占優(yōu)勢(shì)；凈資產(chǎn)收益率在房地產(chǎn)行業(yè)中排名第108位，處于劣勢(shì)地位，表明了萬通地產(chǎn)的盈利能力較差。這也進(jìn)一步證實(shí)了萬通地產(chǎn)的因子分析績(jī)效評(píng)估結(jié)果的合理性。

四、萬通地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)

首先根據(jù)主因子得分及綜合得分我們可以看出綜合得分趨勢(shì)，萬通地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)績(jī)效水平在2003年至2008年間，除了2006年有小波動(dòng)外，基本保持轉(zhuǎn)好的態(tài)勢(shì)，年均漲幅大概在50%左右，并且在2007年至2008年間有較大幅度提升，年均增幅達(dá)到了86%。但是公司業(yè)績(jī)?cè)?009年之后開始走下坡路，低谷期跌破了最高值的50%，直到2012年才逐漸回升，可是仍舊不穩(wěn)定。然后分析主因子得分，分值為負(fù)值并不代表這個(gè)能力是負(fù)的，而是說明公司的這種能力比較薄弱，從主成分1可以看出，萬通地產(chǎn)的盈利能力在2006年之前每年都有小幅增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率保持不超過50%，但在2007—2008年實(shí)現(xiàn)了566%的大幅增長(zhǎng)，2008年之后波動(dòng)比較劇烈，受金融危機(jī)影響程度較大，盈利水平?jīng)]有恢復(fù)到最大值，且近四年盈利能力都比較低。從主成分2得分的變化可以了解到萬通地產(chǎn)的償債能力基本保持波動(dòng)的態(tài)勢(shì)，在2007—2010年實(shí)現(xiàn)了280%的大幅增長(zhǎng)之后又迅速回落到之前的水平，總體償債能力波動(dòng)較大，在2015年-2016年間實(shí)現(xiàn)了由負(fù)轉(zhuǎn)正的局面，就近幾年發(fā)展態(tài)勢(shì)看來，總體償債能力還不錯(cuò)。從主成分3得分的變化能夠看出萬通地產(chǎn)的成長(zhǎng)能力在經(jīng)歷了2007年至2008年98%的大幅度下降之后，一直無法得到提升，自2011年起連續(xù)5年成長(zhǎng)能力都不樂觀，對(duì)近四年的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，成長(zhǎng)能力也沒有得到有效的提高，反而有下降的趨勢(shì)。

通過結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況分析，其原因可能有如下幾點(diǎn)：第一，市場(chǎng)上房地產(chǎn)公司不計(jì)其數(shù)，每個(gè)公司都在想盡辦法提高本公司的業(yè)績(jī)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且建材及人工成本的增加，使得利潤(rùn)的增長(zhǎng)空間不足，會(huì)影響萬通地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率的增加，從而阻礙發(fā)展能力的提高。第二，近幾年各大城市相繼出現(xiàn)限購令，一部分有需求但不符合條件的潛在購房者無法實(shí)現(xiàn)房屋的成交，也在一定程度上限制了萬通地產(chǎn)的發(fā)展。

五、提高萬通地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)績(jī)效的建議

（1）提高總資產(chǎn)利潤(rùn)率

由于房地產(chǎn)行業(yè)公司在日常運(yùn)營(yíng)中需要投入大量的資金，然而這部分資金中很大一部分都是源于銀行貸款，首先萬通地產(chǎn)應(yīng)該對(duì)以后的樓盤和戶型進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，了解目標(biāo)群體不同需求，從而為他們提供更周到的服務(wù)。除此之外，還要對(duì)銷售人員設(shè)立相應(yīng)的提成機(jī)制，從而激勵(lì)銷售人員提高銷量，為公司創(chuàng)造收益。另一方面通過降低成本、減少費(fèi)用支出和合理的稅收籌劃。萬通地產(chǎn)作應(yīng)該在采購環(huán)節(jié)和施工環(huán)節(jié)降低成本，制定規(guī)范的采購流程和嚴(yán)格的采購制度，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)都做出明確的規(guī)定；對(duì)于房屋銷售過程中的廣告費(fèi)、公關(guān)費(fèi)、推廣費(fèi)等支出要進(jìn)行合理規(guī)劃，提前對(duì)樓盤的宣傳活動(dòng)進(jìn)行支出預(yù)算，在不影響宣傳效果的前提下實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用最低；還要進(jìn)行合理的稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息進(jìn)行規(guī)劃。

（2）優(yōu)化內(nèi)部財(cái)務(wù)績(jī)效結(jié)構(gòu)

企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效內(nèi)部發(fā)展的不平衡性在一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)在某些方面存在不足，如果不及時(shí)發(fā)現(xiàn)并克服的話，可能就會(huì)成為制約企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的阻礙。萬通地產(chǎn)在發(fā)展過程中需要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的盈利能力和發(fā)展能力，盈利能力決定著企業(yè)能否戰(zhàn)勝眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，發(fā)展能力決定著企業(yè)能否在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。萬通地產(chǎn)應(yīng)該均衡發(fā)展企業(yè)的各個(gè)方面，不要忽視一些對(duì)績(jī)效影響不顯著的因素，這樣才能對(duì)市場(chǎng)上更大的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)自如，從而促使企業(yè)能夠穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展。

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