摘 要：隨著城鎮(zhèn)化進程加快，新建小區(qū)數(shù)量激增，圍繞小區(qū)發(fā)生的糾紛己成為社會管理中的難點問題，小區(qū)正逐漸成為社會顯性沖突頻發(fā)的區(qū)域。分析發(fā)現(xiàn)，地方立法缺少針對性、前期物業(yè)服務意識不強、業(yè)委會缺乏激勵和監(jiān)督機制、居委會和小區(qū)關系錯位、業(yè)委會的啟動機制不順暢、部分業(yè)委會任職人員法律意識不強，自律不夠、業(yè)主權利意識不足和權利意識過度并存是矛盾頻發(fā)的主要原因。

關鍵詞：城市住宅;公共事務;問題分析

城市住宅小區(qū)是業(yè)主生活居住的場所。它是指城市道路或自然分界線所圍合，以住宅樓房為主體，建設并達到一定的居住人口規(guī)模，以及有相應的共建配套、市政公用、能滿足居民基本物質與文化生活所需的公共基礎設施，已建成并投入使用的居住生活區(qū)。本文所研究的“城市住宅小區(qū)”，特指1998年住房分配貨幣化改革后修建的商品房住宅小區(qū)。住房政策改革前，我國的小區(qū)主要是指單位小區(qū)，是計劃經(jīng)濟體制下國家福利模式的結果，實行的是公共房屋行政化管理。住房政策改革后，我國的小區(qū)主要是商品房小區(qū)，是市場經(jīng)濟下私有產權買賣的結果，實行的是物業(yè)公司服務模式為主的管理。

一、城市住宅小區(qū)公共事務問題

小區(qū)是國家基層治理的“神經(jīng)末梢”。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，新建小區(qū)數(shù)量激增，圍繞小區(qū)發(fā)生的糾紛己成為社會管理中的難點問題，小區(qū)正逐漸成為社會顯性沖突頻發(fā)的區(qū)域，某些地區(qū)的小區(qū)矛盾己經(jīng)發(fā)展到十分激烈的程度，小區(qū)業(yè)主靜坐、示威、上訪、訴訟等事件時有發(fā)生，更有甚者會演化為暴力事件，以至于“小區(qū)暴力”變?yōu)橐粋€能夠經(jīng)常見諸媒體的話題。通過各種媒體報道，以及對各小區(qū)走訪，課題研究組發(fā)現(xiàn)菏澤各個小區(qū)都存在不同程度的問題?？偨Y梳理為以下一些。

（一）業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛

業(yè)主購房后無法辦理房產證問題。許多小區(qū)業(yè)主反映，買房已經(jīng)多年，但至今開發(fā)商無法為業(yè)主辦理房產證。原因是開發(fā)商在建設過程中擅自變革審批規(guī)劃，原有的開發(fā)商不知去向，致使小區(qū)業(yè)主維權不斷。房屋質量問題。小區(qū)配套設施不到位等各種開發(fā)商承諾不到位問題。小區(qū)交房后不電改，水改，物業(yè)公司代收水費電費問題。房子交付后，開發(fā)商通過物業(yè)公司依然控制著小區(qū)公共綠地等公共設施。

（二）業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛

多數(shù)業(yè)主認為物業(yè)費高、該管的事不管、私吞公共收益、私自上調物業(yè)費、起不到安保作用等等。共用服務設施糾紛。暴力物業(yè)問題。物業(yè)公司服務合同到期，業(yè)主趕不走霸道物業(yè)公司問題。

（三）社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主和業(yè)委會的矛盾

社區(qū)居委會是居民自治性組織，但一直以來，其受街道辦事處及其他行政部門的領導，成為準基層政府。在我國泛行政化的背景下，其權力之手極易伸入小區(qū)。

（四）基層政府和小區(qū)的矛盾

業(yè)主的直系親屬和同住人是否可以被推薦為業(yè)主委員會成員的問題。到底誰有權來確認小區(qū)業(yè)主的身份是個問題。業(yè)主委員會成立難，運行難問題。這些問題其實涉及到政府在小區(qū)問題上的職責問題。

（五）業(yè)主和業(yè)委會之間的矛盾

業(yè)委會能否起到維護業(yè)主權益的目的？許多業(yè)主對業(yè)委會人員頗有微詞，認為業(yè)委會和物業(yè)蛇鼠一窩，相互勾結，無利不起早，不能起到維護業(yè)主權利的目的。

（六）業(yè)主和業(yè)主之間的矛盾

隨著私家車數(shù)量的增長，停車成了大問題，許多業(yè)主把車停在公共綠地里、停在別人家車庫門前引發(fā)糾紛。不少業(yè)主利用車庫養(yǎng)狗、養(yǎng)兔子、養(yǎng)雞。有的業(yè)主養(yǎng)狗不帶圈繩，寵物隨地大小便。有的業(yè)主把一樓改為門頭房，占用公共空間，引起其他業(yè)主的反感。還有業(yè)主高空拋物、電梯里抽煙、小孩在電梯小便、電車在樓道充電等等問題。

二、城市住宅小區(qū)公共事務問題叢生的原因分析

（一）地方立法針對性不足，轉化、重復上位法問題明顯

因物業(yè)管理、小區(qū)共有產權等引發(fā)的各種糾紛層出不窮，有關小區(qū)管理的深層次矛盾逐漸顯現(xiàn)，這些矛盾糾紛都可以從現(xiàn)行法律制度上找到其產生的根源。目前，有關小區(qū)公共事務管理方面的法律法規(guī)有四個層次。一是全國人大制定的《物權法》，二是國務院制定的《物業(yè)管理條例》，三是各個省、自治區(qū)、直轄市制定的物業(yè)管理條例，如《山東省物業(yè)管理條例》，四是設區(qū)的市人大制定的物業(yè)管理條例，如2017年12月25日，菏澤市第十九屆人民代表大會常務委員會第七次會議，通過《菏澤物業(yè)管理條例》。地方立法能否結合各地經(jīng)濟社會發(fā)展情況，堅持問題導向，回應廣大群眾關心的熱點、難點問題，具有針對性是個大問題。

（二）前期物業(yè)公司服務意識不強

根據(jù)調查，業(yè)主不滿意的物業(yè)公司多數(shù)是前期物業(yè)公司。這些公司是開發(fā)商組建或指定，他們并不是嚴格按照公開招標或競聘方式產生，在開發(fā)商這棵大樹的庇護下，這些物業(yè)公司服務意識先天不足。地方立法應該通過限制前期物業(yè)服務合同期限的方式，給前期物業(yè)公司一定的壓力，督促業(yè)主成立業(yè)委會來決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，決定小區(qū)物業(yè)的服務標準、價格、服務方式等，從而結束前期物業(yè)階段，在小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間建立之間合同關系，使二者之間在合同的基礎上行使權責利。

（三）社區(qū)居委會和小區(qū)關系錯位

我國城市基層自治體制的建成體現(xiàn)為一種國家建構的制度，而非一種自下而上的自發(fā)產生過程。長期以來，我國實行的是行政全能主義的管理模式，國家總是試圖將權力滲透到社會的各個角落，國家也一直期望通過發(fā)揮街道辦事處和居民委員會的作用來應對社會轉型所帶來的基層社會管理的壓力。在法律定位上，居委會是居民自治組織，但是基層人民政府通過財政和人事控制居民委員會，把居民委員會看作是其下屬的行政性單位，直接向其下達任務;居民委員會在經(jīng)濟上缺乏獨立性，政府的財力支撐幾乎是居委會各項經(jīng)費的主要來源，不得不被動執(zhí)行政府部門和街道辦事處布置下來的大量行政性工作，成為“全能型”組織。這樣就在它們之間形成一種類科層體系的縱向組織關系，這不僅使其自身應具有的自治功能難以實現(xiàn)，而且使其角色發(fā)生錯位。這從根本上掣肘了其維護居民利益應有功能的發(fā)揮，居民的認同感及信任度也大打折扣。在民眾心目中，居委會就是基層政府的代表。這種意識也為居委會插手小區(qū)事務、隨意占用小區(qū)公共用房等行為提供了心理基礎。

（四）業(yè)委會的啟動機制不順暢

許多小區(qū)交房多年成立不起來業(yè)委會。這里其實有一定的制度原因。比如在山東，按照《山東省物業(yè)管理條例》，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。那么誰知道上述信息呢？只有建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)，所以法律規(guī)定建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在三十日內組建業(yè)主大會籌備組。但有哪家前期物業(yè)服務企業(yè)樂意早早成立業(yè)委會來監(jiān)督掣肘自己呢？如果前期物業(yè)企業(yè)不申報，需要承擔什么樣的責任？如果沒有責任約束，誰會申報？所以，實踐中業(yè)委會成立的啟動工作多數(shù)是熱心業(yè)主挨家挨戶敲門收集信息，然后向居委會提出申請的，靠單個別或幾個業(yè)主，工作量之大，收集信息之難恐怕是別人無法想象的。所以業(yè)委會成立遲遲無法啟動也就可以理解了。

（五）部分業(yè)委會任職人員法律意識不強，自律不夠

許多小區(qū)的業(yè)委會成員年齡偏大，素質良莠不齊，對業(yè)委會的組織性質認知有偏差。不少業(yè)委會人員尤其是業(yè)委會主任習慣于過去的行政組織思維，把自己作為小區(qū)的領導，把寶貴的小區(qū)公共資源作為私人利益交換的工具。在業(yè)委會開會時一言堂，一旦個人意見不被采納，輕則撂挑子重則甩手不干。和物業(yè)企業(yè)走得過近，造成關系到業(yè)主核心利益時情面上抹不開，客觀上損害了業(yè)主利益。少數(shù)業(yè)委會成員對小區(qū)公共收益用起來大手大腳，存在吃回扣和挪用現(xiàn)象。

（六）業(yè)委會缺乏激勵與約束機制

實踐中，多數(shù)業(yè)委會組織消極履行職責，懈怠松散，缺乏為全體業(yè)主服務的責任感和積極性，和制度缺乏對業(yè)委會的激勵與約束機制有關系。制度傾向于將業(yè)委會委員的工作定位為公益，主觀上沒錯，但客觀上大多數(shù)人做不到。長期持續(xù)的無回報投入很容易消磨熱心業(yè)委會任職人員的熱情。公益不是說不能有任何回報，回報也不一定是給多少錢，它也包括榮譽獎勵和社會地位提高。如小區(qū)業(yè)委會主任完全可以進入基層人大或政協(xié)，他們參政議政更接地氣。激勵是監(jiān)督的前提，有了激勵，監(jiān)督才更加理直氣壯。

（七）業(yè)主權利意識不足和權利意識過度并存

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，新型社區(qū)迅速建立，部分業(yè)主習慣了“有事找居委會”的管理模式，并沒有充分意識到自己的權利。部分業(yè)主有搭便車的心態(tài)，業(yè)委會需要業(yè)主配合的時候，任憑你怎么呼吁，充耳不聞。如某小區(qū)業(yè)委會起訴幼兒園長期不交租金，需要業(yè)主復印身份證件和房產證，經(jīng)過半個月的呼吁，將近千戶的小區(qū)只收集到39份，眼睜睜的看著幼兒園常年不交租金，而業(yè)委會由于證據(jù)不足以支撐其起訴資格而被駁回起訴。

另一方面，部分業(yè)主認為交了物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)就是仆人，叫你干啥你就得干啥。某小區(qū)業(yè)主家里多輛車，物業(yè)公司想盡辦法，再也無力提供停車位。該業(yè)主堅持把所有車開進小區(qū)，理由是“小區(qū)是我家，我的車就得進家門，物業(yè)是管家，就得無條件幫助解決停車的事”，還有業(yè)主對鄰居做法不滿又不好意思直說，怕把關系鬧僵，就死纏物業(yè)公司，理由是“我把物業(yè)費交給你了，你們就該管，就得管”?？傊糠謽I(yè)主對業(yè)主的權利義務認知錯位、偏位。

小區(qū)是社會治理的細胞，如果每個小區(qū)都能建設得和諧溫馨，那么我們的社會就會越來越美好。明白了矛盾的根源才能更好地破解基層治理難題，我們有必要打通聯(lián)系服務居民的最后一百米，讓業(yè)主的幸福感在家門口升級。

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作者簡介：

張敏（1977～ ），女，研究領域：社區(qū)治理。