張啟偉

摘要：伴隨國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控日益趨緊，房企過(guò)去那種高周轉(zhuǎn)、高杠桿開(kāi)發(fā)模式越來(lái)越難以為繼，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，加強(qiáng)成本管控，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)途徑，向管理要效益，通過(guò)精細(xì)化管理，保持和建立成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)企業(yè)維持生存和保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必然選擇。本文基于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的重要性，對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面普遍存在的問(wèn)題進(jìn)行了思考，并提出了主要控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管控;全價(jià)值鏈;品牌意識(shí);責(zé)任考核

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（1）是保持企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必然選擇

2017年，中央十九大報(bào)告明確“房住不炒”的定位，確立了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的基調(diào)，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)集中化程度越來(lái)越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈，房企利潤(rùn)空間不斷遭受擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)獲取土地，快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售即可賺取高額利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去，如何“活下去”，已經(jīng)成為目前眾多房企不得不面對(duì)的首要問(wèn)題，房企唯有及時(shí)調(diào)整管理思路，實(shí)施精細(xì)化管理，通過(guò)加強(qiáng)成本管控，增加利潤(rùn)，建立成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能在新的一輪行業(yè)洗牌中爭(zhēng)得一席之地，才能維持企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（2）能夠?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)決策提供支持

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，首要問(wèn)題就是針對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行投資收益測(cè)算，衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益，成本在其中的作用至關(guān)重要，高質(zhì)量的成本信息能夠保障項(xiàng)目投資收益測(cè)算的準(zhǔn)確性，合理制定項(xiàng)目目標(biāo)成本以及土地競(jìng)價(jià)價(jià)格，有助于企業(yè)做出正確決策。而企業(yè)成本管控水平的高低，會(huì)直接影響其所提供成本信息質(zhì)量的高低，因此，通過(guò)加強(qiáng)成本管控，能夠?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)決策者及時(shí)提供合理準(zhǔn)確的成本信息，支持企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)決策。

（3）保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，降低投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期收益，渠道主要分為內(nèi)、外兩個(gè)途徑，外部途徑是通過(guò)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品獲取銷(xiāo)售利潤(rùn)，在現(xiàn)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策以及行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境雙重壓力下，房企單純依靠外部途徑實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期收益已經(jīng)變得越來(lái)越困難。而內(nèi)部途徑，企業(yè)可以通過(guò)精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)降本增效，因此，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)成本管控益發(fā)凸顯其重要性，企業(yè)通過(guò)科學(xué)高效的成本管控，可以合理控制、降低各項(xiàng)支出，提高項(xiàng)目報(bào)酬率，保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，并進(jìn)而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（4）促進(jìn)企業(yè)管理水平提升，實(shí)現(xiàn)成本戰(zhàn)略，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

成本管控是企業(yè)省理的一個(gè)子系統(tǒng)，兩者是布、“水漲船高”的關(guān)系，成本管控水平直接體現(xiàn)公司治理能力，樹(shù)立全員參與，全面覆蓋的成本管控意識(shí)，加強(qiáng)成本借控是提高企業(yè)管理水平的一個(gè)重要組成部分。通過(guò)成本管控，企業(yè)可以提升掃頁(yè)目利潤(rùn)空間，實(shí)王則曝本增效，形成成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，對(duì)于提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的主要問(wèn)題

（1）成本管控缺乏系統(tǒng)性、整體性

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都要經(jīng)過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)習(xí)頁(yè)目建設(shè)一項(xiàng)目竣工一售后服務(wù)等階段?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)通常是通過(guò)設(shè)立相關(guān)職能部門(mén)分工負(fù)責(zé)各階段相關(guān)業(yè)務(wù)，“部門(mén)墻”將項(xiàng)目各階段業(yè)務(wù)人為分割，各自為戰(zhàn)，眾多房企往往存在重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)輕經(jīng)營(yíng)管理的思想，沒(méi)有將成本管控與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合，造成項(xiàng)目科研不嚴(yán)謹(jǐn)，審核不嚴(yán)格，增大了投資風(fēng)險(xiǎn);部分房企側(cè)重項(xiàng)目工程建設(shè)階段成本管控，而忽視了事前設(shè)計(jì)階段成本控制，設(shè)計(jì)方案不優(yōu)化，隨意變更，造成投資成本加大;部分房企在項(xiàng)目工程建設(shè)過(guò)程中，只考慮如何降低成本，不斷壓減建筑承包商、材料供應(yīng)商的合同成本，而忽視工程質(zhì)量、品牌建設(shè)，造成后期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品滯銷(xiāo)、返工、維修成本加大等;眾多房企成本管控意識(shí)淡薄，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為成本管控僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)或者是成本管控部門(mén)單一部門(mén)的職責(zé)，沒(méi)有在整個(gè)企業(yè)樹(shù)立全員參與，全面覆蓋的成本管控意識(shí)，使得項(xiàng)目成本管控缺乏系統(tǒng)性、整體性，缺少各職能部門(mén)之間的良好配合，使得成本管控?zé)o法得到真正落實(shí)。

（2）成本管控制度不完善

目前，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的管理在總體上還是相對(duì)粗放的，特別是在成本管控方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)日常管理中不僅對(duì)成本管控重視與認(rèn)識(shí)程度不夠充分，而且也未能建立健全與企業(yè)相適應(yīng)的成本管控制度，日常進(jìn)行成本管控，缺少標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，缺少制度約束和正確的指導(dǎo)方法，不知道依據(jù)什么干，該干什么，該怎么干。

（3）成本管控執(zhí)行效果差

大多房企崇尚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)“高周轉(zhuǎn)”模式，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中側(cè)重項(xiàng)目施工速度，而忽視成本管控，事前沒(méi)有對(duì)成本目標(biāo)沒(méi)有進(jìn)行具體細(xì)化，科學(xué)分解，層層落實(shí)，責(zé)任到人，過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格按照分期預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)、動(dòng)態(tài)控制，人為干擾，現(xiàn)場(chǎng)施工工程隨意變更現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，未建立專(zhuān)職成本管控部門(mén)或者成本管控與項(xiàng)目管理不同步，施工現(xiàn)場(chǎng)工程變更信息不能及時(shí)傳遞到成本管控部門(mén)，成本分析、責(zé)任考核流于形式，造成項(xiàng)目支出不斷增加，成本失控。

（4）成本核算不規(guī)范，成本信息不真實(shí)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品復(fù)雜多樣，有高層、多層、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排;有普通住宅、公寓樓、商業(yè)用房、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)辦公樓房、單獨(dú)出售的配套設(shè)施;有毛坯房、裝修房等等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要有土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、借款費(fèi)用等，實(shí)務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有按照規(guī)定事先正確劃分成本對(duì)象，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有嚴(yán)格按照成本對(duì)象進(jìn)行成本歸集、成本分?jǐn)傠S意，期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本混淆，暫枯成本依據(jù)不充分，造成成本核算不準(zhǔn)確，成本信息不真實(shí)、不完整，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管控中存在的問(wèn)題。

（5）工程結(jié)算不及時(shí)，增加期間費(fèi)用

沒(méi)有按照合同規(guī)定及項(xiàng)目工程進(jìn)度及時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算，造成工程結(jié)算出現(xiàn)嚴(yán)重分歧，影響項(xiàng)目后期竣工驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)的辦理，同時(shí)也造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，期間費(fèi)用增加，影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

三、主要控制措施

（1）提升企業(yè)成本管控意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立于不敗之地，就必須認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目科研，平衡項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持“策劃先行”的管理思維，持續(xù)強(qiáng)化、提升企業(yè)的成本管控意識(shí)，通過(guò)內(nèi)部挖潛，擴(kuò)大利潤(rùn)空間，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層特別是“一把手”應(yīng)當(dāng)在成本管控工作中起到表率作用，充分理解成本管控在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用，重視成本管控工作，不亂開(kāi)口子，不亂批條子，認(rèn)真學(xué)習(xí)、自覺(jué)遵守各項(xiàng)成本管控規(guī)章制度，保障成本管控工作在企業(yè)中順利開(kāi)展，對(duì)全體員工，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)培訓(xùn)和宣貫，提高全員業(yè)務(wù)水平，在企業(yè)中形成照章辦事的良好氛圍，建立全員參與，覆蓋項(xiàng)目全生命周期的成本管控理念，加強(qiáng)各職能部門(mén)間的協(xié)作管理，不斷提升企業(yè)成本管控意識(shí)。

（2）建立基于企業(yè)全價(jià)值鏈的成本管控體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在企業(yè)戰(zhàn)略高度進(jìn)行成本瑞參腔，建立基于企業(yè)全價(jià)值鏈的成本管控體系，組建橫向的跨職能成本瑞竇控領(lǐng)導(dǎo)小組，具體決策、領(lǐng)導(dǎo)成本管控工作，綜合運(yùn)用目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法，利用目標(biāo)成本法進(jìn)行利潤(rùn)規(guī)劃和目標(biāo)成本管理，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，采取全面預(yù)算管理，將其落實(shí)到各職能部門(mén)并加以有效執(zhí)行，使成本目標(biāo)轉(zhuǎn)化為執(zhí)行計(jì)劃，在實(shí)際執(zhí)行情況與計(jì)劃目標(biāo)的對(duì)比分析中，進(jìn)行因素問(wèn)題的分析，通過(guò)有針對(duì)性的實(shí)施優(yōu)化靈婦鰲措施，力求縮短二者之間的差距。利用作業(yè)成本法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從不;阿汽量日二施工建造一營(yíng)銷(xiāo)移交等各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本動(dòng)因分析，區(qū)分各環(huán)節(jié)中的增值作業(yè)和非增值作業(yè)，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案等措施，盡力消除或減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不必要的非增值作業(yè)，努力降低資源耗費(fèi)，減少各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，房地產(chǎn)石匕業(yè)建立全價(jià)值鏈的成本管控體系，除了眼睛向內(nèi)，苦練內(nèi)功外，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行企業(yè)間價(jià)值鏈分析，通過(guò)建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源庫(kù)、業(yè)務(wù)外包、一體化戰(zhàn)略、戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式合理規(guī)劃，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游環(huán)節(jié)的各供應(yīng)商資源，進(jìn)一步提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的價(jià)值創(chuàng)造能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期總成本最優(yōu)化。

（3）注重成本效益，樹(shù)立品牌意識(shí)

房企進(jìn)行成本管控不能只是一味強(qiáng)調(diào)降低支出，而應(yīng)當(dāng)注重成本效益，更加關(guān)注投入產(chǎn)出，應(yīng)當(dāng)以顧客為導(dǎo)向，努力提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的綜合性?xún)r(jià)比，在實(shí)現(xiàn)成本降低的同時(shí)，為顧客提供有價(jià)值、增值高的產(chǎn)品，樹(shù)立品牌意識(shí)，建設(shè)具有自身鮮明特色的品牌，不斷提升品牌價(jià)值，通過(guò)品牌價(jià)值和規(guī)模效應(yīng)，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，保持企業(yè)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（4）建立健全企業(yè)成本管控制度

完善的成本管控制度是企業(yè)實(shí)施成本管控工作的依據(jù)和基準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)不能只注重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及工程建設(shè)的安全、質(zhì)量、進(jìn)度，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身實(shí)際情況，建立健全和企業(yè)規(guī)模、發(fā)展階段、管理模式相適應(yīng)的各項(xiàng)成本管控制度，加強(qiáng)執(zhí)行力建設(shè)，注重績(jī)效評(píng)價(jià)和責(zé)任考核，通過(guò)制度約束，運(yùn)用科學(xué)合理的成本管控方法，規(guī)范優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，確保成本管控制度的合理性和規(guī)范性，不斷提升企業(yè)成本管控水平。

（5）持續(xù)優(yōu)化改進(jìn)成本管控內(nèi)容，不斷強(qiáng)化成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控內(nèi)容涵蓋立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、營(yíng)銷(xiāo)、融資、稅費(fèi)等各階段、各環(huán)節(jié)，在進(jìn)行成本管控內(nèi)容的不斷優(yōu)化改進(jìn)過(guò)程中，房企不僅要以資金的合理分配作為物質(zhì)保障，更要以成本內(nèi)容的具體細(xì)化優(yōu)化、持續(xù)改進(jìn)完善來(lái)確保成本管控的有效實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)涉及環(huán)節(jié)眾多，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控，不僅需要各環(huán)節(jié)自身具備良好的管控能力，同時(shí)也需要各環(huán)節(jié)之間良好的協(xié)調(diào)與配合，需要企業(yè)從內(nèi)、外方面，進(jìn)行全鏈條、全方位的綜合因素考慮，在實(shí)施精細(xì)化管理的同時(shí)制定具體的成本計(jì)劃，并在執(zhí)行全鏈條成本管理模式下不斷強(qiáng)化成本管理，保持企業(yè)的成本競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)提丁日全業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（6）及時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算，充分發(fā)揮工程結(jié)算審計(jì)作用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將成本管控充分融入項(xiàng)目管理中，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算，現(xiàn)場(chǎng)施工工程變更信息應(yīng)當(dāng)及時(shí)傳遞到成本管控部門(mén)，對(duì)于隱蔽工程，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織驗(yàn)收、確認(rèn)，避免造成后期工程結(jié)算出現(xiàn)嚴(yán)重分歧，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)選擇工程造價(jià)咨詢(xún)公司，為他們提供便利工作條件，合理設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮第三方作用，及時(shí)進(jìn)行工程結(jié)算審計(jì)，有效控制成本。

（7）強(qiáng)化成本管控責(zé)任，加強(qiáng)績(jī)效考核

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控，應(yīng)當(dāng)在合理確定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)成本層層分解，落實(shí)到各環(huán)節(jié)、各階段、各部門(mén)，形成責(zé)任成本，同時(shí)，對(duì)成本管控應(yīng)當(dāng)分工明確，責(zé)任到人，避免因業(yè)務(wù)邊界、崗位責(zé)任不清，造成互相推諉扯皮，效率低下等現(xiàn)象，將成本管控過(guò)程、結(jié)果納入績(jī)效考核，及時(shí)分析，科學(xué)評(píng)估，嚴(yán)格考核，及時(shí)兌現(xiàn)，激發(fā)、增強(qiáng)全體員工的成本管控責(zé)任意識(shí)，不斷降低各項(xiàng)支出，實(shí)現(xiàn)成本管控目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]王晨元.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D]首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2015.

[2]李繼明.新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[J]中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2017（3）：111-112.

[3]郭君慧.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究的探討[J]低碳地產(chǎn)，2016，2（10）：263-263.

[4]蔣富洋.新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[J]房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（12）：23-23.

[5]李鵬.新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的新模式【J】.觀點(diǎn)，2015.（20）：100-101.

[6]范佳楠.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題及對(duì)策【J】.遼寧經(jīng)濟(jì)，2016.（10）：54-55.