曹廷福

【摘要】改革開放以來的經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設為我國房地產(chǎn)業(yè)提供了機會，創(chuàng)造了有利條件。日漸加速的城鎮(zhèn)化也為房地產(chǎn)業(yè)帶去了機遇與挑戰(zhàn)。與此同時，進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)越來越多，很大程度上加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。因此房地產(chǎn)企業(yè)想要脫穎而出，立于不敗之地，就必須重視房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的重要作用。只有這樣企業(yè)才能獲得長遠發(fā)展的機會。本文項目中的經(jīng)營管理為主線，分析其在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用。首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理的含義與內(nèi)容，其次探討了項目經(jīng)營管理的可行性和作用，最后分析了經(jīng)營管理中的原則和做法，希望對房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的發(fā)展做出一定貢獻。

【關鍵詞】房地產(chǎn);開發(fā)項目;經(jīng)營管理;作用

隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民對居住需求不斷提高，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈加激烈，在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)既要滿足業(yè)主需求，又要提升企業(yè)競爭力，就必須在開發(fā)項目時選擇科學有效的經(jīng)營管理模式，這對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。只有在項目開發(fā)中選擇正確適合企業(yè)的經(jīng)營管理模式才能充分發(fā)揮項目經(jīng)營管理的作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)效率，保障工程質(zhì)量，建立一個高效運轉的項目經(jīng)營體系，促進企業(yè)的發(fā)展和整個房地產(chǎn)行業(yè)水平的提高。

1、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理內(nèi)涵

項目所經(jīng)營管理是指企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境和企業(yè)自身情況，依據(jù)系統(tǒng)工程的理論和方法，借助管理學工具建立一個全新的組織管理體系，在制定計劃、建立組織、實施控制、加強領導等方面嚴格按照企業(yè)目標運行，形成一個高效運行體系，提高項目質(zhì)量和工程效率進而提高企業(yè)競爭力。在對房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理中要充分重視成果性目標和限制性目標，成果性目標主要包括房屋建造成本、投資回報率等，約束性目標主要包括一些有關房地產(chǎn)的法律和規(guī)章制度，例如施工期限，質(zhì)量標準和環(huán)保措施等。國家政府對房地產(chǎn)企業(yè)進行了很多方面的約束和控制，目的就是促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，企業(yè)應該非常重視項目經(jīng)營管理，完成限制性目標和成果性目標，促進企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

2、經(jīng)營管理模式的可行性分析

房地產(chǎn)經(jīng)營管理的可行性分析是指企業(yè)在項目開發(fā)之前，必須組織相關人員對市場環(huán)境和公司實際情況做出評測，順應房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，覆蓋整個項目，充分利用以前項目經(jīng)驗，根據(jù)最新項目做出項目經(jīng)營管理計劃，并對計劃做可行性研究分析，然后在項目管理過程中嚴格按照這一計劃進行工程施工和項目運營，并在實際工作中及時調(diào)整，更好的指導實際工作。不同的項目對應不同的經(jīng)營管理模式，不同模式只有進行可行性研究后才能有效實施，因此項目經(jīng)營管理的可行性研究非常必要。

3、房地產(chǎn)經(jīng)營管理遵循的原則

做任何事情都必須遵循相應的原則，項目經(jīng)營管理也不例外，只有充分遵循各個原則才能促進項目經(jīng)營管理的有效開展。這些原則需要管理層根據(jù)實際情況制定，每個企業(yè)略有不同但大體上包括以下幾個原則。首先，項目經(jīng)營管理必須遵循成本效益原則，任何企業(yè)都是以利潤最大化作為企業(yè)目標，在項目管理中必須減少成本，實現(xiàn)效益最大化。其次需要遵循市場風險和施工風險原則;在項目選擇之時充分考慮市場風險，在項目運營過程中要遵循施工風險原則，做好防護措施和安全宣傳，避免安全事故。同時企業(yè)內(nèi)部也要完善管理制度，建立高效科學的內(nèi)部管理體系，優(yōu)化項目組織結構，充分落實各部門的責任和義務，使房地產(chǎn)企業(yè)可以高效靈活運作。

4、房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理意義和作用

4.1 經(jīng)營管理對整個企業(yè)具有現(xiàn)實意義

各類企業(yè)都在進行經(jīng)營管理這一工作，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說經(jīng)營管理格外重要，僅次于項目工程施工。房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理工作幅度廣，涉及內(nèi)容多，層次跨越較大，難度系數(shù)很高。對于房地產(chǎn)項目開展，企業(yè)必須抓主要矛盾，對項目開發(fā)來說，建筑工程施工是第一階段，也是最基礎的階段。而企業(yè)經(jīng)營管理的科學有效直接決定了公司的項目層次和利潤水平。企業(yè)經(jīng)營管理過程中要充分聯(lián)系各部門以及各合作單位，對現(xiàn)金流量、貨物供應需求情況、顧客意見等充分掌握，達到資金鏈的動態(tài)平衡，在控制風險和成本的前提下實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。項目經(jīng)營管理還必須進行可行性分析研究，只有這樣才能保障經(jīng)營管理的有效開展。

4.2 經(jīng)營管理有助于提高企業(yè)競爭能力

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，項目參與者的目標和側重點不同。為了實現(xiàn)共贏，就必須以科學高效的經(jīng)營管理模式為依據(jù)，各方共同協(xié)商通力合作，實現(xiàn)各方目標。在開發(fā)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)會與投資方、市政等部門進行聯(lián)系溝通，各部門之間共同商議確保各方利益。因此房地產(chǎn)項目的開發(fā)難度較大，面臨各種突發(fā)狀況較多。每家房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)實際情況制定適合自己的項目經(jīng)營管理模式，只有這樣才能保證項目開發(fā)目標按時保質(zhì)完成，從而促進企業(yè)的平穩(wěn)較快發(fā)展。

4.3 經(jīng)營管理加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程控制

開發(fā)房地產(chǎn)項目時必須保障項目的合理性和有效性。只有良好可靠的項目才能提升建筑工程質(zhì)量，改善人們居住環(huán)境，滿足人們需求。另外，項目經(jīng)營管理的強化也能為房地產(chǎn)開發(fā)運作提供高效科學的模式。房地產(chǎn)開發(fā)作為比較系統(tǒng)復雜的工程，對各方面的因素要求較高，在設計開發(fā)時運用科學合理的開發(fā)手段，保證建筑施工進度和工程質(zhì)量。在項目開發(fā)初期，必須充分了解項目實際情況，做可行性分析制定出高效合理的項目管理計劃，并制定一個具體目標，在具體實施過程中加強監(jiān)督，促進經(jīng)營目標的高效實現(xiàn)，提升企業(yè)競爭力，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

結語：

企業(yè)發(fā)展的目標是實現(xiàn)利潤最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。針對這種情況房地產(chǎn)企業(yè)就要招聘吸收更多優(yōu)秀人才，不斷創(chuàng)新施工技術，提高項目經(jīng)營管理的專業(yè)性，充分滿足業(yè)主需求，提高滿意程度，樹立良好的企業(yè)形象。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中占得一席之地，必須充分發(fā)揮項目經(jīng)營管理的作用。項目經(jīng)營管理能夠?qū)⒐芾硐到y(tǒng)化、體系化，在充分考慮企業(yè)實際情況的基礎上充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，形成適合項目要求符合企業(yè)目標的經(jīng)營管理模式，提高工程效率，保證工程質(zhì)量，合理高效利用企業(yè)資金，實現(xiàn)高速周轉，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和整個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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