余柏舟

摘要：近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，滿(mǎn)足人們對(duì)于居住條件需求的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但隨著市場(chǎng)供應(yīng)的飽和度增加，風(fēng)險(xiǎn)度隨之加大，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行產(chǎn)生了巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加大對(duì)資金管理的力度，實(shí)施企業(yè)財(cái)務(wù)的內(nèi)部控制，這不僅是企業(yè)解決當(dāng)前一些困擾問(wèn)題的需要，也是企業(yè)提升自己市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的根本保證。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯的背景下，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制更顯重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)內(nèi)控;風(fēng)險(xiǎn)管理

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控問(wèn)題概述

健全的財(cái)務(wù)控制制度，主要包括企業(yè)財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)預(yù)算、資金管理、籌資管理、投資管理、收益管理、財(cái)務(wù)人員、財(cái)務(wù)信息、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系等一系列的財(cái)務(wù)制度。一些住房貸款措施的出臺(tái)，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。在這樣環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)得以迅速擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)能力也有了巨大的發(fā)展，其投資也需要保持同樣的速度。資金意味著好的投資建設(shè)項(xiàng)目以及更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。而這些情況都會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成重要的影響，提高企業(yè)有限資金的使用效率和管理水平，這是房地產(chǎn)企業(yè)提高運(yùn)營(yíng)質(zhì)量非常重要的前提，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控則成為企業(yè)必然要進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理選擇。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控與風(fēng)險(xiǎn)管理研究

企業(yè)以盈利為根本目的，作為表征財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況的管理手段，財(cái)務(wù)管理有著極為重要的價(jià)值。尤其房地產(chǎn)企業(yè)，其對(duì)于資金的運(yùn)作有著更高水平的要求，科學(xué)化的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不僅有利于企業(yè)規(guī)劃和合理使用資金和資源，還是企業(yè)管理體系和管理水平的綜合體現(xiàn)。財(cái)務(wù)內(nèi)控管理水平也是企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨理性的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理水平，強(qiáng)化企業(yè)對(duì)資金的有效利用。

（一）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理中的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)步明顯，但不可否認(rèn)相當(dāng)多的企業(yè)其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制還存在許多較嚴(yán)重的問(wèn)題，這些問(wèn)題如果不能得到認(rèn)真的對(duì)待和針對(duì)性解決，將嚴(yán)重制約企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，其風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面：

1.投資管理方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

受到房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大利益的驅(qū)動(dòng)，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目有一種本能的沖動(dòng)，不顧現(xiàn)實(shí)盲目進(jìn)行投資，只要是能夠拿到的項(xiàng)目，任何房地產(chǎn)企業(yè)都想來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)投資管理制度方面的建設(shè)嚴(yán)重落后，存在嚴(yán)重的不完善問(wèn)題，企業(yè)將財(cái)務(wù)內(nèi)控視作可有可無(wú)的工具，在實(shí)際的運(yùn)用中難免徒有其表，而管理的本質(zhì)已經(jīng)發(fā)生改變。

2.資金管控方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谫Y金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)是對(duì)于資金的整合和有效管理，因此對(duì)與房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控相關(guān)的方面有非常關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)影響，必須引起高度關(guān)注。首先要高度重視并嚴(yán)格預(yù)防企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂問(wèn)題，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的崩盤(pán)，并出現(xiàn)爛尾樓等問(wèn)題。企業(yè)對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的管控辦法主要在于兩個(gè)方面：一是企業(yè)融資管理，二是確保企業(yè)的合理資本結(jié)構(gòu)控制，通過(guò)把握這兩個(gè)方面，使得企業(yè)能夠承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理水平，能夠滿(mǎn)足企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)資金的需求。

3.預(yù)算管理方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很快，但一些制度和監(jiān)管等方面的建設(shè)還不夠健全，當(dāng)市場(chǎng)深度足夠大的時(shí)候，很多問(wèn)題被隱藏，經(jīng)營(yíng)的優(yōu)劣區(qū)分并不明顯。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要樹(shù)立起全面預(yù)算的意識(shí)，將這種意識(shí)貫徹落實(shí)到具體的業(yè)務(wù)完成過(guò)程當(dāng)中。在此基礎(chǔ)之上，要建立起更加科學(xué)合理的預(yù)算模型和實(shí)施辦法，推動(dòng)預(yù)算實(shí)踐效率以及科學(xué)性的全面提升，建立健全更加全面的預(yù)算管理機(jī)制和體系。對(duì)于全面預(yù)算管理的強(qiáng)調(diào)，就必然要充分考慮目標(biāo)成本管理等方面的內(nèi)容，通過(guò)有效的過(guò)程管控措施，實(shí)現(xiàn)降低預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期目標(biāo)。

4.財(cái)務(wù)管理分析方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理分析時(shí)，必須著重對(duì)管理會(huì)計(jì)工作的具體落實(shí)，做好相應(yīng)的管理分析工作，要將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)作為最基礎(chǔ)的前提條件，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理層進(jìn)行的所有決策提供各種全面詳盡的信息，以降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分析不只是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的內(nèi)容，必須做好相應(yīng)的核算工作，將風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題體現(xiàn)成量化的可衡量數(shù)字。一些房地產(chǎn)企業(yè)注重了對(duì)先進(jìn)財(cái)務(wù)管理制度的引進(jìn)，但具體的應(yīng)用過(guò)多套用現(xiàn)成的做法，與企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際脫鉤，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不但未能有實(shí)質(zhì)的進(jìn)步，還會(huì)導(dǎo)致一定程度的低效和混亂問(wèn)題。更多房地產(chǎn)企業(yè)的做法是將財(cái)務(wù)內(nèi)控制度進(jìn)行分解，選擇能用的拿來(lái)用，財(cái)務(wù)管理的實(shí)質(zhì)沒(méi)有根本性的變化，即便對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有一定的促進(jìn)作用，但效果也非常有限。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)管理的具體舉措

基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)內(nèi)控制度實(shí)施方面的諸多問(wèn)題，必須有針對(duì)性地進(jìn)行相應(yīng)的整改，不但要解決對(duì)現(xiàn)實(shí)管理的困擾，還要為以后的財(cái)務(wù)管理發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)上下對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重視度

財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)高層來(lái)說(shuō)，必然會(huì)保持高度的重視，但對(duì)于企業(yè)基層的人員就會(huì)有一定的欠缺。財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與企業(yè)每個(gè)人員都有直接的關(guān)系，每個(gè)人都可以為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。企業(yè)要將這一思路在企業(yè)內(nèi)進(jìn)行宣傳和貫徹，使得上下保持思想和執(zhí)行過(guò)程中的統(tǒng)一性。從領(lǐng)導(dǎo)和管理層的角度，關(guān)注不僅是以自己熟悉的方式管理和控制企業(yè)財(cái)務(wù)，還要強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控知識(shí)的充分學(xué)習(xí)，主動(dòng)理解和掌握財(cái)務(wù)內(nèi)控相關(guān)的各種情況，結(jié)合自己的工作內(nèi)容，確保財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的基本影響因素得到充分的重視，推動(dòng)財(cái)務(wù)實(shí)踐工作取得預(yù)期的實(shí)施效果。從普通財(cái)務(wù)人員的角度，要將具體的工作內(nèi)容與企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控流程和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，完善自己工作中的財(cái)務(wù)操作理念和指導(dǎo)思想。從非財(cái)務(wù)工作人員的角度，要樹(shù)立起成本意識(shí)和盈利意識(shí)，明確自己工作對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)的具體影響，并明確企業(yè)所采取的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度對(duì)于自己崗位的基本要求，并將這種理解體現(xiàn)到具體的工作中。

2.建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的制度包括關(guān)鍵的幾個(gè)方面，這些方面的全面建設(shè)是確保最終建設(shè)質(zhì)量的基本前提，如果某一方面存在問(wèn)題，就會(huì)對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度形成限制，其實(shí)施效果也會(huì)因此存在嚴(yán)重問(wèn)題。首先，是要強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)警制度建設(shè)，其主要作用就是對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警提示，借助這些制度性規(guī)定，企業(yè)財(cái)務(wù)人員可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并將其告知相關(guān)管理層，將可能的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題消除在初始狀態(tài)。其次，是要強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，對(duì)于財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)控和管理，使得相關(guān)人員對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)有清楚的把握，對(duì)于違規(guī)操作問(wèn)題可以進(jìn)行相應(yīng)的反饋以促進(jìn)這些違規(guī)問(wèn)題得到有效控制。再次，是要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理機(jī)制建設(shè)，包括資產(chǎn)管理、預(yù)算、核算等相關(guān)內(nèi)容，要將企業(yè)的收支情況嚴(yán)格控制在企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)的嚴(yán)格控制之下，形成企業(yè)成本控制的最優(yōu)化選擇。最后，是要強(qiáng)化基于財(cái)務(wù)情況的績(jī)效考核制度，對(duì)于企業(yè)各個(gè)部門(mén)的財(cái)務(wù)情況，形成有效的激勵(lì)作用，在具體的業(yè)務(wù)工作中體現(xiàn)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的思路。

3.提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)相關(guān)人員的培訓(xùn)，尤其是企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制方面的一些基本知識(shí)和具體技能，要保證所有財(cái)務(wù)人員都要滿(mǎn)足崗位對(duì)于該工作人員的技能需要。財(cái)務(wù)主管不但要了解本職工作要掌握的基本情況，還要熟悉下屬的技能操作流程和標(biāo)準(zhǔn)，以便于其具體的檢查和指導(dǎo)。財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)人員不但要熟悉自己的本職業(yè)務(wù)內(nèi)容，還要對(duì)與本職工作上下環(huán)節(jié)的工作流程有一定了解，以形成必要的監(jiān)督和工作反饋。培訓(xùn)方式以實(shí)際操作為主，通過(guò)實(shí)踐獲得最重要的經(jīng)驗(yàn)，提升實(shí)際工作中的業(yè)務(wù)操作能力。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)制度是企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)進(jìn)行資金收支管理的基本原則和規(guī)則的統(tǒng)一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，尤其如此。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)之一，就是要確保資金的合理周轉(zhuǎn)率和使用效率，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和使用周期，都對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生非常大的影響，也是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的根本表現(xiàn)。

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