肖小金　余志剛

[摘 要] 不動產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。自實施以來，已2年有余，期間遇到的各種問題需要現(xiàn)場或盡快解決掉，對不動產(chǎn)登記“最多跑一次”政策的實行，具有重大意義。

[關(guān)鍵詞] 不動產(chǎn)登記；權(quán)籍調(diào)查；登記受理；問題解析

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 074

[中圖分類號] D923.2 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2019）07- 0178- 02

0 前 言

不動產(chǎn)登記發(fā)證，基本流程：收件受理→初審→復(fù)審→核定→登簿→繕證→收費→發(fā)證。其中部分登記類型在“復(fù)審”之后有“公告”環(huán)節(jié)的，其實在這些環(huán)節(jié)之前，還有重要的一步，“權(quán)籍調(diào)查”，這一步可以說是所有后繼環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，筆者自2016年6月實施不動產(chǎn)登記以來一直從事不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，期間遇到大量問題，現(xiàn)總結(jié)一下，希望能對今后的不動產(chǎn)登記相關(guān)從業(yè)者有所幫助。

有些工作中的小環(huán)節(jié)，可能在不同地區(qū)劃分到不同的部門來完成工作。不同的省市區(qū)采用的登記入庫的軟件也有不同，軟件與軟件上的功能完善性上還是有差異的，但核心內(nèi)容是一致的；大部分參與到不動產(chǎn)登記入庫的軟件是基于ArcGis二次開發(fā)出來的。筆者是在浙江省的一個縣級單位不動產(chǎn)登記部門工作，所以，工作中遇到的問題可能與有些地區(qū)遇到的不一樣，望讀者請見諒。本文僅參考官方發(fā)布的幾個文件，閉門造車，觀點和方法或有不對，請各位讀者指點。

1 主要工作內(nèi)容

權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容：以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)路線、基本方法、調(diào)查程序、成果要求和數(shù)據(jù)庫建設(shè)等這里就不詳細介紹，詳見請參考《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，這里主要探討工作中遇到的問題及解決方法。

2 遇到的主要問題及解決方法

日常工作中，主要遇到的問題，本文暫且分為這幾類：①數(shù)據(jù)圖形問題；②數(shù)據(jù)屬性問題；③軟件問題；④原始材料自身問題（含歷史遺留問題）；⑤技術(shù)方法；⑥其他問題。

2.1 數(shù)據(jù)圖形問題

這類問題在“不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)”庫中，主要情形有2種。

2.1.1 權(quán)調(diào)數(shù)據(jù)庫中歷史遺留問題

這類問題集中體現(xiàn)在宗地圖形面積、形狀與頒發(fā)的證書不一致，即圖屬不一致，這種情況下是不能直接做變更、轉(zhuǎn)移等類型登記，其中原因有以往“修補測”中測的用地范圍與發(fā)證范圍不一致，也有以往測量的方式（儀器的精度）不同造成的。圖屬不一致的話，則需要通過證書上的原測繪公司把正確數(shù)據(jù)提供過來。

2.1.2 測繪單位數(shù)據(jù)問題

基本的情況有：①整體偏移，可能為坐標(biāo)系未轉(zhuǎn)換，也可能人為造成；②測繪數(shù)據(jù)未與鄰宗地數(shù)據(jù)接邊（未套合好）；③數(shù)據(jù)屬性代碼未寫或?qū)戝e，DWG數(shù)據(jù)面狀數(shù)據(jù)未閉合，造成數(shù)據(jù)入庫轉(zhuǎn)換失敗。這種情況較易解決，與測繪公司溝通即可。

2.2 數(shù)據(jù)屬性問題

屬性問題與圖形問題類似，也主要分為數(shù)據(jù)庫中歷史遺留問題和測繪單位提供數(shù)據(jù)屬性問題2大類。

2.2.1 數(shù)據(jù)庫（也包含登記庫）中歷史遺留問題

這里面確實有登記錯的，如實體證書上記錄的證號、面積、四至等，與登記庫不一致，這類需審核部門實地調(diào)查確認好是證書上對還是登記庫中對。證書對則需要提出申請，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字后方可修改；若是登記庫對，同樣需要部門領(lǐng)導(dǎo)同意，在原證書上直接修改并加蓋“改正章”。還有就是召回證書，做變更登記，要跟權(quán)利人溝通好，給予免費變更登記。

2.2.2 數(shù)據(jù)屬性問題

常見的有：①界址四至調(diào)查不明確，有些鄰宗地的界址簽章，用的公司名稱的印章，但土地房產(chǎn)登記的名稱不一致，而要求的是鄰宗簽章為土地證（不動產(chǎn)權(quán)證）證書上的權(quán)利人名稱；②與鄰宗界址描述不一致； ③其他常見問題例如：證書狀態(tài)異常（存在查封、抵押等）、圖屬不一致（證書未與圖形掛接上、證書與圖形掛接錯誤）等；狀態(tài)異常，當(dāng)事人攜帶相關(guān)材料到不動產(chǎn)登記中心申請解除即可；圖屬不一致，權(quán)調(diào)人員找到正確的圖形將證書掛上即可。

2.3 軟件問題

筆者工作所屬轄區(qū)不動產(chǎn)登記中心所使用的軟件是“浙江臻善科技有限公司”下的“不動產(chǎn)信息管理系統(tǒng)”和“不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)”，簡稱“登記系統(tǒng)”和“權(quán)調(diào)庫系統(tǒng)”，還有一個“不動產(chǎn)登記維護子系統(tǒng)”來輔助登記系統(tǒng)，而權(quán)調(diào)還有個“杰思科地籍調(diào)查軟件”來解析“.dwg”格式的數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)換成“.mdb”數(shù)據(jù)包形式才能入庫，入庫操作過程甚多，這里略過不表。

不動產(chǎn)登記自2016年6月正式實行以來，隨著在工作中問題的發(fā)現(xiàn)，軟件功能逐趨完善；早期因“登記系統(tǒng)”和“權(quán)調(diào)庫系統(tǒng)”是兩個不同的服務(wù)器，數(shù)據(jù)相互推送會造成很多問題，有些信息還不能同步一致，有時候造成“權(quán)調(diào)做好了，而登記那邊卻沒有變化”；不同地區(qū)使用軟件不同，遇到的問題會有差異，這里簡單列舉筆者常遇到的情形：①“權(quán)調(diào)庫系統(tǒng)”長時間不操作，自動掉線，與服務(wù)器斷開連接；②“權(quán)調(diào)庫系統(tǒng)”操作過快，程序響應(yīng)不了，造成程序崩掉，必須得重開；③數(shù)據(jù)庫內(nèi)眾多無圖宗（即證書已掛接宗地代碼，而權(quán)調(diào)庫無具體圖形對應(yīng)），新增宗地時，不能方便地繼承權(quán)調(diào)庫中已存在的屬性信息，若沒有先一步查詢證書信息，直接新增，則造成宗地信息冗余。④同一地籍子區(qū)，若是有不同的賬戶在同時操作容易出現(xiàn)沖突錯誤，亦即軟件崩掉；⑤一些不常見的問題，有時候需要軟件公司工作人員進行后臺程序操作才能解決，就省略不寫了。

2.4 原始材料自身問題

工作中，當(dāng)事人登記提供的材料，遇到很多權(quán)屬來源材料不齊或者不合程序的，有的重復(fù)發(fā)證，有的原證書還未注銷，還有的原證書無故被注銷，還有房地不一致的、超建的、未批先建（違法建設(shè)）的等。①，提供材料中有原證書，房產(chǎn)證或土地證核實確認為真，而不動產(chǎn)系統(tǒng)卻沒有此證書相關(guān)信息，則需要鄉(xiāng)鎮(zhèn)/街道審核部門核實后經(jīng)上報確認后，填份單子并領(lǐng)導(dǎo)簽字后再補錄證書相關(guān)信息到登記庫中，之后才能進行不動產(chǎn)登記受理；②與①相反，登記庫中有本宗地（地塊）的證書信息，而當(dāng)事人沒有提供，則需要補充提供；若遺失，則需要開具“遺失證明”等相關(guān)文件，補齊之后才能進行不動產(chǎn)登記受理；③證書無故被注銷，與①類似，審核部門確認后，填份單子并領(lǐng)導(dǎo)簽字后再將歷史庫中證書相關(guān)信息調(diào)回到登記庫中即可；④商品房中，有不少當(dāng)事人來辦件，值憑著一張很久的備案登記卡、購房發(fā)票來做受理登記，時間節(jié)點常見于2000年前后，由于以前處理方式，沒有來做過房產(chǎn)登記的，房產(chǎn)分層分戶矢量圖是沒有的，所以打印圖件的時候：無圖可打。有些臨戶有圖件的，還能套用修改下用用，有的直接整幢樓找不到對應(yīng)樓層臨戶的分層分戶圖，典型的就是樓層的架空層，其大部分都作為主房的輔房，信息直接備注到備注欄里，沒有圖件?，F(xiàn)單獨憑一張登記卡/發(fā)票來辦理架空層的不動產(chǎn)權(quán)證，證書上只能附上一張宗地圖，如有要求，則另行測繪才行。

2.5 技術(shù)方法

這里說的技術(shù)方法，涉及的類型較多，細寫篇幅較多，本文簡單闡述一下，主要是權(quán)調(diào)入庫當(dāng)中遇到的幾種情形，以下以“變更登記”舉例。①房產(chǎn)證和土地證出現(xiàn)“一對多”的情況（即A一本房產(chǎn)證有多本土地證，或B一本土地證有多本房產(chǎn)證），A類型若有房屋跨宗地，則宗地須得合并處理，否則房產(chǎn)做分割處理并提供分割后的測繪數(shù)據(jù)，無跨宗地房產(chǎn)則可按照空間位置，每條房產(chǎn)信息分別與對應(yīng)土地證書掛接；B類型做一本證，直接數(shù)據(jù)掛接好就行，做多本也同A類型，房產(chǎn)也是不能跨宗地。②部分拆除、部分新建，此類將新建的房產(chǎn)入庫好，綁定一變化的房產(chǎn)信息，并與剩余戶室設(shè)定好主輔關(guān)系即可。③入庫壓占鄰宗地，出現(xiàn)壓占情況，通常需要核對歷史檔案和現(xiàn)場勘測來確定宗地線的正確位置，然后本宗及鄰宗都以此為準進行調(diào)整。④戶室合并，這類需有合并后的測繪數(shù)據(jù)，入庫后直接綁定合并前的源戶室即可，此類問題不多。⑤戶室分割，常見于家庭分戶析產(chǎn)，分戶后一戶做變更登記，另一戶做首次登記。以上主要列舉常見的問題，解決這些問題，基本上遵循房地空間位置必須吻合的原則。

2.6 其他問題

受理登記是，經(jīng)常會遇到原產(chǎn)權(quán)證號不顯示，或顯示不全，或不對，導(dǎo)致登記中的“歷史回溯”信息不對，這些情況有時候是受理登記類型選擇不對，也有的是“源戶室”綁定不對或不全，甚至還有權(quán)調(diào)那邊顯示正常，而登記那邊沒有，就可能是權(quán)調(diào)庫弄好后數(shù)據(jù)推送到登記庫，部分“特征碼”丟失造成的，這種情況則需要軟件維護人員把丟失的“特征碼”找到補回來。還有些在權(quán)籍配號中，多條主輔關(guān)系的設(shè)定，這主要看當(dāng)事人要求做什么樣的登記，多條戶室，也許做一本證，也許多本證。

3 結(jié) 語

不動產(chǎn)登記的實施，將多個本門的產(chǎn)權(quán)信息整合到一起，達到合理快速的解決方法，提高辦事效率，減輕了群眾辦事情負擔(dān)，有效地解決了以往“證出多門”產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)不清、重復(fù)登記、錯漏登記等情況發(fā)生，這樣可以更好地理清當(dāng)事人之間不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記準確性及權(quán)威性，維護當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)。同時提高政府治理效率和水平，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，理順部門職責(zé)關(guān)系，可促進政府職能轉(zhuǎn)變，大大減少政府成本，提高政府的公信力。