張迪 程道平

[摘 要] 城市的迅速發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響的同時(shí)，也成為商品住宅價(jià)格上漲的助推器?；诔鞘邪l(fā)展視角，運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程（SEM）模型，結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究進(jìn)展，提出了采用7類潛變量共22個(gè)指標(biāo)來(lái)構(gòu)建商品住宅價(jià)格形成機(jī)理指標(biāo)體系，針對(duì)影響商品住宅價(jià)格的各城市發(fā)展因素進(jìn)行具體分析提出基本假設(shè)，經(jīng)結(jié)構(gòu)方程SEM（PLS）的運(yùn)算，得出商品住宅價(jià)格形成路徑運(yùn)行結(jié)果，經(jīng)分析得出消費(fèi)能力、人口情況和住宅產(chǎn)出是商品住宅價(jià)格的直接影響因素，經(jīng)濟(jì)水平、教育醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅投資、消費(fèi)能力等是商品住宅價(jià)格的間接影響因素。為商品住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控和長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展提供理論借鑒。

[關(guān)鍵詞] 城市發(fā)展；商品住宅價(jià)格；形成機(jī)理；結(jié)構(gòu)方程模型

[中圖分類號(hào)] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2019）03-0042-02

一、引言

20世紀(jì)90年代以來(lái)是中國(guó)城市化的快速發(fā)展階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從中高收入艱難跨入高收入階段，步入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，中國(guó)城市化運(yùn)動(dòng)也進(jìn)入快車道。與此同時(shí)，作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的住宅產(chǎn)業(yè)，其全國(guó)平均銷售價(jià)格也從2000年的1948元/平方米上升到2017年的7620元/平方米，2018年3月全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格為8427元/平方米，北上廣深成交均價(jià)更是高達(dá)35301元/平方米。由此可見，作為生活必需品，部分城市商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)超居民支付能力，可見城市發(fā)展和商品住宅價(jià)格有著密不可分的潛在關(guān)系。合理的房?jī)r(jià)是構(gòu)建宜居城市的一個(gè)重要指標(biāo)[1]，而且也越來(lái)越成為調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的核心目標(biāo)。因此，準(zhǔn)確把握商品住宅價(jià)格的長(zhǎng)期形成機(jī)理，是對(duì)其進(jìn)行科學(xué)調(diào)控的基礎(chǔ)，也是促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制，并促進(jìn)其長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的充分條件。

二、文獻(xiàn)綜述

在城市發(fā)展方面，嚴(yán)盛虎等（2014）[2]在因子分析水平上對(duì)2010年不同級(jí)別城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度建立了綜合指標(biāo)。楊文等（2015）[3]從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)發(fā)展、居民生活和人居環(huán)境五個(gè)方面篩選并建構(gòu)了30個(gè)指標(biāo)。在商品住宅價(jià)格方面，關(guān)海玲（2015）[4]指出經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通過(guò)房地產(chǎn)建設(shè)投資來(lái)影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。傅程遠(yuǎn)（2013）[5]研究得出城鎮(zhèn)化水平的提高是房地產(chǎn)價(jià)格上升的基本原因。戴云飛（2017）[6]指出人口規(guī)模對(duì)普通商品住宅價(jià)格的影響最為顯著?；诖耍瑥某鞘邪l(fā)展視角出發(fā)，研究商品住宅價(jià)格的長(zhǎng)期形成機(jī)理，以期從根本上探析商品住宅價(jià)格形成機(jī)理，為商品住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展提供理論借鑒。

三、模型的構(gòu)建

通過(guò)運(yùn)用結(jié)構(gòu)方程模型，結(jié)合國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究進(jìn)展，考慮到指標(biāo)的可量化和可獲得性，提出了采用以下7類潛變量共22個(gè)指標(biāo)來(lái)構(gòu)建商品住宅價(jià)格形成機(jī)理指標(biāo)體系（如表1所示），并將商品住宅價(jià)格通過(guò)商品房銷售均價(jià)（元/平方米）、住宅銷售均價(jià)（元/平方米）兩個(gè)指標(biāo)來(lái)表述。

四、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

基于所構(gòu)建的指標(biāo)體系，各指標(biāo)體系中的所有觀測(cè)變量的數(shù)據(jù)是從《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》和Wind數(shù)據(jù)庫(kù)中收集得來(lái)，共31個(gè)省份2008-2017年10年間的面板數(shù)據(jù)。

（二）基本假設(shè)

本部分結(jié)合前文的文獻(xiàn)綜述和指標(biāo)體系，針對(duì)影響商品住宅價(jià)格的各城市發(fā)展因素進(jìn)行具體分析，提出了基本假設(shè)：

H1：經(jīng)濟(jì)水平對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施有正向作用。

H2：人口狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)水平具有正向影響。

H3：人口狀況對(duì)商品住宅價(jià)格有正向影響。

H4：收入與消費(fèi)能力對(duì)商品住宅價(jià)格有正向作用。

H5：收入與消費(fèi)能力對(duì)商品住宅投資水平有正向作用。

H6：商品住宅投資對(duì)產(chǎn)出水平有正向作用。

H7：商品住宅產(chǎn)出對(duì)商品住宅價(jià)格有負(fù)向作用

H8：基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)對(duì)商品住宅投資有正向作用。

（三）信度效度檢驗(yàn)

運(yùn)用SPSS23.0中的reliability analysis對(duì)數(shù)據(jù)量表來(lái)進(jìn)行信度效度檢驗(yàn)。從對(duì)整個(gè)量表的信度分析結(jié)果來(lái)看，Cronbachα值為0.903；如表2所示，并且各變量Cronbachsα值均達(dá)到了較高信度水平。表3、表4分別表明數(shù)據(jù)具有良好的判別效度和內(nèi)斂效度。

（四）結(jié)果分析

經(jīng)結(jié)構(gòu)方程SEM（PLS）的運(yùn)算，商品住宅價(jià)格形成路徑運(yùn)行結(jié)果如下圖所示。

由下圖可知，消費(fèi)能力、人口情況和住宅產(chǎn)出對(duì)商品住宅價(jià)格主要表現(xiàn)為直接影響，系數(shù)分別為0.5、0.4、-0.34。這進(jìn)一步說(shuō)明，消費(fèi)能力比較準(zhǔn)確地預(yù)示了居民買房的經(jīng)濟(jì)能力，商品住宅價(jià)格的升高很大程度上是源于城市化導(dǎo)致的人口增加，商品住宅產(chǎn)出代表了住宅的供給水平，商品住宅價(jià)格會(huì)隨著供給的增加而日益下降。但也說(shuō)明對(duì)住宅的需求是以剛性需求為主導(dǎo)的，不存在過(guò)多以盈利為目的的投機(jī)需求。

經(jīng)濟(jì)水平、教育醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施、住宅投資、消費(fèi)能力等對(duì)商品住宅價(jià)格均表現(xiàn)為間接影響。經(jīng)濟(jì)水平對(duì)商品住宅價(jià)格的影響通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和教育醫(yī)療的提升間接對(duì)價(jià)格發(fā)揮作用，其作用系數(shù)分別為0.85和0.79；教育醫(yī)療和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平的提高又進(jìn)一步改善了城市住宅環(huán)境，從而造成住宅投資的增加，作用路徑為0.63和0.28；住宅投資的增加又直接導(dǎo)致住宅產(chǎn)出的增加（0.92），而住宅產(chǎn)出又是供給的直接反應(yīng)；經(jīng)過(guò)一系列的傳導(dǎo)，最終作用于商品住宅價(jià)格。

五、結(jié)語(yǔ)

利用SEM模型從城市發(fā)展?fàn)顩r角度探索分析了商品住宅價(jià)格的形成路徑，并從供需方面區(qū)分了直接、間接因素，豐富了商品住宅價(jià)格的相關(guān)研究，對(duì)建立商品住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制奠定了一定的理論基礎(chǔ)。但是由于數(shù)據(jù)的可量化、可獲得性等原因，僅從城市發(fā)展視角進(jìn)行了商品住宅價(jià)格形成的探索，因此獲得的結(jié)論在評(píng)估全國(guó)的商品住宅價(jià)格形成機(jī)理方面會(huì)存在很多局限性，因此對(duì)商品住宅價(jià)格形成機(jī)理的探索還有待于從新的角度進(jìn)一步深入研究。

[參考文獻(xiàn)]

[1]楊曉冬，武永祥.協(xié)調(diào)發(fā)展視角下的商品住宅價(jià)格模型研究——以上海市為例1[J].中國(guó)軟科學(xué)，2014（1）：160-170.

[2]嚴(yán)盛虎，李宇，董鎖成，等.中國(guó)城市市政基礎(chǔ)設(shè)施水平綜合評(píng)價(jià)[J].城市規(guī)劃，2014，38（4）：23-27.

[3]楊文，劉永功.中國(guó)城市發(fā)展質(zhì)量評(píng)價(jià)[J].城市問(wèn)題，2015（2）：2-7.

[4]關(guān)海玲.北京市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)及其影響因素研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2015（12）：74-76.

[5]傅程遠(yuǎn).影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格因素的綜合分析[J].經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，2013（9）：49-52.

[6]戴云飛.合肥市人口因素對(duì)普通商品住宅價(jià)格影響的研究[D].安徽大學(xué)，2017.

[責(zé)任編輯：王鳳娟]