杜思雨

【摘 要】自我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，全國(guó)人口流動(dòng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，不少人會(huì)選擇從農(nóng)村前往城市，從經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)前往經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)就職，這無(wú)疑加重了城市的住房壓力，國(guó)家根據(jù)這種現(xiàn)狀出臺(tái)了租售同權(quán)政策，鼓勵(lì)居民租賃房屋，保障承租人享受公共服務(wù)的權(quán)利。本文主要通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷、文獻(xiàn)資料和調(diào)研走訪調(diào)查的研究方法來(lái)調(diào)研群眾對(duì)于租售同權(quán)的看法，從而淺析租售同權(quán)合同政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響及預(yù)測(cè)。

【關(guān)鍵詞】租售同權(quán)合同政策；承租人權(quán)利；房地產(chǎn)；租賃企業(yè)

1.租售同權(quán)合同政策基本概況

1.1租售同權(quán)合同政策的出臺(tái)

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委等九部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中提到：“承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)?！币簿褪钦f(shuō)，承租人在租房的一定地域內(nèi)，享有“公共教育，勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，社會(huì)保險(xiǎn)，醫(yī)療衛(wèi)生，社會(huì)服務(wù)，住房保障，公共文化體育，殘疾人服務(wù)等八個(gè)領(lǐng)域81個(gè)項(xiàng)目的公共服務(wù)”。即住建部將通過(guò)立法來(lái)保障承租人的權(quán)利和義務(wù)，保障其合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本的公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。

1.2租售同權(quán)合同政策出臺(tái)的背景

第一，我國(guó)住房租賃需求量大，但可供房源總量不足，機(jī)構(gòu)化，規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不夠成熟，制約著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展；第二，即便租賃住房房源充足，承租人有房可租，他們也并沒(méi)有獲得相應(yīng)的公共服務(wù)的權(quán)利；第三，與買(mǎi)房居民相比，承租人不能穩(wěn)定的享有住宅，和自有住宅相比，租賃住宅租金高條件差，承租人的生活條件相對(duì)來(lái)說(shuō)較差。在這種情況下，租售同權(quán)合同政策應(yīng)運(yùn)而生。

1.3租售同權(quán)合同政策出臺(tái)的現(xiàn)狀

（1）學(xué)區(qū)房的房租價(jià)格上漲

隨著租售同權(quán)合同政策的出臺(tái)，承租人在學(xué)校周邊租房其子女也可以享受在學(xué)校受教育的權(quán)利，為了子女得到更加優(yōu)質(zhì)的教育，很多家長(zhǎng)會(huì)選擇在教學(xué)水平高的學(xué)校附近租房，使得學(xué)區(qū)房的房租價(jià)格呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。

（2）政策的相關(guān)條款不完善

由于租售同權(quán)合同政策出臺(tái)的時(shí)間較短，并沒(méi)有具體保護(hù)承租人權(quán)益的法律，使其的權(quán)利難以得到真正的保障，同時(shí)，租賃房市場(chǎng)的發(fā)展也較為緩慢，存在很多問(wèn)題，導(dǎo)致很多人對(duì)于租房顧慮重重，在條件允許的情況下，還是會(huì)選擇買(mǎi)房。

2.租售同權(quán)合同政策的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

2.1當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一路上升，對(duì)照世行指標(biāo)中國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超于國(guó)際合理房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)上限，處于過(guò)高的水平，如此高的房?jī)r(jià)，超過(guò)了正常工薪階層和普通民眾的承受能力，一個(gè)家庭可能要用十幾年的收入來(lái)買(mǎi)一套房子。對(duì)于這種情況，政府不斷出臺(tái)限購(gòu)限貸限價(jià)等政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，雖然放緩了房?jī)r(jià)上漲的速度，但是房?jī)r(jià)依舊處于很高的水平，對(duì)于人民大眾來(lái)說(shuō)，仍然是可望不可及的。

關(guān)于中國(guó)的房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴跌，筆者個(gè)人覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)，原因有下面三個(gè)：

（1）房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，所以與財(cái)政掛鉤，那么這個(gè)行業(yè)就勢(shì)必會(huì)被政策所調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的漲跌都是有一個(gè)限度的，即使在未來(lái)出臺(tái)一些限購(gòu)，限價(jià)或者是房產(chǎn)稅的政策落實(shí)到位以后，房?jī)r(jià)都可不能出現(xiàn)暴跌的情況，它會(huì)有一個(gè)底線的。

（2）中國(guó)和其他國(guó)家最大的一個(gè)差別就是人口基數(shù)。世界上的發(fā)達(dá)國(guó)家人口數(shù)量相對(duì)來(lái)說(shuō)都是比較低的，所以他們的房子需求量低，自然房子價(jià)格也便宜，而中國(guó)卻不一樣，中國(guó)的人口基數(shù)大，所以需求量也特別大，尤其是近幾年來(lái)，城市迅速發(fā)展以后，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的人也紛紛往城市里遷移，所以城市里的房子需求量不斷增加，市場(chǎng)前景好，自然價(jià)格也會(huì)有所提升。

（3）目前房?jī)r(jià)過(guò)高，很多人買(mǎi)房都是要通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而貸款是維持銀行運(yùn)作的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，銀行需要從貸款中來(lái)獲利。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌，房市崩盤(pán)，那么很多銀行都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，面臨破產(chǎn)還不算什么，甚至引起嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

2.2政策出臺(tái)的影響

租售同權(quán)合同政策的出臺(tái)有助于房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，在中國(guó)，大多數(shù)居民買(mǎi)房的目的是為了解決子女的上學(xué)問(wèn)題，這也催發(fā)了一波又一波的“炒房熱”，房?jī)r(jià)越炒越高。而租售同權(quán)合同政策的出臺(tái)緩解了承租者子女的教育問(wèn)題，對(duì)于價(jià)格虛高的學(xué)區(qū)房，起到一定的控制作用，對(duì)于炒房，也起到了一定的抑制作用。租售同權(quán)合同政策的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響如下：

（1）使得租房需求不斷上升，其所帶來(lái)的一系列優(yōu)惠政策使人們不再拘泥于買(mǎi)房，而會(huì)選擇在經(jīng)濟(jì)情況差的時(shí)候租房，這會(huì)大大促進(jìn)租賃房市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)然，這也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，來(lái)迎合當(dāng)前的市場(chǎng)需求。

（2）使得買(mǎi)房?jī)r(jià)格得到一定程度的控制和降低，很有可能能夠促進(jìn)“房住不炒”的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，而且對(duì)于所租賃的房子來(lái)說(shuō)，也會(huì)提升其附加值，故租房?jī)r(jià)格會(huì)有所提高。

3.根據(jù)租售同權(quán)政策的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)

此次共抽取208人填寫(xiě)調(diào)查，根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷，可以看出，47.1%被調(diào)查者年齡處于25-45歲之間，而且54.3%的被調(diào)查者在租房住，這體現(xiàn)出大多數(shù)中青年年齡層次的人對(duì)于租賃房屋需求市場(chǎng)很大。77.4%被調(diào)查者對(duì)于租售同權(quán)政策都不是很了解，這體現(xiàn)出地方對(duì)于此政策的宣傳不是很到位，在了解了租售同權(quán)政策具體內(nèi)容的情況下，45.1%被調(diào)查者體現(xiàn)出了愿意租房的意向，因?yàn)榇蟛糠秩诉€是覺(jué)得當(dāng)前我國(guó)的房?jī)r(jià)較高，自身的買(mǎi)房能力有限。但是45.6%被調(diào)查者認(rèn)為租售同權(quán)政策對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)都不會(huì)起太大的作用，62%被調(diào)查者認(rèn)同該政策能夠調(diào)節(jié)城市人口結(jié)構(gòu)，幫助城市留下更多的人才，50%被調(diào)查者不是很認(rèn)同該政策能夠真正改善資源分配，解決入學(xué)難的問(wèn)題，所以說(shuō)政策的出臺(tái)還是需要相應(yīng)的法律法規(guī)支持。85.5%被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的政策來(lái)避免學(xué)區(qū)房的租金非理性上漲，來(lái)保障承租人的利益。在過(guò)去租售不同權(quán)時(shí)，租金較為便宜，不能提供相應(yīng)的公共資源服務(wù)，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，而租售同權(quán)合同政策出臺(tái)之后，對(duì)于持續(xù)升溫房地產(chǎn)的價(jià)格能夠起到一定的降溫作用?？傮w而言，大部分被調(diào)查者還是很期待租售同權(quán)合同政策的出臺(tái)，這項(xiàng)政策對(duì)于國(guó)家發(fā)展還是能夠起到很大的作用的，而且對(duì)于大多數(shù)租房創(chuàng)業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，能夠?qū)λ麄兊臋?quán)利有一個(gè)很大的保障。

4.完善我國(guó)“租售同權(quán)”政策的建議

4.1加大宣傳力度，改善民眾的傳統(tǒng)觀念

我國(guó)自古以來(lái)就將房子這種不動(dòng)產(chǎn)看的很重，大部分民眾都愿意傾盡財(cái)產(chǎn)去購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，這種傳統(tǒng)思想根深蒂固，貫穿今古。所以說(shuō)，國(guó)家需要加大宣傳力度，利用媒體等方式向廣大民眾傳播新思想新觀念，詳細(xì)普及政策的具體內(nèi)容，讓民眾了解到“租售同權(quán)”的好處，同時(shí)在法律上明確承租人的權(quán)利義務(wù)，打消群眾心中的疑慮，這樣，才能從根本上保證租售同權(quán)政策的順利普及和推行。

4.2鼓勵(lì)推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展

目前我國(guó)租賃市場(chǎng)房源多為私人住房出租，可供租客選擇的種類(lèi)較少，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)等國(guó)的成功經(jīng)驗(yàn)，加快建設(shè)公租房，長(zhǎng)租房，進(jìn)一步探索租房的新模式，在鼓勵(lì)私人住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)的同時(shí)，構(gòu)建多種類(lèi)的住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)體系，滿足不同承租人的需求。

4.3進(jìn)一步推進(jìn)配套政策改革

目前來(lái)看，我國(guó)某些領(lǐng)域的部分政策與“租售同權(quán)”政策的相關(guān)內(nèi)容相矛盾，使得“租售同權(quán)”政策得不到最佳推行效果，因此國(guó)家需要積極學(xué)習(xí)美國(guó)等國(guó)的做法，進(jìn)行配套政策改革，改變政策中矛盾的內(nèi)容，使其與“租售同權(quán)”政策相輔相成，促進(jìn)“租售同權(quán)”政策的真正有效的落實(shí)。

4.4完善立法體制

目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)針對(duì)“租售同權(quán)”政策來(lái)保障承租人的法律規(guī)定，部分城市雖然頒布了某些住房保障條例，但是實(shí)施起來(lái)也有一些困難，容易使民眾產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致政策實(shí)施產(chǎn)生偏離，為了政策的穩(wěn)定快速的推行，國(guó)家必須加速立法，明文規(guī)定租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，將住房租賃步入法制化行列，保障租賃雙方的合法權(quán)益。

5.總結(jié)

租售同權(quán)合同政策的順利推行和實(shí)施需要我們大家共同的努力，目前我國(guó)大多數(shù)民眾還是傾向于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這需要國(guó)家加大宣傳力度，對(duì)群眾普及相關(guān)政策內(nèi)容?！白馐弁瑱?quán)”在短時(shí)間內(nèi)，只能夠在一定程度上擴(kuò)大承租人的權(quán)利，但并沒(méi)有讓承租人和住房者享受完全同等的權(quán)利，這需要國(guó)家加快立法的步伐，來(lái)保護(hù)承租人的合法權(quán)利，同時(shí)還要鼓勵(lì)促進(jìn)租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定快速發(fā)展，進(jìn)而可以抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，讓老百姓有好房可住，提高國(guó)家的幸福指數(shù)。

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