李芳

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中其到了積極的促進(jìn)作用。但是近些年由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度過(guò)快，導(dǎo)致了金融發(fā)展過(guò)度膨脹，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快和金融膨脹已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的兩大突出問(wèn)題?；诖吮局攸c(diǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)金融膨脹的特殊因素以及作用機(jī)制進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上基于房地產(chǎn)視角論述了促進(jìn)金融穩(wěn)定發(fā)展建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng)? 過(guò)度繁榮? 金融膨脹

最近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)中金融快速膨脹及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲以及成為非常突出的問(wèn)題?；趪?guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的過(guò)度發(fā)展以及寬松的貨幣政策具有密切的聯(lián)系，因此基于金融與貨幣角度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮的原因進(jìn)行分析具有積極的理論意義。但是在對(duì)金融膨脹進(jìn)行分析過(guò)程中也不能忽略我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的某些因素的影響，只有徹底解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的根本性問(wèn)題，才能有效根除金融膨脹與房地產(chǎn)泡沫之間相互促進(jìn)的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中特殊因素對(duì)金融膨脹的影響分析

（一）金融規(guī)模擴(kuò)張中土地和住房貨幣化的推動(dòng)作用

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中土地和住房貨幣化是一個(gè)非常顯著的特點(diǎn)，其直接增加了貨幣需求量。在我國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由于是政府免費(fèi)或者廉價(jià)供給土地和住房，因此土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然龐大，但是不能完全以貨幣的形式表現(xiàn)出來(lái)。在我國(guó)實(shí)施土地改革之后，土地和住房成為可以交易的商品，隨著土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格的不斷上漲，其交易規(guī)模迅速膨脹。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)我國(guó)2016年土地出讓收入為3.56萬(wàn)億元，在GDP總量中所占比例高達(dá)4.78%?；谕恋睾妥》康呢泿呕苯訉?dǎo)致貨幣的需求量快速增大，進(jìn)而引起M2以及其他一些金融總量的增大。但是由于土地和住房貨幣化不能促使GDP總量增加，導(dǎo)致我國(guó)的M2與GDP比重不斷攀升。

（二）在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷調(diào)控和管制中催生的各類金融創(chuàng)新

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有金融穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的作用，房地產(chǎn)可以有效帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中水泥、鋼鐵、建材、家具以及建筑等50多個(gè)行業(yè)的發(fā)展?；诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的重要性，其既是我國(guó)宏觀調(diào)控的主要領(lǐng)域，也是宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展低迷的情況下，政府可以通過(guò)降低購(gòu)房首付、減少交易環(huán)節(jié)征稅、降低住房貸款利率以及放寬購(gòu)房資格等來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控在穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)以及金融發(fā)展中起到了重要的作用，但是也導(dǎo)致了一些負(fù)面效應(yīng)。其中最突出的便是社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)越調(diào)越高、只漲不跌的預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致居民購(gòu)房熱情高漲。同時(shí)部分開(kāi)發(fā)商和一些居民為了能夠有效規(guī)避貸款政策限制，逐漸開(kāi)始采用非傳統(tǒng)金融渠道，在很大程度上推動(dòng)了我國(guó)灰色地帶的金融創(chuàng)新和規(guī)模擴(kuò)張，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）在房地產(chǎn)和金融關(guān)系中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的促進(jìn)作用

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為我國(guó)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要措施，其在2012年之后逐漸呈現(xiàn)超高速發(fā)展的趨勢(shì)。我國(guó)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由于財(cái)稅體制的影響與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)具有密切的關(guān)系，在發(fā)展過(guò)程中逐漸形成了通過(guò)土地收入來(lái)源積累城鎮(zhèn)化建設(shè)資本的路徑。一是地方政府將土地出讓收入作為維持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金來(lái)源;二是很多融資平臺(tái)將土地進(jìn)行抵押從而獲得銀行貸款進(jìn)而對(duì)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行支持。通過(guò)這種方式，我國(guó)地方政府既完成了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展目標(biāo)，也實(shí)現(xiàn)了稅收增加的發(fā)展目的，但是在該過(guò)程中地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與金融市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系越來(lái)越鞏固，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)發(fā)展需要金融支持，同時(shí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)張又反過(guò)來(lái)積極推動(dòng)金融總量的增加以及金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，在很大程度上加速了金融膨脹。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度發(fā)展對(duì)金融膨脹起到了加速作用

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能定位不明確

我國(guó)于1998年為了化解亞洲金融危機(jī)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響，開(kāi)展了住房市場(chǎng)化改革的序幕，逐漸將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力，并且在2003年我國(guó)將房地產(chǎn)企業(yè)正式定性為支柱產(chǎn)業(yè)。2007年我國(guó)政府提出“住有所居，逐步淡化房地產(chǎn)”的發(fā)展理念，但是由于受到2008年國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)政府不得不出臺(tái)了一系列措施來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，進(jìn)而保證我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，但是這些政策導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸脫離了最本質(zhì)的居住屬性，其金融屬性和投機(jī)屬性越來(lái)越明顯，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面作用越來(lái)越凸顯。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷了大量金融資源，對(duì)企業(yè)以及居民的投資能力和消費(fèi)能力過(guò)度透支，社會(huì)整體杠桿率持續(xù)增長(zhǎng)，加劇了爆發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性;另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮在一定程度上扭曲了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)重阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)。直到黨的十九大，我國(guó)政府又重新強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了明確定位。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后

自2008年世界金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直面臨著下行的壓力，其主要原因包括外需不振、傳統(tǒng)制造業(yè)由于勞動(dòng)力以及土地等生產(chǎn)要素成本的升高而逐漸喪失優(yōu)勢(shì)。在這種情況下需要我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)展轉(zhuǎn)型升級(jí)。但是由于多種因素的影響，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整滯后，甚至一些傳統(tǒng)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)?，F(xiàn)象。由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣，難以有效吸引社會(huì)資本，導(dǎo)致大量的社會(huì)資本逐漸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)以及股票市場(chǎng)等，提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性和投機(jī)屬性。

（三）在房地產(chǎn)調(diào)控中缺乏長(zhǎng)效機(jī)制

現(xiàn)階段我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中主要采用的是相機(jī)抉擇式調(diào)控方式，主要以臨時(shí)性、短期性和行政性的政策為主。而且這些調(diào)控措施的實(shí)施主要目的是為了有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上漲以及快速下跌，基本屬于事后調(diào)控，難以有效適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的變化，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一些負(fù)面效果。一是房地產(chǎn)調(diào)控主要采用行政性指令，與房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展規(guī)律不符合，進(jìn)而很多房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體變相規(guī)避監(jiān)管，促使金融創(chuàng)新過(guò)度發(fā)展;二是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向頻繁，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)和居民普遍質(zhì)疑房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性，強(qiáng)化了房?jī)r(jià)只漲不跌的心理預(yù)期，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果。

三、基于房地產(chǎn)視角促進(jìn)金融穩(wěn)定發(fā)展建議

（一）積極推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

第一，我國(guó)政府應(yīng)該依據(jù)十九大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新定位，不再賦予房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控工具的職責(zé)。同時(shí)應(yīng)該轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)以GDP為主導(dǎo)的政績(jī)考核觀念，認(rèn)清現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸放緩的客觀事實(shí)，防止再次出現(xiàn)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行刺激來(lái)帶動(dòng)我國(guó)GDP增長(zhǎng)的發(fā)展方式。第二，進(jìn)一步推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)優(yōu)化存量資源配置，完善優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制來(lái)培育我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中，可以充分發(fā)揮政府政策的導(dǎo)向作用，引導(dǎo)社會(huì)資本逐漸流入節(jié)能環(huán)保以及知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)。此外，還可以通過(guò)推動(dòng)消費(fèi)升級(jí)來(lái)有效解決現(xiàn)階段我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)的供需錯(cuò)配問(wèn)題。

（二）建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，弱化金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的依存關(guān)系

第一，建立長(zhǎng)效穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融框架，避免出現(xiàn)由于政策頻繁變動(dòng)而導(dǎo)致的套利性購(gòu)房需求，對(duì)灰色地帶金融創(chuàng)新進(jìn)行抑制。對(duì)不同的城市根據(jù)實(shí)際情況采用針對(duì)性的調(diào)控策略，其主要目的為避免資金投入投機(jī)性和投資性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中。同時(shí)應(yīng)該根據(jù)因房施策，對(duì)普通居民的自主性購(gòu)房需求加強(qiáng)金融支持力度，滿足社會(huì)普通居民的購(gòu)房需求。第二，加快房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)，雖然基于國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)房產(chǎn)稅并不能完全抑制房?jī)r(jià)的上漲，但是可以通過(guò)房產(chǎn)稅為地方政府稅收提供來(lái)源，降低其對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，同時(shí)也增加了投機(jī)性炒房者的炒房成本，能夠在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為。房產(chǎn)稅政策可以在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及住房供需矛盾較大的城市率先推行，然后根據(jù)實(shí)施效果逐漸向全國(guó)推廣。第三，加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展和完善，通過(guò)建立住房租賃平臺(tái)，提供只租不售的保障性住房來(lái)滿足低收入群體的基本住房需求。

（三）進(jìn)一步完善市場(chǎng)化導(dǎo)向的土地供給制度

我國(guó)住房制度經(jīng)過(guò)二十多年的改革已經(jīng)高度市場(chǎng)化，但是現(xiàn)階段我國(guó)的土地市場(chǎng)依然處于計(jì)劃管控狀態(tài)。住房交易和土地交易兩者性質(zhì)錯(cuò)配的矛盾越來(lái)越突出。因此為了有效推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該進(jìn)一步完善市場(chǎng)化導(dǎo)向的土地供給制度?；谖覈?guó)政府“人地掛鉤”的發(fā)展思路，在保障不突破耕地紅線的基本原則下，本著市場(chǎng)化發(fā)展理念在全國(guó)建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)。同時(shí)對(duì)于人口凈流入較多的一線和二線等城市應(yīng)該逐漸擴(kuò)大其土地供應(yīng)面積，特別是要提高住宅用地在整體土地出讓中的比例;對(duì)于人口凈流出的一些小城鎮(zhèn)應(yīng)該逐漸降低其土地供給，從而促進(jìn)對(duì)存量房源的消化。

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