湯純英

摘要：隨著國(guó)家堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期調(diào)控，房地產(chǎn)建安公司的利潤(rùn)空間被大幅壓縮，提高管理水平尤其是財(cái)務(wù)管理水平是建安公司提高生存和發(fā)展的主要途徑之一，文章就房地產(chǎn)建安公司的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，找出了建安公司財(cái)務(wù)方面管理意識(shí)淡薄、資金成本管理弱化和財(cái)務(wù)管理不健全等問(wèn)題，就問(wèn)題形成原因進(jìn)行了剖析，給出了解決問(wèn)題的方法，期望能為房地產(chǎn)建安公司的財(cái)務(wù)管理提供一個(gè)較好的思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建安公司；財(cái)務(wù)管理；探討

從2017年開(kāi)始，面對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱過(guò)快的局面，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行長(zhǎng)期調(diào)控政策，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)生存困難的情況，而建安施工作為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中非常重要的一環(huán)，一方面保證施工質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線和口碑，代表著房地產(chǎn)企業(yè)的形象，另一方面，建安環(huán)節(jié)的成本是房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本外的主要成本，是房地產(chǎn)企業(yè)能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一，而施工質(zhì)量和施工成本在很多時(shí)候是矛盾甚至對(duì)立的兩個(gè)方面，加強(qiáng)建安公司財(cái)務(wù)管理能較好地解決這一對(duì)矛盾。本文從建安公司的財(cái)務(wù)管理的地位、資金成本管理和財(cái)務(wù)管理流程三個(gè)方面著手，對(duì)房地產(chǎn)建安公司的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行梳理，意在引起房地產(chǎn)建安公司管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理重視。

一、財(cái)務(wù)管理在建安公司的作用

房地產(chǎn)建安公司的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)非常復(fù)雜，能源消耗大，資金投入多，企業(yè)管理內(nèi)容覆蓋面廣，在眾多的企業(yè)管理中，財(cái)務(wù)管理尤為重要。較好的盈利能力是企業(yè)生存的前提，也是企業(yè)保持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)管理能有效提升企業(yè)的盈利能力。隨著中國(guó)十多年以基礎(chǔ)建設(shè)為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三架馬車(chē)之一、房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的歷程，建安公司在數(shù)量上已是不計(jì)其數(shù)，加上國(guó)外先進(jìn)的建安企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)，建安公司的競(jìng)爭(zhēng)早已是白熱化，要取得較好的經(jīng)濟(jì)效益不是容易的事，有效的財(cái)務(wù)管理能夠幫助企業(yè)提升盈利水平，可以降低、抵御企業(yè)的生存風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的建筑施工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求并不高，大多數(shù)建安公司的技術(shù)水平都能達(dá)到施工要求，因此建安公司在諸如招標(biāo)、投標(biāo)的相互競(jìng)爭(zhēng)中報(bào)價(jià)往往是致勝法寶，同等價(jià)格下企業(yè)還要有利潤(rùn)空間，只有通過(guò)財(cái)務(wù)管理才能做到，財(cái)務(wù)管理通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、分析、糾錯(cuò)等手段，幫助企業(yè)維持一定的利潤(rùn)，提升自定的軟實(shí)力。

二、建安公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

大多數(shù)建安企業(yè)管理者在財(cái)務(wù)管理上意識(shí)薄弱，在他們看來(lái)，財(cái)務(wù)的主要作用就是籌資和結(jié)算，即使談到財(cái)務(wù)管理也不是通過(guò)財(cái)務(wù)制度、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)規(guī)范等引導(dǎo)企業(yè)開(kāi)源節(jié)流，而是通過(guò)指示財(cái)務(wù)人員采取遲報(bào)甚至瞞報(bào)收入、偷稅漏稅等方法來(lái)增加公司利潤(rùn)。

（二）忽視資金成本管理

資金是一個(gè)企業(yè)的血液，同樣資金是建安公司經(jīng)營(yíng)成敗非常重要的一環(huán)，資金成本是建安公司能否盈利的重要因素。房地產(chǎn)建安公司由于施工地點(diǎn)分散，很多公司對(duì)資金的管理是松散型的，形成各子公司都有一部分閑置的資金，而這部分資金往往并不是企業(yè)自有資金而是通過(guò)各種渠道融資來(lái)的，有一定的資金成本。建安公司管理者們往往忽視了這部分成本，造成了單個(gè)項(xiàng)目施工毛利尚可但整個(gè)建安公司的綜合利潤(rùn)卻不高的情況。

（三）缺乏健全的財(cái)務(wù)管理流程

房地產(chǎn)建安公司給人的印象就是一大工地，基本上是有關(guān)工程人員按設(shè)計(jì)埋頭苦干，在施工過(guò)程中財(cái)務(wù)人員很少參與，財(cái)務(wù)部門(mén)的職能只剩下融資、收付款等功能，只有等工程完工以后財(cái)務(wù)才有機(jī)會(huì)介入工程決算等工作，財(cái)務(wù)管理集中體現(xiàn)在事后管理，即便財(cái)務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)了施工中存在有成本不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，由于工程施工已經(jīng)完成，無(wú)法采取彌補(bǔ)措施，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上沒(méi)有一條健全的完整的事前、事中、事后財(cái)務(wù)管理流程，失去了財(cái)務(wù)管理的意義。

三、導(dǎo)致建安公司財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的原因分析

（一）管理概念偏差

在建安企業(yè)管理者的管理理念里，建安公司就是抓兩件事：工程進(jìn)度和工程質(zhì)量，但與進(jìn)度和質(zhì)量密切相關(guān)的工程成本幾乎沒(méi)有考慮，往往是工程比計(jì)劃工期提前完成，工程質(zhì)量也優(yōu)于設(shè)計(jì)方案，結(jié)算時(shí)才發(fā)現(xiàn)工程并沒(méi)有賺到錢(qián)。究其原因，財(cái)務(wù)管理的缺失是原因之一，一定施工條件下，工程的進(jìn)度決定人力成本，工程質(zhì)量則與材料成本有關(guān)，建安公司在抓進(jìn)度抓質(zhì)量的時(shí)候忘記了施工成本的增加。

（二）重有形成本，輕無(wú)形成本

建安公司在成本控制中，對(duì)于施工直接消耗的有形材料基本都有一個(gè)定量，對(duì)施工中有實(shí)物消耗的原材料等有一定的使用規(guī)章制度。而對(duì)于無(wú)形的成本比如資金成本則考慮較少，一方面是管理者們沒(méi)有把企業(yè)的資金管理放到較為重要的位置，另一方面是不直接接觸資金，對(duì)資金成本的形成沒(méi)有一個(gè)直觀的概念，忽視了資金成本管理。

（三）肢解財(cái)務(wù)管理

建安公司管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理的理解還停留在記賬、算賬的層面上，對(duì)于財(cái)務(wù)的管理作用認(rèn)識(shí)不足，使得財(cái)務(wù)管理經(jīng)常處于被動(dòng)局面，嚴(yán)重削弱了財(cái)務(wù)管理的作用。相對(duì)應(yīng)地，財(cái)務(wù)由于沒(méi)有發(fā)揮出應(yīng)有的管理作用，達(dá)不到財(cái)務(wù)管理的目的，管理者們就更加不重視財(cái)務(wù)管理，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理可有可無(wú)，沒(méi)必要讓財(cái)務(wù)參與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。

四、加強(qiáng)建安公司財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

（一）強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位

以制度形式確定財(cái)務(wù)管理的地位。建安公司應(yīng)當(dāng)在公司的內(nèi)部控制制度中明確財(cái)務(wù)管理的重要性，在制度中規(guī)定凡與項(xiàng)目開(kāi)始前已經(jīng)確定的項(xiàng)目預(yù)算、工程預(yù)算有較大的變動(dòng)時(shí)，不能在工程部門(mén)做出決定后再通知財(cái)務(wù)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)必須會(huì)同財(cái)務(wù)部門(mén)協(xié)商，征求財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)成本費(fèi)用控制的建議，共同制訂調(diào)整方案。

在目前建安公司所設(shè)各部門(mén)中，財(cái)務(wù)部的排名大多是排在工程部、經(jīng)營(yíng)部、辦公室甚至是人力資源部之后，財(cái)務(wù)部的聲音自然就沒(méi)什么份量，達(dá)不到財(cái)務(wù)管理作用，因此建安公司要提高財(cái)務(wù)的地位，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的力度，讓財(cái)務(wù)參與到建安公司的日常經(jīng)營(yíng)工作中，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)的作用。比如工程部門(mén)抓工程質(zhì)量，這本無(wú)可厚非，但片面追求質(zhì)量而提高用料水平或者提高材料質(zhì)量，會(huì)推升工程成本，降低工程毛利，可能造成工程完成后公司虧損，得不償失，這個(gè)時(shí)候引入財(cái)務(wù)管理的方法，對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，測(cè)算工程的盈利水平，在維持工程毛利和提高工程質(zhì)量之間找到一個(gè)合理的度，既達(dá)到提高工程質(zhì)量的目的，又保證公司的利潤(rùn)水平。

（二）重視建安公司資金管理

資金是建安企業(yè)的核心資產(chǎn)，資金管理是建安公司財(cái)務(wù)管理的核心部分。從2017年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控，一個(gè)重要的手段就是收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，同時(shí)在美聯(lián)儲(chǔ)不斷加息的國(guó)際背景下，房地產(chǎn)建安企業(yè)資金趨緊是大概率的事，資金也許會(huì)成為建安公司生命線，在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中資金管理尤為重要，資金運(yùn)用得當(dāng)，不僅可以減小建安企業(yè)融資壓力，還能節(jié)約資金成本。建安公司加強(qiáng)資金管理至少要做到以下幾點(diǎn)。

1. 對(duì)資金實(shí)行集中管理。建安公司要改變各個(gè)項(xiàng)目部各自管理資金的做法，將幾個(gè)項(xiàng)目部的資金集中管理，強(qiáng)調(diào)資金使用的計(jì)劃性。各個(gè)項(xiàng)目部由于開(kāi)工時(shí)間和甲方要求完工時(shí)間不一樣，對(duì)資金的需求也不會(huì)同步，資金集中管理有助于建安公司合理調(diào)配資金，既保證各項(xiàng)目部有資金可用，又避免資金閑置，造成浪費(fèi)。資金集中管理后，各項(xiàng)目部需要制定資金使用計(jì)劃，經(jīng)建安公司有關(guān)管理層審批并報(bào)財(cái)務(wù)備案，以便于財(cái)務(wù)部門(mén)提前進(jìn)行資金準(zhǔn)備，通過(guò)按各項(xiàng)目部資金需求的額度進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到降低資金成本的目的。

2. 重視資金的回籠。建安公司應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)或?qū)Ｈ斯芾砉こ探Y(jié)算和應(yīng)收帳款，明確工程結(jié)算管理流程，保證工程資料完整，成本預(yù)算落實(shí)到項(xiàng)目結(jié)算中，對(duì)未完工項(xiàng)目，定期與甲方對(duì)工程款數(shù)額進(jìn)行核對(duì)，根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)催收項(xiàng)目進(jìn)度款，對(duì)已完工的項(xiàng)目，要及時(shí)組織結(jié)算工作，縮短資金回籠時(shí)間，同時(shí)制定合理的收款管理方法，加強(qiáng)催款的頻率和力度，最大程度降低未按時(shí)收回賬款帶來(lái)的損失。

3. 降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。過(guò)高的負(fù)債率不僅增大了企業(yè)生存風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)始終處于不穩(wěn)定狀態(tài)中，而且還增加了企業(yè)的利息負(fù)擔(dān)，抬升了企業(yè)成本。建安公司一方面要提高資金利用率，加快現(xiàn)金流通速率，用較少的資金辦更多的事，盡量不出現(xiàn)賬面閑置資金，另一方面拓寬資金來(lái)源渠道，通過(guò)引進(jìn)投資金或者上市等途徑，改善公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，增加企業(yè)資本金，增加無(wú)償使用的資金比重，降低負(fù)債率水平和資金使用成本。

（三）實(shí)現(xiàn)建安企業(yè)全程財(cái)務(wù)管理

建安企業(yè)與一般生產(chǎn)企業(yè)相比有一個(gè)特點(diǎn)，那就是生產(chǎn)流程不可逆，一旦工程拆除重建，所有的原材料只能報(bào)廢，不能重復(fù)利用，因此建安企業(yè)更應(yīng)該實(shí)行財(cái)務(wù)管理全覆蓋，在事前、事中、事后全過(guò)程執(zhí)行財(cái)務(wù)管理。

1. 項(xiàng)目開(kāi)始前，施工部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)一起根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，對(duì)項(xiàng)目的施工進(jìn)度、資金預(yù)算、材料采購(gòu)數(shù)量和時(shí)點(diǎn)等做好計(jì)劃工作，在建安公司總體范圍內(nèi)，合理配置人員、資金、設(shè)備等資源，最大限度使用公司現(xiàn)有的機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，減少不必要的購(gòu)買(mǎi)開(kāi)支。

2. 在項(xiàng)目進(jìn)行中，由財(cái)務(wù)和施工部門(mén)共同建立有實(shí)權(quán)、有執(zhí)行力成本監(jiān)控機(jī)構(gòu)，按照之前的計(jì)劃，嚴(yán)格實(shí)行成本管理，對(duì)原材料要按照施工進(jìn)度實(shí)行限額發(fā)料，鼓勵(lì)在達(dá)到工程質(zhì)量要求前提下節(jié)約用料，對(duì)照國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂獎(jiǎng)懲措施。項(xiàng)目情況發(fā)生變化時(shí)，要通過(guò)財(cái)務(wù)管理測(cè)算成本變動(dòng)水平，比如甲方要求提高施工進(jìn)度并承諾給予提前完工獎(jiǎng)勵(lì)，財(cái)務(wù)則要考慮所獲得的獎(jiǎng)勵(lì)與為加快施工進(jìn)度而多支付的人工成本的差額，是否得利，從而決定提高施工進(jìn)度或是與甲方協(xié)商增加獎(jiǎng)勵(lì)。

3. 項(xiàng)目完工以后，根據(jù)施工過(guò)程中各項(xiàng)成本的記錄資料及時(shí)核算總成本，做好竣工結(jié)算的準(zhǔn)備，及時(shí)聘請(qǐng)第三方中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程審計(jì)，根據(jù)審計(jì)結(jié)果，催收項(xiàng)目余款，同時(shí)根據(jù)審計(jì)結(jié)論做好項(xiàng)目成本分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的成本管理工作，總結(jié)得失，為公司今后的財(cái)務(wù)管理提供經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)模型。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二十多年的過(guò)快發(fā)展，形成了一定的資產(chǎn)泡沫，人民群眾的住房需求與高昂住房?jī)r(jià)格的矛盾已經(jīng)成為民生領(lǐng)域的一個(gè)重大問(wèn)題，在習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想的指引下，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的導(dǎo)向，政府明確表態(tài)要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，加上信貸渠道的收窄和銀行控制向房地產(chǎn)輸血，部分房地產(chǎn)商為了生存開(kāi)始緩慢降價(jià)，建安企業(yè)為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的嚴(yán)冬，一定要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。首先管理者們要增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)，重視財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化管理結(jié)構(gòu)，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的特有方法達(dá)到節(jié)能降耗的目的，其次要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的管理，提高資金使用效率，降低資金成本，最后要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理在企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的控制，讓財(cái)務(wù)管理貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)重要方面，涉及的內(nèi)容很廣，運(yùn)用的方法多種多樣，只有重視財(cái)務(wù)管理才能控制財(cái)務(wù)成本，提升公司的總體管理水平，才能為公司爭(zhēng)取一定利潤(rùn)區(qū)間，促進(jìn)公司的發(fā)展壯大。

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【作者單位：長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司】