摘 要：自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，十九大習(xí)近平總書記又再次明確了“房住不炒”的定位。本文以此為背景，以安徽省蚌埠市為例，探究房?jī)r(jià)波動(dòng)情況，深層次研究房?jī)r(jià)形成機(jī)制。筆者通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段蚌埠市房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀和歷史發(fā)展變化趨勢(shì)，討論蚌埠市房?jī)r(jià)變化的原因以及未來(lái)蚌埠市房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)；趨勢(shì)；蚌埠

一、房地產(chǎn)商品價(jià)格形成機(jī)制

國(guó)外，D.Denise，C.W.Wiilian等經(jīng)濟(jì)學(xué)家運(yùn)用各自的理論，緊密結(jié)合市場(chǎng)情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及價(jià)格的影響因素進(jìn)行了分析。國(guó)內(nèi)，崔明新、胡睿憲等學(xué)者對(duì)價(jià)格形成的因素與機(jī)制進(jìn)行了研究?？梢钥闯觯覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革過(guò)程，每一步無(wú)不體現(xiàn)中國(guó)的國(guó)情。因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行理論研究。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性

把房地產(chǎn)市場(chǎng)特征和西方經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)定的完全競(jìng)爭(zhēng)和不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的假設(shè)條件進(jìn)行對(duì)比，就可以明顯看出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。這主要體現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在各種結(jié)構(gòu)。有的學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)具有三級(jí)結(jié)構(gòu)：一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。其中，一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)，具有國(guó)家壟斷的性質(zhì)，表現(xiàn)為國(guó)家將土地使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行，其價(jià)格和方式由政府根據(jù)國(guó)家的整體利益而確定；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介企業(yè)或房地產(chǎn)使用者之間的交易市場(chǎng)，具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為；三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)的交易市場(chǎng)，具有消費(fèi)性質(zhì)，是使用者之間的交易行為。因此，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈的是不同利益體，而作為房地產(chǎn)市場(chǎng)“晴雨表”的價(jià)格也是各方博弈的結(jié)果。

（二）商品房?jī)r(jià)格形成機(jī)制

根據(jù)前面分析，二級(jí)市場(chǎng)是由開發(fā)商（經(jīng)營(yíng)者）和消費(fèi)者主導(dǎo)的市場(chǎng)。因此，最符合市場(chǎng)供求決定價(jià)格的理論，即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是房地產(chǎn)供給和需求雙方相互作用過(guò)程中形成的由于建造房地產(chǎn)商品的周期較長(zhǎng)（一般有3-5年），從短期來(lái)看，房地產(chǎn)供給是相對(duì)穩(wěn)定的，從而形成了商品供給價(jià)格彈性小的特點(diǎn)。因此，在供求均衡條件下，如果需求突然增加，供給卻不能相應(yīng)增加，則價(jià)格上升，如果需求突然下降，加上商品位置難以改變，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降（如圖1）。

從長(zhǎng)期來(lái)看，在“房住不炒”政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，土地價(jià)格、勞動(dòng)力成本、建材成本都有持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。因此，長(zhǎng)期成本曲線向上傾斜。在需求持續(xù)減少的情況下，價(jià)格迅速低于成本，無(wú)利可圖，則只有減少或沒(méi)有新的房地產(chǎn)供給。因此，各項(xiàng)開發(fā)成本持續(xù)下降，曲線向下傾斜（如圖2）。

影響房地產(chǎn)商品價(jià)格的因素融入了市場(chǎng)上供需關(guān)系的變化。從理論上講，房地產(chǎn)價(jià)格的形成應(yīng)以開發(fā)成本為最低限度，這也是市場(chǎng)規(guī)律的體現(xiàn)。對(duì)應(yīng)的，消費(fèi)者購(gòu)房的基礎(chǔ)是家庭年收入，無(wú)論是剛性需求較強(qiáng)的消費(fèi)者，還是已有住房準(zhǔn)備改善居住條件的潛在消費(fèi)者，家庭收入是選擇住宅檔次，籌集銀行貸款的先決條件。而雙方在市場(chǎng)上達(dá)成交易，從而形成了商品房的市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，由于商品房的耐用性、建設(shè)周期長(zhǎng)及房地產(chǎn)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)“需供”的預(yù)期，交易的延遲性較強(qiáng)。

二、蚌埠市房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)

（一）房?jī)r(jià)收入比過(guò)高

房?jī)r(jià)收入比是考察一個(gè)國(guó)家住房?jī)r(jià)格高低水平的指標(biāo)，其實(shí)根據(jù)在市場(chǎng)中交易的中等房屋的價(jià)格與中等收入家庭的年收入的比值考量的。根據(jù)慣例，比值在3到5之間為合理區(qū)間，但是比值大于5越多，則表明房?jī)r(jià)上漲得越快，普通市民難以接受。通過(guò)對(duì)歷年蚌埠市統(tǒng)計(jì)年鑒的查閱，可以收集到蚌埠市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和房屋價(jià)格，即可以發(fā)展房屋收入比一欄中，蚌埠市的房屋收入比不僅大于5，并且遠(yuǎn)大于5。雖然房?jī)r(jià)收入比有下降的趨勢(shì)，但是下降趨勢(shì)逐漸放緩?？梢?jiàn)蚌埠市的城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)落后于蚌埠房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，蚌埠房?jī)r(jià)的雖有增長(zhǎng)幅度變緩的勢(shì)頭，但是高房?jī)r(jià)所帶給普通百姓的壓力，以及其帶來(lái)的連鎖反應(yīng)則會(huì)逐漸顯露。若假設(shè)蚌埠市月人均工資為4000元，一平方米的房屋價(jià)格為6000元，房屋面積為100平方米那么一個(gè)普通人需要工作12年半，并且無(wú)任何花銷才能付得起房屋的全款。因此蚌埠市城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房壓力在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有大的好轉(zhuǎn)。

（二）房屋交易價(jià)格快速增長(zhǎng)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表示，蚌埠市在2018年前三個(gè)季度全國(guó)各個(gè)城市的房屋漲幅排行中排前列。而蚌埠作為一個(gè)中部城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力相對(duì)于其他城市而言較弱，那么房?jī)r(jià)如此快速的增長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)成為計(jì)劃購(gòu)房者首要思考的難題。就蚌埠自身房?jī)r(jià)而言，蚌埠的房?jī)r(jià)從2012年均價(jià)3344.62元/平方米，到2018年均價(jià)接近10000元/平方米，甚至在蚌埠部分地區(qū)商品房均價(jià)超過(guò)10000元/平方米。近一年來(lái)，蚌埠市房?jī)r(jià)雖然有下降趨勢(shì)，但是總體上呈現(xiàn)的是在不斷上漲（如圖3）。因此，雖然有“房住不炒”政策的影響，但是通過(guò)觀察可以發(fā)展蚌埠市房屋價(jià)格在未來(lái)的短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，可能仍然保持一個(gè)上升的勢(shì)頭。房地產(chǎn)價(jià)格的下降必然會(huì)引起購(gòu)買力的增加，此時(shí)為了減少需求房?jī)r(jià)會(huì)再次上漲。

（三）長(zhǎng)期價(jià)格變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)

對(duì)為房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本雖有所減少但長(zhǎng)期來(lái)看是穩(wěn)步增加的；由于銀行商貸利率的調(diào)整，會(huì)減少開發(fā)商和消費(fèi)者的壓力，但不會(huì)從實(shí)質(zhì)上推進(jìn)供給與消費(fèi)；居民人均可支配收入會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的下滑而減少；而經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來(lái)，導(dǎo)致廣大居民對(duì)購(gòu)買新住房的預(yù)期減弱；處于各種壓力，開發(fā)商為了達(dá)到“出清”的目的，會(huì)減少利潤(rùn)，從而最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為蚌埠市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，既不能控制過(guò)于死板，導(dǎo)致蚌埠市經(jīng)濟(jì)受到重要?jiǎng)?chuàng)；也不能過(guò)分放任，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高使得普通百姓無(wú)力承擔(dān)。因此，及蚌埠而言，保證蚌埠商品房交易價(jià)格的穩(wěn)定，是保證蚌埠市和諧穩(wěn)定的重要因素。

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作者簡(jiǎn)介：楊陽(yáng)（1999.8）女，漢族，安徽安慶人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2016級(jí)學(xué)生，研究方向：“房住不炒”政策以來(lái)安徽省蚌埠市房?jī)r(jià)形成機(jī)制和趨勢(shì)研究。

本文屬安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)大學(xué)生科研創(chuàng)新基金項(xiàng)目《房住不炒”政策以來(lái)安徽省蚌埠市房?jī)r(jià)形成機(jī)制和趨勢(shì)研究》（項(xiàng)目編號(hào)：ACJJXYYB018042）階段性研究成果?