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        不動產(chǎn)權籍調查方案及關鍵技術的運用

        2019-01-12 18:03:01王學雷
        魅力中國 2019年8期
        關鍵詞:權籍登記簿宗地

        王學雷

        (煙臺市萊山區(qū)不動產(chǎn)登記中心山東煙臺,山東 煙臺 264000)

        一、以電子登記簿為核心

        不動產(chǎn)電子登記簿,是負責對不動產(chǎn)進行登記的相關機構根據(jù)要求制作的,并且受法律管理,其是采用電子介質形式,對土地、房屋和森林以及海域進行一并記載,對其利益的權衡,以及所處的狀態(tài)等都有著一定作用的文件。不動產(chǎn)登記的電子檔案是由其電子登記簿,電子檔案和對紙質信息數(shù)字化處理過的信息3方面構成。根據(jù)調查,當前的不動產(chǎn)登記機構更傾向于使用電子登記簿,來記載權利的歸屬等事項,因此各地的機構應當嚴格地根據(jù)法律要求和技術標準來工作。對于不動產(chǎn)電子登記簿信息的記載,務必嚴格按照標準和要求進行規(guī)范的錄入,細致的審核,確保過程中沒有出現(xiàn)紕漏,如若事后發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)錯誤,務必要根據(jù)正確的信息重新修改,并將電子記錄存儲下來。除此之外,不動產(chǎn)的登記機構還需要對不動產(chǎn)電子登記簿進行絕對的保管,最好是專人負責保管,而這些人需要進行相關的培訓,如對存儲設備的維護技術,安全防御技術等,還需要將不動產(chǎn)電子登記簿進行備份等工作。

        二、關于不動產(chǎn)權籍調查測繪工作的要點

        (一)不動產(chǎn)權籍調查測繪技術

        從宗地的方向進行切入,進行詳細的地籍調查,并以此為基礎,通過在不動產(chǎn)權籍調查中所得到的數(shù)據(jù),對得到的底圖、地形圖、宅基地圖以及一些實物圖的分辨率進行提高,在進行測繪的同時,需要有專門的判斷相輔,這樣才能更好地進行不動產(chǎn)權籍調查測繪工作。

        (二)不動產(chǎn)權籍調查測繪流程

        1.做好收集和分析等提前需要準備的工作,結合歷史,根據(jù)相關的資料為基礎,制定詳細的調查方案,并且提前做好查找控制點的相關工作。在進行不動產(chǎn)權調查的所在部門查詢資料,并且去國土等部門提取資料。之后是權籍調查的相關工作,核實調查不動產(chǎn)權的權屬問題,測繪所有有關于不動產(chǎn)權項目的草圖,詳細正確地將其錄入不動產(chǎn)權籍調查表中。

        2.不動產(chǎn)的測繪工作,需要有內(nèi)業(yè)和外業(yè)2部分。外業(yè)負責測量和測繪,以及準確的確定界址點,而內(nèi)業(yè)主要是負責地圖的繪制,將有關不動產(chǎn)的一系列數(shù)據(jù)進行錄入的工作,并且負責計算房屋土地的面積,需確保其準確性。之后進行質量的核定和入庫的工作,主要是對不動產(chǎn)的測量和測繪工作的準確度進行核實,轉換圖文成果,進入不動產(chǎn)登記權籍管理系統(tǒng)中后,調用不動產(chǎn)系統(tǒng),從而獲取相關的數(shù)據(jù),入庫之前做好拓樸檢查。

        3.進行整理,對調查的所有資料進行整理,具體的操作分為紙質數(shù)據(jù)和電子數(shù)據(jù)2種。

        (三)解決存在問題的策略

        1.針對農(nóng)村房屋尚未有相關的測量技術規(guī)范實際操作中,基本按照GB/T17986—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》,在部分細節(jié)要求上進行了細微的對接和調整。

        2.對宗地的劃分存在了一些問題,具體有以下幾種:(1)原宗地一證多宗分為好幾個宗地,現(xiàn)按多宗劃分生成不同地籍號;(2)原保留部分房屋已拆除重建,現(xiàn)按照申請新建房屋部分劃宗,拆除重建部分按照超占超建處理;(3)原保留房屋過大,現(xiàn)按照原保留部分距離構宗,剩余部分按應拆未拆處理;(4)原主房已發(fā)證,現(xiàn)邊上又審批輔房,現(xiàn)按主房和輔房分開劃宗;(5)保留部分加新建部分一并劃宗,按建筑物垂直投影劃宗;(6)原老房要求拆除的,不管有沒分戶或者轉讓,就按應拆未拆處理;(7)審批時保留部分與新建部分分開的,新建部分與保留部分分開劃宗;(8)初始發(fā)證宗地有空基面積,踢出空基按原建筑物占地垂直投影劃宗;(9)初始登記宗地主房和輔房有空基相連為一宗:宗地該怎么劃宗(劃一宗或者按AB兩宗),現(xiàn)按主房和輔房分開劃宗;(10)部分拆除重建或擴建的,按建筑物垂直投影劃一宗;(11)房屋原地拆除重建,按未登記劃宗。

        3.存在的問題是地籍房地兩次測量精度不一樣,房產(chǎn)的測量精度要求更高,導致現(xiàn)在房地數(shù)據(jù)不套合情況,目前農(nóng)房數(shù)據(jù)的情況大體分為2種:(1)有宗地,無房產(chǎn);(2)無宗地無房產(chǎn);宗地的測量精度誤差是5~15cm,房產(chǎn)的測量精度誤差是2~4cm,導致現(xiàn)在房地成果數(shù)據(jù)不套合。經(jīng)過討論,局方給出建議現(xiàn)階段試點數(shù)據(jù)可以按照實際情況就這樣入庫,后續(xù)農(nóng)房數(shù)據(jù)建庫的時候要保證房地一體,宗地數(shù)據(jù)能滿足TD/T1001—2012《地籍調查規(guī)程》精度要求的,實際操作中針對農(nóng)房放寬房產(chǎn)測量的距離誤差要求,以彼此適應的精度進行成果套合。

        4.完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務。在開展不動產(chǎn)滅籍業(yè)務過程中,需要以不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺為基礎,并與不動產(chǎn)權籍調查結果相結合,以此來及時對不動產(chǎn)權籍進行滅籍處理。由于針對于不動產(chǎn)權籍調查工作需要堅持原有的規(guī)程,調查技術也需要采用科學和成熟的技術。因此在實際調查工作中,需要利用到不同時期具有高分辨率的各類地籍圖和地形圖,同時還要應用于具體的計算、圖形變換和圖像分類變化等技術,主要是采用自動處理或是人機互動的方式,及時找出變化的區(qū)域。通過不動產(chǎn)權籍調查所得到的具體數(shù)據(jù)成果,能夠對變化區(qū)域的實際情況進行快速確定,以此來準確對滅籍區(qū)域進行定位,積極促進不動產(chǎn)權籍滅籍業(yè)務的有序開展。另外,在滅籍業(yè)務開展過程中,還需要能票房破利用規(guī)劃部門的規(guī)劃資料,以此來劃定關注的重點區(qū)域,為滅籍工作的有序、高效開展奠定良好的基礎。

        總之,在當前社會快速發(fā)展過程中,不動產(chǎn)管理工作受到越來越多的關注,其對于社會和經(jīng)濟的發(fā)展都具有極為重要的意義。需要做好不動產(chǎn)權籍管理工作,積極推進不動產(chǎn)權籍一體化管理的進程,全面提高不動產(chǎn)的管理水平和質量。

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