陳俊

[摘 ?要]本篇文章首先對土地増值稅清算的基本含義進行概述，從土地使用權問題、扣除項目問題、地產開發(fā)費用扣除問題三個方面，對房地產企業(yè)土地增值稅清算中的主要問題進行解析，并以此為依據，提出房地產企業(yè)土地增值稅清算中的主要問題的處理對策。

[關鍵詞]房地產企業(yè);土地增值稅;清算;主要問題

近幾年來，隨著我國社會經濟水平的不斷提升，這給房地產開發(fā)帶來了良好條件的同時，也給房地產企業(yè)運營發(fā)展提供了機遇。從房地產企業(yè)自身角度而言，在獲取一定效益的同時，也會承擔相應的稅負，而稅收作為房地產企業(yè)重要成本，在某種程度上將會給企業(yè)效益獲取帶來影響，是阻礙房地產企業(yè)整體運營的重要因素。土地增值稅作為我國稅收中一部分，同時也會給企業(yè)運營發(fā)展帶來直接影響。針對房地產企業(yè)來說，怎樣才能減少稅費，加強土地增值稅清算，已成為重點思考的內容?；诖?，房地產企業(yè)需要結合自身實際情況，做好增值稅繳納及核算工作，在對各個法律體系有所了解的情況下，加強增值稅清算，減少不必要稅額出現。

1土地増值稅清算的基本概述

所謂的土地增值稅清算主要指，納稅人在滿足清算要求之后，根據相關法律標準及稅收資產，對房地產開發(fā)所繳納的土地增值稅進行核算，同時辦理土地增值稅清算手續(xù)，也就是房地產開發(fā)項目在預售之前根據銷售價格進行預繳，直到項目滿足一定標準之后才能實現土地增值稅清算。土地增值稅清算政策展現出了我國宏觀調控房地產行業(yè)的思想理念，也就是在提升經濟房供應量的同時，減少高端房產數量。通過頒布該項政策，能夠有效的調控房地產項目整體利潤，降低房地產企業(yè)經濟收益，提升政府稅收份額。

2房地產企業(yè)土地增值稅清算中的主要問題

（1）土地使用權問題。在當前城市發(fā)展規(guī)模不斷擴充的情況下，城市土地資源呈現出了供不應求的狀況，政府部門為了實現對房地產市場的規(guī)劃，頒布了諸多相關政策，并對土地交易行為進行了約束，在某種程度上有效的防止了各種不規(guī)范房地產企業(yè)獲取土地權益的現象。部分房地產企業(yè)受到利益因素的影響，沒有結合國家法律標準和要求獲取土地，亦或是沒有辦理對應的土地轉讓手續(xù)，這給房地產開發(fā)產品銷售帶來了直接影響，使得企業(yè)資金大量回流，甚至出現資金鏈斷裂現象。與此同時，也會導致各種稅企爭議現象出現，給土地增值稅和流轉稅流失現象的出現提供了條件。

（2）扣除項目問題。稅務人員在核實企業(yè)土地出讓金支付金額過程中，發(fā)展企業(yè)列支的土地出讓資金將預期繳納入地出讓金的罰款融合其中，結合稅法標準，由于違反國家法律標準而繳納的滯納金、罰款不得稅前扣除，應該調減。面對稅務部門提出的質疑，部分企業(yè)則認為罰款是由房地產交易中心收取的費用支出，在地價款發(fā)票中進行展現，因此可以將其當作地價款中的一部分。由于稅務部門和房地產企業(yè)對扣除項目標準上存在差異，使得在進行土地增值稅清算過程中，存在一定問題，影響最終的土地增值稅清算結果。

（3）地產開發(fā)費用扣除問題。因為房地產開發(fā)工程作為一個施工周期長、資金投放量大的工程項目大部分開發(fā)企業(yè)都會采用財務杠桿效應的方式將籌資過程中各種問題進行處理。但是因為受到國家宏觀調控等因素影響，或者金融行業(yè)資金流入市場的限制標準，使得房地產企業(yè)在統(tǒng)籌資金過程中，一般采取委托貸款的方式進行，利用多種平臺實現。但是從目前情況來說，房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中，存在一些開發(fā)費用抵扣問題，例如，因為房地產開發(fā)企業(yè)財務工作人員專業(yè)水平存在差異，并且開發(fā)企業(yè)規(guī)模大不相同，管理方式不統(tǒng)一，成本核算體系不全面，在進行

土地增值稅清算時，稅務部門會安排專業(yè)稅務事務所對房地產企業(yè)自行清算的土地增值稅進行核實，事務所將會對項目開發(fā)成本各個原始憑據進行梳理，其中包含了發(fā)票、合同、增量簽證等。但是由于部分人員沒有對成本票據進行統(tǒng)一整理，存在票據丟失現象，給土地增值稅清算工作開展增添難度。

3房地產企業(yè)土地增值稅清算中的主要問題的處理對策

（1）土地使用權處理對策。有符合土地增值稅清算條件的納稅人，要求當自符合條件之日起90日內向稅務部門提交土地增值稅清算申請，同時如實填寫土地增值稅清算申請表。經過稅務部門審核通過以后，才能辦理清算稅款手續(xù)。納稅人的土地增值稅清算申請不滿足受理要求的，要求在土地增值稅清算申請表中標記好沒有通過受理緣由，并退回納稅人。稅務部門根據相關標準，要求納稅人辦理房地產開發(fā)項目土地增值稅清算手續(xù)的，由稅務部門出具土地增值稅清算通知書，將其交給納稅人。納稅人應當自收到土地增值稅清算通知之日起30日內填寫《土地增值稅清算申請表》，交由稅務機關核實。通過稅務部門核實以后，應當自接到清算通知之日起90日內辦妥清稅手續(xù)。在進行房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程中，房地產開發(fā)企業(yè)需要堅決抵制和杜絕各種違法獲取土地使用權的狀況，防止不必要運營風險的出現。房地產開發(fā)企業(yè)需要在維護土地市場秩序的同時，還要全面行使自己職責和義務，從自身做起，防止違法獲取土地應用權現象，從根源上規(guī)避各種非法交易行為。針對沒有變形的集體土地，應該根據評估開發(fā)結果，嚴謹獲取，反之將會使得企業(yè)開發(fā)的產品無法在市場中進行交易，給企業(yè)資金回流帶來影響，造成企業(yè)資金鏈的斷裂，給房地產企業(yè)造成嚴重的經濟損失。

（2）扣除項目問題處理對策。土地增值稅是收入減去抵扣項目金額，也就是增值額和抵扣項目金額的比率結合累進稅率進行核算。增值比率越小，適用的稅率減少，納稅的稅款也就小，反之納稅稅款越大。針對房地產企業(yè)而言，通過合理增加扣除項目金額，減少增值率，讓企業(yè)稅負得到減少，提升企業(yè)稅后效益。從房地產企業(yè)角度來說，其作為高負債產業(yè)，房地產項目開發(fā)通常會向銀行機構貸款，并且支付的利息比較高。利息支出扣除方式不同，給企業(yè)納稅帶來直接影響，影響企業(yè)稅后利益。因此，房地產企業(yè)可以通過應用開發(fā)項目利息支出合理籌劃，并在增值稅清算過程中，明確項目抵扣處理問題，并結合實際情況，實現開發(fā)成本的抵扣。結合稅法標準，假設超過5%，則需要提供金融機構證明材料，如果低于5%，則無需提供金融機構證明材料。房地產企業(yè)可以結合開放項目利息支出以及財務費用情況選擇利息抵扣方式，實現企業(yè)稅后效益最大化。

（3）地產開發(fā)費用扣除問題處理對策。在地產開發(fā)費用抵扣過程中，開發(fā)間接費用作為房地產項目開發(fā)環(huán)節(jié)中包含了的主要費用，核算直接組織、管理開發(fā)項目所展現的費用，其中包含了工資、勞動費用、職工福利費用、辦公費用、折舊費用等。而管理費用作為房地產企業(yè)管理部門給組織、管理房地產和相關項目費用支出的依據。站在會計核算角度來說，管理費用和開發(fā)間接成本缺少統(tǒng)一界定。在進行房地產項目開發(fā)時，開發(fā)項目行政管理、技術支持、后勤保障等不能和企業(yè)總部要求相統(tǒng)一，部分費用列支到間接費用開發(fā)費用之間。結合適當標準，可以將這些費用轉變成開發(fā)間接費用，由于開發(fā)間接費用轉入到開發(fā)成本范疇中，并加計扣除20%，因此，可以實現企業(yè)稅前抵扣。所以，房地產企業(yè)在組織機構過程中，可以朝著開發(fā)項目傾斜，并將規(guī)劃在開發(fā)項目中的人員盡可能的納入到項目編制范疇中，將開發(fā)項目和企業(yè)混合應用設備劃分到開發(fā)項目所有，這樣可以將部分費用轉變到開發(fā)間接費用中，實現項目費用扣除，讓開發(fā)項目增值率降低，減少企業(yè)稅率。

4結束語

總而言之，房地產企業(yè)相關人員需要對國家頒布的法律政策有所認識，在開展日常處理工作的過程中，應該對企業(yè)實際情況有所了解，并構建完善的相關體系，做好土地增值稅清算之前準備工作，根據房地產企業(yè)實際狀況，合理選擇清算方式，保證房地產企業(yè)土地增值稅清算結果的合理性和真實性，在減少房地產企業(yè)納稅稅額的同時，實現房地產企業(yè)整體效益的提升，從而促進我國房地產事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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