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        淺析買賣不破租賃原則在住房租賃中的適用

        2018-12-27 10:03:06馬艷婕
        法制與社會(huì) 2018年29期
        關(guān)鍵詞:適用條件

        摘 要 買賣不破租賃原則被稱之為承租人的保護(hù)原則,但《合同法》第二百二十九條只是對(duì)其做了原則性的規(guī)定,致使在適用中出現(xiàn)很多爭(zhēng)議。本文將從住房租賃的角度,試從買賣不破租賃原則適用的積極條件和消極條件兩方面進(jìn)行論述,分析該原則適用的范圍和條件,以期能對(duì)處于經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)地位的承租人的利益保護(hù)起到促進(jìn)作用,能對(duì)政府提倡的“租購(gòu)并舉”的住房政策的落實(shí)起到積極影響。

        關(guān)鍵詞 買賣不破租賃原則 住房租賃 適用條件

        作者簡(jiǎn)介:馬艷婕,長(zhǎng)江大學(xué)文理學(xué)院講師。

        中圖分類號(hào):D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.150

        一、買賣不破租賃原則的含義

        隨著黨的十九大報(bào)告中“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”、加快建立“租購(gòu)并舉的住房制度”等指導(dǎo)思想的提出,租房成為緩解民眾住房焦慮的一種有效辦法。在開發(fā)住房租賃市場(chǎng)的同時(shí),應(yīng)制定好相關(guān)制度以規(guī)制租賃市場(chǎng)的發(fā)展。明確買賣不破租賃原則的適用,不僅能切實(shí)保護(hù)好承租人的合法權(quán)益,還能促進(jìn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

        買賣不破租賃原則主要規(guī)定在《合同法》第二百二十九條中,根據(jù)該規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力,承租人可以向新的所有權(quán)人主張占有、使用該租賃物。盡管依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定引起所有權(quán)變動(dòng)的原因有多種,比如買賣、贈(zèng)予、繼承等,但在實(shí)踐中,容易產(chǎn)生沖突的,主要是因買賣而引起所有權(quán)變動(dòng)后承租人和新所有權(quán)人的沖突。此外,雖然依據(jù)《合同法》第二百二十九條的規(guī)定,買賣不破租賃原則的適用對(duì)象不僅是不動(dòng)產(chǎn)租賃,還包括了動(dòng)產(chǎn)租賃,但從目前我國(guó)的法律規(guī)定和實(shí)務(wù)適用,該原則的適用也側(cè)重在不動(dòng)產(chǎn)租賃方面。本文將從住房租賃的角度,淺析買賣不破租賃原則的適用條件。

        二、買賣不破租賃原則適用的積極條件

        買賣不破租賃原則,是為了調(diào)整租賃權(quán)與所有權(quán)之間的沖突,以維護(hù)承租人的利益而設(shè)置的。買賣不破租賃原則的適用以合法、有效的租賃合同的存在為前提,故而該原則適用的積極條件主要有:一是出租人和承租人須是完全民事行為能力人,這是合同有效的主體要件。二是出租人與承租人就租賃事項(xiàng)的意思表示達(dá)成一致。意思表示一致是合同成立的核心要件,是判斷合同是否成立的基礎(chǔ)。三是租賃合同的內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。違反強(qiáng)制性規(guī)定的租賃合同,自始不產(chǎn)生法律效力,自然也不能對(duì)抗新的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利主體。四是出租人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。這里的讓與是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)而言,即承租人對(duì)抗的是變更所有權(quán)登記后的新的權(quán)利主體。若僅僅是出租人與第三人簽訂了買賣合同,但還未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)變更登記,則第三人還不能成為買賣不破租賃原則對(duì)抗的對(duì)象。五是所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在租賃期間。所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在租賃期間,才會(huì)對(duì)承租人的利益產(chǎn)生影響,才有了買賣不破租賃原則的適用空間。

        除此之外,有的學(xué)者在買賣不破租賃原則的適用中,還提出了其他要件,主要觀點(diǎn)有:

        (一)確定登記為租賃對(duì)抗要件

        該觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)于未經(jīng)租賃登記的不動(dòng)產(chǎn),承租人不能以租賃合同去對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的受讓人。其理由主要是:承租人的租賃權(quán)依附于物權(quán)而產(chǎn)生,故而帶有物權(quán)的性質(zhì),應(yīng)比照物權(quán)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。但筆者認(rèn)為合法有效的租賃合同的才是買賣不破租賃原則適用的前提條件。目前我國(guó)《物權(quán)法》僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為設(shè)置了登記規(guī)定,而租賃權(quán)是基于權(quán)利主體的意定而取得,且其權(quán)利的存續(xù)有時(shí)間限制,權(quán)利的行使也需要出租人的配合,故而租賃權(quán)的本質(zhì)是債權(quán)。在債權(quán)上設(shè)置登記制度,不符合債權(quán)的行使規(guī)則,也不利于保護(hù)承租人的利益。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》)第四條第一款也明確規(guī)定,未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的,不影響租賃合同的效力。買受人自然也就不能以登記備案去對(duì)抗承租人的承租權(quán)。

        (二)租賃合同已實(shí)際履行

        該觀點(diǎn)認(rèn)為承租人在此情形下并未占有租賃物,租賃物上還未產(chǎn)生使用收益,也就失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ);另一方面,認(rèn)為未占有就不能起到公示的作用,為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全,不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。筆者認(rèn)為租賃合同是諾成合同,合同的履行、租賃物的交付并不是合同生效的構(gòu)成要件。生活中也有承租人未立即入住的情形,但不能以此認(rèn)為承租人對(duì)該住房就不享有使用收益,承租人享有隨時(shí)入住或?qū)⒆》坑米髌渌猛镜臋?quán)利。此外,用履行、占有來(lái)替代備案登記的公示做法也不可取,因?yàn)樽赓U合同不需要通過(guò)公示而獲得效力,所以將實(shí)際履行或是登記備案作為買賣不破租賃原則的構(gòu)成要件是對(duì)承租人權(quán)益的不合理限制。

        在適用買賣不破租賃原則后,善意買受人的權(quán)益該如何保護(hù)呢?依據(jù)我國(guó)《合同法》和《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》的規(guī)定,善意買受人可以采取以下措施來(lái)維護(hù)自身權(quán)益:

        1.解除房屋買賣合同。租賃合同最長(zhǎng)可達(dá)20年,對(duì)于以家居為目的的買受人來(lái)說(shuō),買賣合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),此情形應(yīng)允許買受人解除合同,另尋良居。

        2.承認(rèn)房屋買賣合同的效力的同時(shí),可以要求出賣人降低房屋價(jià)款。在市場(chǎng)交易中,房屋存在租賃狀態(tài)必然會(huì)影響到其出售,其售價(jià)也是不能與權(quán)利完整的房屋相比的。對(duì)于善意買受人而言,其可以主張降低房屋價(jià)款。

        3.繼受租賃合同成為出租人,要求承租人向其支付租金。若是承租人已一次性將租金交付給出賣人的,買受人可以向出賣人追要剩余租期相應(yīng)的租金。

        三、買賣不破租賃原則適用的消極條件

        買賣不破租賃原則保護(hù)的是承租人的租賃權(quán),但該保護(hù)并不是漫無(wú)邊際的,否則權(quán)利的濫用最終會(huì)妨礙到權(quán)利的正常行使。同時(shí),為了保護(hù)善意相對(duì)人或善意第三人的權(quán)益,也有必要對(duì)買賣不破租賃原則的保護(hù)范圍進(jìn)行限制。依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定和相關(guān)法理分析,買賣不破租賃原則不能在以下情形中適用:

        (一)出租人享有租賃合同解除權(quán)的

        在出租人行使解除權(quán)后,承租人的承租權(quán)即消失,也就不能再去對(duì)抗所有權(quán)。依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,出租人的合同解除權(quán)主要存在以下情形:(1)約定解除。出租人與承租人協(xié)商一致,或是承租人有租賃合同中約定的解除合同的行為的,出租人有權(quán)行使解除權(quán)。(2)法定解除。依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,若因不可抗力致使租賃合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)的;在履行期限屆滿之前,承租人明確表示或者以自己的行為表明拒不支付租金的;承租人遲延支付租金,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;承租人遲延支付租金或者有其他違約行為致使租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的等等情形,出租人可以主張解除租賃合同。

        (二)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的

        此種情況下,抵押權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突,基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法理,抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于租賃權(quán)人。此外,不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立有登記的要求,對(duì)于設(shè)定抵押后的住房,租賃人是可以知道該住房上的權(quán)利狀態(tài)的。若是知道存在抵押權(quán)后仍愿意進(jìn)行租賃的話,承租人就不能再依據(jù)買賣不破租賃來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)人。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十條第一款對(duì)此情形進(jìn)行了規(guī)定。

        (三)房屋在出租前已被人民法院依法查封的

        一方面法院依據(jù)民事訴訟法對(duì)涉案房產(chǎn)行使司法權(quán),該房產(chǎn)的相關(guān)查封信息會(huì)及時(shí)進(jìn)行公示,承租人能通過(guò)信息查詢知曉房產(chǎn)狀態(tài),然后再?zèng)Q定是否租賃。另一方面,法院依法查封是為維護(hù)涉案相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益,若在法院查封房產(chǎn)之后,還允許在后的租賃人利用買賣不破租賃原則去對(duì)抗法院司法權(quán),既不利于維護(hù)司法權(quán)威,也不利于保護(hù)案件當(dāng)事人的利益?!冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十條第二款對(duì)此情形進(jìn)行了認(rèn)可。

        (四)破產(chǎn)清算中的房產(chǎn)不適用買賣不破租賃原則

        《合同法》對(duì)于買賣不破租賃原則的規(guī)定屬于原則性規(guī)定,適用于普通情形,而破產(chǎn)清算則屬于特別情形。若是《企業(yè)破產(chǎn)法》與《合同法》對(duì)此問(wèn)題有不同規(guī)定的,應(yīng)適用《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定,人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后,管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行,并通知對(duì)方當(dāng)事人。由此可知,管理人對(duì)企業(yè)破產(chǎn)前的房產(chǎn)租賃合同可行使解除權(quán),而承租人不能拒絕。在管理人行使解除權(quán)后,買賣不破租賃原則的適用條件即消失。

        (五)以租賃形式抵償債務(wù)的,不適用買賣不破租賃原則

        以租賃形式抵償債務(wù),是指?jìng)鶆?wù)人以其房屋使用權(quán)來(lái)抵償欠款的情形。以租抵債合同,其本質(zhì)是打著租賃合同名義的債權(quán)債務(wù)合同,與通過(guò)讓與房屋使用權(quán)來(lái)獲得租金的房屋租賃合同不同,該合同僅對(duì)簽約雙方有法律約束力,不能對(duì)抗合同之外的第三人。 故而以租抵債中的債權(quán)人也就不能適用租賃合同中的買賣不破租賃原則去對(duì)抗第三人。

        在不適用買賣不破租賃原則的情形,承租人可以要求出租人退還剩余租期的租金,或是通過(guò)出租人與承租人的合同約定主張賠償。

        四、結(jié)語(yǔ)

        明確買賣不破租賃原則的適用條件,才能更好地理解和正確地適用該原則。買賣不破租賃原則的適用條件不僅是指應(yīng)具備怎樣的條件才能適用該原則,即該原則適用的積極條件;還包括在哪些情形下是排除該原則適用的,即該原則適用的消極條件。只有從積極條件和消極條件兩方面明確買賣不破租賃原則的適用,才能緩解承租人與買受人的利益沖突,才能更好地維護(hù)承租人和買受人的正當(dāng)權(quán)益,才能真正促進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度的進(jìn)一步落實(shí)。

        注釋:

        王選評(píng).不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行中虛假租賃的防范與規(guī)制.法制與經(jīng)濟(jì).2014(7).

        季金華.買賣不破租賃原則限制適用的條件分析.政法論叢.2016(8).

        英聯(lián)視動(dòng)漫文化發(fā)展(北京)有限公司與北京恒華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責(zé)任公司其他合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?中華人民共和國(guó)最高人民法院第(2014)民申字第215號(hào)民事裁定書。

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