張怡倫

【摘要】如今我國房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)抵押貸款評估的業(yè)務(wù)的數(shù)量也日漸增加。而由于評估人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)技術(shù)的限制和銀行貸款門檻低等原因，致使銀行存在很多風(fēng)險。因此對房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的風(fēng)險、造成風(fēng)險存在的原因及其防范措施進(jìn)行分析是非常重要的，特別是對降低銀行的潛在風(fēng)險及促進(jìn)相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質(zhì)保證的抵押貸款。亞市房地產(chǎn)信用貸款的重要形式且占據(jù)了重要的地位。且其應(yīng)以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等為依據(jù)進(jìn)行。抵押物的價值關(guān)系著放款額度的高低，由此看來，以科學(xué)技術(shù)規(guī)范的評估貸款政策在有效規(guī)避和減少相關(guān)風(fēng)險是十分重要的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款評估 風(fēng)險 估價制度

一、房地產(chǎn)抵押貸款評估存在的主要風(fēng)險及其存在的原因

（一）評估工作相關(guān)人員高估價值

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目標(biāo)，遵循公認(rèn)的評估原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點(diǎn)的價值進(jìn)行估算及判定的活動。評估機(jī)構(gòu)和評估人員相當(dāng)于中介，是房地產(chǎn)抵押貸款價值評估的直接參與者，因此，評估人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)技術(shù)和道德是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險的直接影響因素。·

房地產(chǎn)抵押貸款評估的方法有多種，例如收益法和市場比較法。每種方法所使用的對象和條件都各有不同，因此，評估方法的合理選擇也是及其重要的。不僅如此，不論在實(shí)際情況中運(yùn)用哪種方法來進(jìn)行估價，都要十分客觀和準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，例如市場比較法是指通過比較被評估的資產(chǎn)與最近出售的類似的資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行合理調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。所以比準(zhǔn)價格的確定對價格評估起到了至關(guān)重要的作用且直接影響到了評估結(jié)果。因此，評估人員的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)技術(shù)直接影響了評估價值的高低。

房地產(chǎn)抵押人為了獲得更多的資金，通常會通過給予高評估費(fèi)用或回扣來要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員來提高所抵押房地產(chǎn)的價值，一些不正規(guī)的機(jī)構(gòu)或道德水平不高的估價人員會經(jīng)不起誘惑，提高抵押人的房地產(chǎn)的價值，因此評估機(jī)構(gòu)及評估人員的職業(yè)道德和專業(yè)素質(zhì)也直接影響房地產(chǎn)價值的高低。

（二）銀行方面造成的風(fēng)險

在抵押貸款審核和發(fā)放的過程中，銀行常常會出現(xiàn)不嚴(yán)格審核抵押人的還款償債能力，不公正公開選擇正規(guī)機(jī)構(gòu)，缺乏專業(yè)人員審核估價機(jī)構(gòu)和估價人員以經(jīng)評估的房地產(chǎn)的價值，發(fā)放貸款過高等現(xiàn)象，這些因素都是可以引起風(fēng)險的因素，而主要風(fēng)險如下

1.單純只關(guān)注抵押物價值保障，未關(guān)注其還款能力。現(xiàn)如今，借貸市場的競爭非常激烈，而銀行方面為了達(dá)到目標(biāo)并有效地擴(kuò)大市場，將抵押人所能提供的抵押物放在中重要的地位，致使很大程度的忽略了抵押人的還款能力。又由于銀行方面根據(jù)估價機(jī)構(gòu)所提供的抵押任何抵押人所持的抵押物相關(guān)的內(nèi)容來確定發(fā)放多少貸款，并且不審核抵押人的收入證明的真?zhèn)危J款的安全性便大大地降低。關(guān)注抵押物價值而忽略抵押人的還款能力，在銀行的實(shí)際工作中也形成相關(guān)的定式，如此一來，抵押人也相信只要有足夠資格的抵押物便可獲得貸款，這也相當(dāng)于在房地產(chǎn)抵押市場的虛無的繁榮上提供了便利和幫助。

2.銀行不公開選擇估價機(jī)構(gòu)，缺乏公正性和客觀性。估價機(jī)構(gòu)是銀行發(fā)放貸款中必不可缺的部分，而選擇的估價機(jī)構(gòu)是是資質(zhì)高、信譽(yù)好的最佳選擇才可以減少發(fā)放貸款的風(fēng)險。而在現(xiàn)實(shí)選擇機(jī)構(gòu)的環(huán)節(jié)中，通常是從極少數(shù)的機(jī)構(gòu)中選擇，造成選擇過少沒有辦法對比的情況。而入圍的機(jī)構(gòu)還常常通過不正當(dāng)?shù)氖侄稳〉贸鲎约罕旧淼脑u價，這也相當(dāng)于助長了銀行機(jī)構(gòu)的腐敗風(fēng)氣和機(jī)會，從而增加了抵押貸款的風(fēng)險。不僅如此，猶豫選擇過少，銀行和估價機(jī)構(gòu)容易把評估過程當(dāng)作過場而忽略了很多缺陷。

3.銀行缺少專業(yè)人員審核相關(guān)內(nèi)容，難以確認(rèn)準(zhǔn)確的額度。銀行十分缺乏非常專業(yè)的，同時具備房地產(chǎn)估價理論和技術(shù)的人員，致使確定準(zhǔn)確的可貸款額度充滿了難度，大大增加了評估人員評估出錯的概率。不及如此，銀行僅僅根據(jù)估價機(jī)構(gòu)評估的抵押物的價值就確定放款額度，大大增加了相關(guān)的風(fēng)險。

4.銀行發(fā)款比例太高。政府雖然對個人購買的房地產(chǎn)所需支付的首付都有嚴(yán)格的要求，但是銀行為了在競爭中占據(jù)有利地位，常常忽略個人購買面積和是否是首套住房的條件，就直接發(fā)放房地產(chǎn)價值的80%的貸款，這樣同時也增加了相關(guān)風(fēng)險。

（三）金融風(fēng)險的發(fā)生

于20世紀(jì)，日本發(fā)生了泡沫經(jīng)濟(jì)，東南亞發(fā)生了金融危機(jī)，在此期間，很多銀行都同時出現(xiàn)了呆賬壞賬，所以造成了銀行的危機(jī)，房地產(chǎn)市場的情況對銀行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。銀行在放貸時有規(guī)定的貸款比例，但是貸款比例并非只是僅僅作用于貸款額度的確定，還是監(jiān)測貸款風(fēng)險的重要依據(jù)，。如果抵押人都按時歸還貸款，貸款余額便會隨之減少，抵押人的所有權(quán)也逐日增加（在房地產(chǎn)抵押市場價值穩(wěn)定的情況下），銀行風(fēng)險也是在逐日下降的。但是也會出現(xiàn)所抵押房地產(chǎn)價值下降的情況，在此時，貸款比例也會隨之增加，風(fēng)險隨之增加。特別是在價值持續(xù)下降直至抵押物價值低于所剩貸款的余額，借款人很容易便會放棄還貸，銀行便會有很大的損失。由此看來，金融市場的穩(wěn)定是必須的，如果金融市場的風(fēng)險越來越大，銀行業(yè)也會隨之陷入風(fēng)險。

二、如何防范房地產(chǎn)抵押貸款評估的風(fēng)險

（一）估價制度持續(xù)完善，提高估價人員的專業(yè)素質(zhì)

房地產(chǎn)估價師的培訓(xùn)是至關(guān)重要的，特別是中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會要予以支持和鼓勵，并且應(yīng)該規(guī)定一定的獲取估價師資格證的時限來確保人員的專業(yè)素質(zhì)。一名稱職的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)該不僅僅只是掌握書本上的知識，還應(yīng)與時俱進(jìn)，隨時的了解最新的相關(guān)知識和要求并且有足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因此，房地產(chǎn)估價師的專業(yè)素質(zhì)和技術(shù)的提升是非常重要的，也要多為新的估價師提供足夠的平臺和機(jī)會來豐富自己的經(jīng)驗(yàn)并且了解自己的不足。

房地產(chǎn)管理部門要完善相關(guān)的措施，并且建立一個大檔案來保證行業(yè)中的信息互通。不僅如此，還應(yīng)定期的抽查房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的估價過程和結(jié)果，以此來杜絕腐敗和惡意吃回扣的現(xiàn)象。對于出現(xiàn)問題的機(jī)構(gòu)和個人，要嚴(yán)格處罰機(jī)制并使信息公開透明化，以此來提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)。

（二）銀行提高風(fēng)險的預(yù)知能力

為了降低風(fēng)險發(fā)生的概率，銀行應(yīng)該聘請一些有著相關(guān)的專業(yè)知識和技術(shù)的人員來建立一個風(fēng)險控制和應(yīng)對部門。銀行在發(fā)放貸款前，風(fēng)險控制和應(yīng)對部門可以提前審核估價部門的估價，對不合格的進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)對措施，以此來減少風(fēng)險并更加準(zhǔn)確的評估抵押物價值。

銀行不可直接不通過審核來確定估價機(jī)構(gòu)，應(yīng)該通過一系列的審核和評估來公平公正的高質(zhì)量高素質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)。并且銀行的相關(guān)人員也不可吃回扣或者以相關(guān)理由來收取中介費(fèi)或其他的不合理費(fèi)用。

不僅如此，銀行還應(yīng)該注意還款人的償債能力，以此來降低出現(xiàn)貸款無法回收的可能性。

（三）加強(qiáng)對市場變化的實(shí)時監(jiān)測，及時的了解房地產(chǎn)抵押價值的變化并隨時作出調(diào)整

在市場價值變化過快時，銀行可以委托專業(yè)評估風(fēng)險的團(tuán)隊(duì)來定期地評價房地產(chǎn)抵押價值，并且在房地產(chǎn)抵押的處理上，也同樣的應(yīng)該委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)來進(jìn)行專業(yè)的評估估價，以更及時的降低風(fēng)險。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)抵押發(fā)貸款風(fēng)險有很多方面的原因，包括估價機(jī)構(gòu)和估價人員造成的，銀行方面造

成的和金融相關(guān)的。但是這些所有的風(fēng)險都可以合理規(guī)避的，只要估價機(jī)構(gòu)和估價人員及銀行加強(qiáng)管理提高人員和機(jī)構(gòu)的職業(yè)素質(zhì)并且借助措施等加強(qiáng)自律意識，及時的發(fā)覺和制止風(fēng)險的發(fā)生，或無法阻止的風(fēng)險可以及時的采取合理的措施及時的降低損失，房地產(chǎn)抵押貸款行業(yè)便會更加健康有序的發(fā)展。

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