梁文娟

摘要：本文旨在通過對(duì)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)下物流地產(chǎn)發(fā)展研究，探究解決目前專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及其物流地產(chǎn)核心問題的方法或?qū)Σ撸苿?dòng)物流地產(chǎn)既能順應(yīng)專業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，又不失物流地產(chǎn)中各類物業(yè)自我盈利或造血功能，實(shí)現(xiàn)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)過程中擺脫資金困境。

關(guān)鍵詞：專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)；物流地產(chǎn)；發(fā)展模式

一、專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流地產(chǎn)的定義

專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)上未有明確的定義，本文認(rèn)為可以通過兩個(gè)專業(yè)詞進(jìn)行理解和定義它，即產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是指以為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列的重要使命。

而物流園區(qū)的定義，在國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)中也尚無統(tǒng)一的定義，本文采用了國(guó)家計(jì)委綜合運(yùn)輸研究所副所長(zhǎng)汪鳴關(guān)于的物流園區(qū)的定義，即物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的、具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率，改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購、便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。

從兩個(gè)詞匯歸納總結(jié)起來，專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以概括為：某一同類型產(chǎn)業(yè)或關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的上下游產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)鏈完整、企業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)而形成的產(chǎn)業(yè)集群在空間上集聚大量的外部物流需求，而構(gòu)建起的物流園區(qū)。從產(chǎn)業(yè)來看，根據(jù)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)的特殊性，不同產(chǎn)業(yè)對(duì)物流體系的需求或要求不同；從物流來看，即特定產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)之間形成相對(duì)完整的供應(yīng)鏈，為物流園區(qū)的物流企業(yè)提供由供應(yīng)鏈?zhǔn)级说浇K端的一體化服務(wù)提供了天然平臺(tái)。

就物流地產(chǎn)定義而言，本文采用吉林大學(xué)楊馥郁博士對(duì)物流地產(chǎn)的概念，即由物流地產(chǎn)公司先選地建成相關(guān)物流基礎(chǔ)設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，他們的工作主要是提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)。

因此，在界定專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流地產(chǎn)的相關(guān)定義之后，對(duì)本文提到的基于在專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)下的物流地產(chǎn)發(fā)展，就可以比較容易理解為某產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)下所配置的物流地產(chǎn)運(yùn)作與發(fā)展研究。

二、專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

目前，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各地的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)或者承載地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化物流設(shè)施需求也不斷增加，因此，各地興起了各種專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展，也成為了各種運(yùn)營(yíng)主體的投資熱點(diǎn)。

2003年以來，具有專業(yè)的物流地產(chǎn)背景的外資企業(yè)（如普洛斯、AMB、新熙地、古德曼等）通過既有項(xiàng)目收購和新的地產(chǎn)開發(fā)模式在各地開展各類專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)投資，為客戶提供現(xiàn)代化物流倉儲(chǔ)設(shè)施服務(wù)。同時(shí)，也帶動(dòng)了本身從事專業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商加入（如萬科、招商地產(chǎn)等地產(chǎn)類公司），還有本身有物流業(yè)務(wù)的物流企業(yè)（如中外運(yùn)、中遠(yuǎn)、中鐵等大型央企）也全面提速投入到物流地產(chǎn)的開發(fā)中，當(dāng)下，依托產(chǎn)業(yè)而存在大型龍頭企業(yè)（中糧等）也逐漸構(gòu)建和建設(shè)專業(yè)的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

時(shí)下，這些企業(yè)紛紛躋身專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)投資開發(fā)行列，形成全國(guó)范圍內(nèi)的物流地產(chǎn)投資開發(fā)熱潮。從目前運(yùn)營(yíng)管理上看，存活能力強(qiáng)的物流地產(chǎn)或園區(qū)卻少之又少，側(cè)面也反映了運(yùn)營(yíng)主體在建設(shè)方面可以借鑒物流園區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)甚至房地產(chǎn)開發(fā)等較為成熟的開發(fā)模式，而在運(yùn)營(yíng)管理方面存在明顯短板。

因此，總體來看，當(dāng)前專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，既蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題。

三、專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)下物流地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

當(dāng)下，專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)的建設(shè)或發(fā)展如火如荼，但大部分運(yùn)營(yíng)主體卻存在對(duì)其認(rèn)識(shí)不足，盲目投入到拿地建設(shè)中；而在規(guī)劃上，雖然能高起點(diǎn)規(guī)劃，但有一部分專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)甚至脫離產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、該產(chǎn)業(yè)中企業(yè)發(fā)展需求；還有一部分配套設(shè)施不齊全，后期經(jīng)營(yíng)不善，最終都導(dǎo)致專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。因此，在對(duì)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)下物流地產(chǎn)發(fā)展研究過程中，發(fā)現(xiàn)主要有以下幾方面的問題：

1、運(yùn)營(yíng)主體資金不足，導(dǎo)致專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)緩慢

大部分專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)主體，其本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力有限，而且還存在專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)認(rèn)知不清晰，對(duì)物流地產(chǎn)理解也通常十分有限，通常也僅以“土地成本獲取低廉”，就認(rèn)為該類項(xiàng)目是可以盈利或者具有良好前景，忽視后期經(jīng)營(yíng)管理也需要大量資金投入，在資金運(yùn)籌上，未能充分考慮物流地產(chǎn)與專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點(diǎn)，因而運(yùn)營(yíng)主體在建設(shè)過程中的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)能力較差，最終導(dǎo)致建設(shè)緩慢，更有甚者因資金缺乏而直接爛尾。

2、規(guī)劃前瞻性很強(qiáng)，但落地實(shí)施難度較大，往往不能實(shí)現(xiàn)

絕大多數(shù)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)聘請(qǐng)高級(jí)或頂級(jí)的專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)，對(duì)其進(jìn)行高規(guī)格的規(guī)劃，具有很強(qiáng)的前瞻性與超前性，其規(guī)劃總平圖、鳥瞰圖渲染的美輪美奐，但往往因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)或建設(shè)主體無法真正的將這些規(guī)劃理解透徹，建設(shè)過程中，分區(qū)規(guī)劃分區(qū)建設(shè)落實(shí)不到位，運(yùn)營(yíng)過程中又未能十分注重資金的回籠，通常依托運(yùn)營(yíng)主體的外部輸血或籌集資金進(jìn)行投入，專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)卻無法很好的實(shí)現(xiàn)造血，最終難以支撐項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，另一方面也與該區(qū)域所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟不上有很大關(guān)系，高端的專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造，嚴(yán)重脫離了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈自身現(xiàn)狀，也同樣無法匹配專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)的需求。從而，使得規(guī)劃無法得以落地實(shí)現(xiàn)。

3、承接產(chǎn)業(yè)上下游鏈能力弱，無法帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)的自身定位與當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展也具有較大的關(guān)聯(lián)性和依存性，一方面，運(yùn)營(yíng)主體對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展盲目的預(yù)測(cè)或超前的預(yù)期，脫離了當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)律，另一方面，物流地產(chǎn)建設(shè)過程未能與上下游鏈的龍頭企業(yè)或優(yōu)勢(shì)企業(yè)建立有效聯(lián)系，甚至違背該類產(chǎn)業(yè)中企業(yè)的基本發(fā)展條件，物流地產(chǎn)或園區(qū)建成后，自然無法順利承接產(chǎn)業(yè)上下游鏈的企業(yè)需求，反而在一定程度上阻礙了產(chǎn)業(yè)發(fā)展，造成專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)建設(shè)不符合產(chǎn)業(yè)需求或市場(chǎng)需求，最終也會(huì)遭遇運(yùn)營(yíng)失敗。

4、專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園及物流地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)缺乏人氣，配套設(shè)施建設(shè)無法滿足需求

由于建設(shè)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園及物流地產(chǎn)時(shí)，未能充分考慮其內(nèi)在入駐企業(yè)、工作人員、周邊居民的基本需求，導(dǎo)致其規(guī)劃的商業(yè)性不夠或不足，其他的配套設(shè)施建設(shè)（園區(qū)幼兒園、小學(xué)、醫(yī)療設(shè)施、體育設(shè)施等）也因?yàn)橘Y金投入建設(shè)的不平衡，無法快速或者短周期內(nèi)配套齊全，滿足園區(qū)及周邊居民的各類基礎(chǔ)需求。同時(shí)，由于規(guī)劃過程中，對(duì)物流地產(chǎn)的各類物業(yè)類型的比例研究不夠，先天性決定了缺乏吸引城市居民來此消費(fèi)，因此，在后期運(yùn)營(yíng)過程中，僅依靠園區(qū)入駐工作人員、周邊居民是無法營(yíng)造運(yùn)營(yíng)氛圍，也無法給園區(qū)及物流地產(chǎn)帶來巨大的消費(fèi)，從而也不能保證經(jīng)營(yíng)戶能持續(xù)不斷的經(jīng)營(yíng)。

四、基于專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物流地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策與建議

通過對(duì)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)下物流地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題剖析，本文結(jié)合物流地產(chǎn)或物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)運(yùn)作實(shí)際出發(fā)，提出以下幾個(gè)方面的對(duì)策或建議：

1、縝密研究和嚴(yán)謹(jǐn)制定科學(xué)合理的專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)中的各項(xiàng)指標(biāo)體系

科學(xué)規(guī)劃的同時(shí)，對(duì)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物流地產(chǎn)中各種配套物業(yè)比例、指標(biāo)體系要研究合理，即真正發(fā)揮物流地產(chǎn)核心引擎作用，就其物業(yè)形態(tài)來看，物流地產(chǎn)包括不限于倉儲(chǔ)地產(chǎn)、研發(fā)基地、辦公樓、配套公寓、交易展示中心等各類型物業(yè)，這幾類物流地產(chǎn)中銷售型物業(yè)產(chǎn)品，需要考慮所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類產(chǎn)品的容量水平、銷售速度、成交價(jià)格、客戶群體等各項(xiàng)指標(biāo)中，尋找各自物業(yè)的市場(chǎng)空間；與此同時(shí)，由于物流地產(chǎn)中大部分物業(yè)為不可售只能租賃的物業(yè)，也需要充分考慮其租金水平和經(jīng)營(yíng)者承租能力，甚至可以打造訂單性租賃物業(yè)，尋找租賃物業(yè)的市場(chǎng)空間。通過對(duì)兩類型物業(yè)的市場(chǎng)空間判斷，嚴(yán)格測(cè)算專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資金風(fēng)險(xiǎn)。最終，也需要運(yùn)營(yíng)主體向土地出讓方（當(dāng)?shù)卣┙ㄗh合理的物流地產(chǎn)指標(biāo)體系。

2、構(gòu)建物流地產(chǎn)中各類物業(yè)體系，帶動(dòng)園區(qū)入駐居民基本需求與城市居民消費(fèi)需求

研究專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物流地產(chǎn)的物業(yè)形態(tài)時(shí)，既要考慮未來專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐企業(yè)、工作人員、園區(qū)周邊居民、上下游產(chǎn)業(yè)鏈條帶來的客觀需求（如衣、食、住、行、購等業(yè)態(tài)的需求配比），還要考慮如何吸引城市居民消費(fèi)需求（如園區(qū)觀光旅、周末家庭親子游、老少游等）。做到內(nèi)外需求兼收，專業(yè)物流產(chǎn)園區(qū)所承載的不僅僅為專業(yè)產(chǎn)業(yè)的交易、展示、物流等功能，更需要通過吸引城市居民的需求，帶動(dòng)和帶旺園區(qū)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)自我造血輸血功能，有了穩(wěn)定的外部盈利能力或收益，才能最大程度降低運(yùn)營(yíng)主體的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，只有降低主體的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可以降低入駐園區(qū)企業(yè)或產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本（如租金成本），有源源不斷的人氣涌入，也可以降低一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、引進(jìn)專業(yè)智囊團(tuán)或機(jī)構(gòu)，為專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及地產(chǎn)建設(shè)保駕護(hù)航

在專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)啟動(dòng)建設(shè)過程中，提前充分模擬開發(fā)論證各種分區(qū)建設(shè)的可能，尤其要以資金回籠與資金流回正的年限作為模擬開發(fā)的基礎(chǔ)目標(biāo)。在建設(shè)銷售過程中，可引入及聘請(qǐng)外腦機(jī)構(gòu)——專業(yè)顧問咨詢公司或營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)，通過其專業(yè)顧問、策劃、銷售，極大程度上完成可售的物流地產(chǎn)或可租的物流地產(chǎn)物業(yè)快速實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，為運(yùn)營(yíng)主體贏得現(xiàn)金流，從而實(shí)現(xiàn)可售型物流地產(chǎn)能空間換時(shí)間、可租型物流地產(chǎn)物業(yè)時(shí)間換空間。

4、打造適應(yīng)市場(chǎng)考驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，科學(xué)招商、經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)價(jià)值最大化。

初步建成后的專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理能力，決定了專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流地產(chǎn)的成敗，前期的銷售只能在一定范圍內(nèi)為運(yùn)營(yíng)主體解決了部分建設(shè)資金的來源，但專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)后續(xù)的運(yùn)作還需要依托物流地產(chǎn)中租賃物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所創(chuàng)造源源不斷的營(yíng)業(yè)收益，維系未來園區(qū)的正常經(jīng)營(yíng)管理。因此，對(duì)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物流地產(chǎn)中租賃物業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)、管理能力要求較高，在此，也需要聘請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或者與專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作成立園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)物流地產(chǎn)中租賃物業(yè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)分區(qū)，洽談和引進(jìn)專業(yè)產(chǎn)業(yè)上下游鏈條的龍頭企業(yè)，與此同時(shí)，根據(jù)專業(yè)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，制定行之有效的招商手冊(cè)、運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)，啟動(dòng)對(duì)外統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一招商，實(shí)行“招滿一區(qū)，開業(yè)一區(qū)”，即盡可能的做到業(yè)態(tài)分區(qū)滿鋪或入駐率超過80%以上方可開業(yè)運(yùn)營(yíng)，力求保證運(yùn)營(yíng)區(qū)域能夠釋放和營(yíng)造滿鋪氛圍，形成良好的經(jīng)營(yíng)開端，為后續(xù)其他業(yè)態(tài)區(qū)域招商、整體區(qū)域統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

五、結(jié)束語

在專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)下物流地產(chǎn)建設(shè)或發(fā)展模式研究中，不能簡(jiǎn)單理解為單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目（或稱之為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目），也不能將其直接以專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)來籠統(tǒng)看待。

專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅需要投入大量資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，更需要后續(xù)源源不斷的資金投入運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)運(yùn)營(yíng)主體的資金運(yùn)籌能力要求較高，而且對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)管理能力要求更高，后續(xù)數(shù)十年的運(yùn)營(yíng)或旺場(chǎng)，才是專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的關(guān)鍵，而其中的物流地產(chǎn)則是資金造血輸血的最佳源頭，如果將物流地產(chǎn)看做單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就會(huì)陷入追求短期的利潤(rùn)指標(biāo)或資金回籠平衡指標(biāo)，而忽視了后期運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，破壞了物流地產(chǎn)作為專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)引擎作用，因此，對(duì)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的物流地產(chǎn)發(fā)展模式研究，是至關(guān)重要的。

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