薛曉磊　平安華

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資模式已經(jīng)不符合現(xiàn)代行業(yè)的發(fā)展需求，需要在原有基礎(chǔ)之上實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新與優(yōu)化。本文根據(jù)以往研究與工作經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融創(chuàng)新方式進(jìn)行總結(jié)，并從對宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整、對銀行房地產(chǎn)信貸的管理方式進(jìn)行改革、加強(qiáng)非銀行借貸機(jī)構(gòu)及民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度三方面，論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融的優(yōu)化研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 金融創(chuàng)新 管理方式

前言

面對日益激烈的經(jīng)濟(jì)市場，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對融資體制進(jìn)行不斷創(chuàng)新與優(yōu)化，只有這樣，才能在建設(shè)中獲得更多發(fā)展機(jī)會。好的融資方式可以幫助建筑企業(yè)渡過難關(guān)，承接更大更好的項(xiàng)目，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升創(chuàng)造有利條件。在現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中依然存在很多不足之處，只有將問題全部解決，才能實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作的順利開展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融創(chuàng)新方式

（一）實(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的局限性影響，導(dǎo)致銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)過于集中。為了將這一問題徹底解決，我國應(yīng)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，利用分散投資方式來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壓力。隨著電子信息技術(shù)的不斷發(fā)展，為互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)造了更多發(fā)展條件，人們對互聯(lián)網(wǎng)金融的依賴程度也有所提升，各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對其中的發(fā)展機(jī)會進(jìn)行合理把握，突破傳統(tǒng)融資渠道的局限性格局，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)將企業(yè)融資渠道拓寬，并在一定程度上降低融資成本。另外，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化發(fā)展，首先要推動銀行信貸業(yè)務(wù)的證券化轉(zhuǎn)變，這樣企業(yè)便可以通過銀行將貸款轉(zhuǎn)移到證券市場的投資者身上，實(shí)現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效轉(zhuǎn)移，提高資金的流動性。目前看，我國房地產(chǎn)金融證券化發(fā)展速度十分緩慢，相關(guān)部門應(yīng)對該項(xiàng)問題提高重視程度，在實(shí)現(xiàn)相關(guān)制度完善的同時(shí)，敢于進(jìn)行深層次創(chuàng)新。例如，在2005年3月份，國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行的住房抵押貸款證券化項(xiàng)目得到了國務(wù)院的批準(zhǔn)，這也標(biāo)志著我國房地產(chǎn)貸款證券化發(fā)展計(jì)劃正式啟動。隨后，建設(shè)銀行發(fā)行了“建元”，表明我國房地產(chǎn)金融市場開啟了創(chuàng)新發(fā)展的新模式。

（二）對房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新

現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)創(chuàng)新金融產(chǎn)品種類明顯不足，這在一定程度上阻礙了整個行業(yè)的發(fā)展。因此，各個房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對金融產(chǎn)品的創(chuàng)新情況提高關(guān)注度，利用很多新的形式來吸引投資者眼球，從而加快與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品發(fā)展。在互聯(lián)網(wǎng)金融和傳統(tǒng)金融相結(jié)合的發(fā)展模式下，對房地產(chǎn)信托、住房債券等產(chǎn)品進(jìn)行發(fā)展，可以為房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新增加更多渠道，在確保安全性、規(guī)范性的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)提供很多保障。例如，在房地產(chǎn)信托基金的建設(shè)上，我國仍處于起步和摸索階段，為了實(shí)現(xiàn)REITS的進(jìn)一步發(fā)展，我國企業(yè)應(yīng)對國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，首先，對國外的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行參照，從而對我國相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行完善，并對各項(xiàng)交易管理制度進(jìn)行重新審核。另外，還可以實(shí)施信息的公開化制度，保證需求者們可以在第一時(shí)間內(nèi)得到想要的信息，以此來帶動REITS的發(fā)展。

（三）對房地產(chǎn)金融市場體系進(jìn)行完善

一個健全的房地產(chǎn)金融市場體系主要包括一二級市場，并保證市場的多層次性和全面性。其中，一級市場主要由發(fā)行市場組成，如住房抵押貸款市場、借貸市場等；二級市場主要由流通市場組成，如地產(chǎn)信用的二次交易、市場再流通等。而在我國現(xiàn)有的情況之下，一級市場發(fā)展十分迅速的，但二級市場依然處于萌芽狀態(tài)，兩級的發(fā)展差異很大。因此，我國需要盡快對金融市場資源進(jìn)行創(chuàng)新，在確保一級市場更加完善的同時(shí)，對二級市場加大開發(fā)力度。另外，還需要對房地產(chǎn)金融市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理更改，促使一級和二級市場之間的差距逐漸縮小，這樣一來，便可以將房地產(chǎn)金融市場體系中的常見風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理控制，將以往二級市場的制約有效突破。

（四）提升房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的作用

我國房地產(chǎn)開發(fā)商銷售模式過于單一，與很多發(fā)展國家相比存在很大差距。例如國外在進(jìn)行住房銷售時(shí)可通過投資機(jī)構(gòu)代銷的方式來提升銷售渠道，對于那些無法在第一時(shí)間內(nèi)銷售的住房，投資機(jī)構(gòu)會首先利用自己的錢將房子買下，之后在慢慢開展銷售。另外，國外投資機(jī)構(gòu)的投資者們還會在供需不平衡的情況下，將手中的房源出售，以此來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格波動，而這種方式與我國所理解的投機(jī)含義有所不同，他們主要目的是緩解供求不平衡問題。我國可以對國外的這種發(fā)展經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，增加相關(guān)投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的設(shè)置數(shù)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的融資與發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。各地區(qū)政府也可以聯(lián)合起來，成立房地產(chǎn)貸款擔(dān)保協(xié)會，為各企業(yè)提供資金支持的同時(shí)，保證整個資金鏈的平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，降低居民對資金問題的憂慮。除此之外，我國還可以專門成立房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)公司，并實(shí)施房地產(chǎn)貸款保險(xiǎn)、項(xiàng)目保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，為房地產(chǎn)金融提供更多的創(chuàng)新服務(wù)，最終形成一個健全的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融的優(yōu)化研究

（一）對宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整

整體來看，房地產(chǎn)市場屬于生產(chǎn)者的主權(quán)市場，在宏觀調(diào)控政策實(shí)施過程中，應(yīng)注重加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期管理工作。近年來，各地政府通過保障性住房建設(shè)讓居民的住房壓力得到了有效緩解的，但這其中依然存在很多問題：第一，保障性住房建設(shè)需要以各地區(qū)平均分配為原則，一些三四線城市的保障性住房數(shù)量充足，甚至還會出現(xiàn)過剩現(xiàn)象。但對于一二線城市，由于人口高度集中，保障性住房數(shù)量嚴(yán)重不足，這對于城市購房者來說制造了不小的壓力。第二，在保障性住房建設(shè)過程中，無法在建設(shè)質(zhì)量上做出更多保證，還有很多購房者的資質(zhì)與保障性住房不相符。針對于上述問題，政府應(yīng)提升一二線城市保障性住房的建設(shè)數(shù)量，尤其是人口過于集中的中心地區(qū)。另外，從保障性住房的建立到銷售，相關(guān)部門應(yīng)加大打擊力度，避免不符合規(guī)定的情況出現(xiàn)。在宏觀調(diào)控政策實(shí)施過程中，預(yù)期管理也是其中的一項(xiàng)重要思路，增強(qiáng)對市場供給變化的預(yù)測，對投資風(fēng)險(xiǎn)意識進(jìn)行合理有效強(qiáng)化，還可以借助于宣傳部門的配合，對全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行宣傳，尤其是在風(fēng)險(xiǎn)控制數(shù)據(jù)方面，對不實(shí)宣傳進(jìn)行嚴(yán)厲懲處。

（二）對銀行房地產(chǎn)信貸的管理方式進(jìn)行調(diào)整

站在表層發(fā)展角度來說，目前的房產(chǎn)信貸調(diào)控政策已經(jīng)取得了很大成效，并對房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)模進(jìn)行了合理控制，但最終的落實(shí)效果很難令人滿意。很多銀行通過中間機(jī)構(gòu)為購房者提供貸款服務(wù)，該項(xiàng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)還是進(jìn)行房地產(chǎn)融資，不僅融資成本出現(xiàn)了大幅度提升，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也沒有得到有效規(guī)避。因此，在信貸管理方面，銀行需要對房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行積極調(diào)整，將“風(fēng)險(xiǎn)回避”策略調(diào)整為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略。例如，銀行可以適當(dāng)放寬貸款條件，通過風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)證等級將不同的信貸轉(zhuǎn)移出去，不但可以實(shí)現(xiàn)融資成本的有效降低，還可以消減房價(jià)上漲問題，降低購買者的購房風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)非銀行借貸機(jī)構(gòu)及民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資過程中，非銀行借貸機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的作用不容小覷。首先，相比于銀行來講，這些機(jī)構(gòu)的放款條件比較寬松，可從事更多的高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)；其次，可以有效拓寬供需雙方的融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴程度。因此，對于該類機(jī)構(gòu)的發(fā)展，我國政府應(yīng)保持支持態(tài)度，而并不是直接叫停發(fā)展。在非銀行借貸機(jī)構(gòu)及民間借貸機(jī)構(gòu)發(fā)展過程中，需要對管理主體進(jìn)行明確。還需要對各類業(yè)務(wù)的開展工作進(jìn)行深入指導(dǎo)，提升機(jī)構(gòu)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，并制定出新的管理立法和相關(guān)規(guī)定，促使其在房地產(chǎn)開發(fā)融資中發(fā)揮出更大消費(fèi)經(jīng)濟(jì)研究作用。

總結(jié)：綜上所述，站在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融問題角度來說，創(chuàng)新與優(yōu)化可以促使該產(chǎn)業(yè)獲得進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會。先關(guān)企業(yè)應(yīng)該在現(xiàn)有的融資模式下，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，與法律規(guī)章制度相結(jié)合，促使融資模式不斷創(chuàng)新和優(yōu)化。整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與各個金融機(jī)構(gòu)存在密切聯(lián)系，只有在弄清雙方之前的關(guān)系之后，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)效益的不斷提升。