張存省

摘 要：本文通過對(duì)境外國(guó)家及地區(qū)房地產(chǎn)稅收制度的研究，選取較有代表性的幾個(gè)國(guó)家及地區(qū)，以美國(guó)、英國(guó)、香港三地房產(chǎn)稅制度為例，進(jìn)行對(duì)比分析?？偨Y(jié)其制度設(shè)計(jì)的特點(diǎn)和長(zhǎng)處，由此總結(jié)出一系列的政策建議，以期對(duì)我國(guó)全面推開房產(chǎn)稅有所借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 制度設(shè)計(jì) 稅率

當(dāng)今世界，房地產(chǎn)行業(yè)是各國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可或缺的一個(gè)部分。由于各國(guó)歷史、人文、環(huán)境因素的不同，房地產(chǎn)稅稅收制度也有所差異。我國(guó)房地產(chǎn)稅起步較晚，落后于西方發(fā)達(dá)國(guó)家。通過學(xué)習(xí)這些經(jīng)驗(yàn)，可以給我國(guó)改革一些現(xiàn)實(shí)的啟示。

一、美國(guó)房地產(chǎn)稅在

擁有最完備房地產(chǎn)稅制的國(guó)家是美國(guó)，它實(shí)行分稅制。房屋本身就是課稅對(duì)象，房屋的產(chǎn)權(quán)所有人是納稅人，由于房屋和土地是直接的課稅對(duì)象，加之稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)將房產(chǎn)直接沒收拍賣充抵稅款，所以房地產(chǎn)稅的征收率是100%。美國(guó)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋的評(píng)估價(jià)值，以評(píng)估價(jià)值的一定比例征收，這一比例由州以下的各級(jí)地方政府核定。但稅率十分復(fù)雜，通常情況下在0.8%～3%的水平，大部分地區(qū)是1.5%?，F(xiàn)實(shí)是，各地州政府確定一個(gè)稅率的范圍，州以下的各地政府本著“量出為入”的原則結(jié)合上一年度財(cái)政支出和收入計(jì)算出本年的稅率。它并不固定，根據(jù)當(dāng)年財(cái)政支出、房屋供需關(guān)系不斷變動(dòng)調(diào)整。

美國(guó)房地產(chǎn)稅的征管和房屋價(jià)值的評(píng)估是分開的，且評(píng)估有一套嚴(yán)格的法律。評(píng)估人員通過計(jì)算得出評(píng)估價(jià)值，為房地產(chǎn)交易提供一個(gè)權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)并為稅務(wù)機(jī)關(guān)征收提供依據(jù)。評(píng)估的方法主要有三種：資本還原法、市場(chǎng)價(jià)格法、重置成本評(píng)估法。對(duì)于個(gè)人住房的評(píng)估主要采取市場(chǎng)價(jià)格法。

二、英國(guó)房地產(chǎn)稅

英國(guó)的房地產(chǎn)稅不僅是地方主體稅種，中央政府有時(shí)也會(huì)征收。地方征收的是房屋稅，該稅課稅對(duì)象是房屋，計(jì)稅依據(jù)是房屋的評(píng)估價(jià)值，評(píng)估過的房產(chǎn)除發(fā)生重大變動(dòng)一般在一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)再被重新評(píng)估。重新評(píng)估過后的房產(chǎn)稅總收入不會(huì)因?yàn)橹匦略u(píng)估而增加，這是英國(guó)房地產(chǎn)稅與其他國(guó)家的不同之處。與美國(guó)相同的是，英國(guó)的房產(chǎn)稅稅率各地不同，而且每年都會(huì)有所變動(dòng)。一般都是由中央政府制定一個(gè)稅率的最大值，各地政府根據(jù)每年財(cái)政收入與支出的差值確定相應(yīng)的稅率。各地的政府有權(quán)結(jié)合經(jīng)濟(jì)狀況與財(cái)政收入調(diào)整房地產(chǎn)稅稅率。房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的大小主要受稅率和房屋類別的影響。英國(guó)政府按評(píng)估價(jià)值將房屋分為8類，每類都有不同的征收比例。

三、香港房地產(chǎn)稅

在香港，差餉是真正意義上的房地產(chǎn)稅，物業(yè)稅和利得稅則是屬于所得稅。1845年，英國(guó)政府開始向擁有房屋的當(dāng)?shù)鼐用裾魇辗慨a(chǎn)稅，所收稅額用來(lái)支付當(dāng)?shù)鼐旃べY以及警局日常開銷?，F(xiàn)今，差餉的課稅對(duì)象仍然是居民擁有的房屋，但其用途已經(jīng)擴(kuò)展到財(cái)政支出的各個(gè)部分。差餉的課稅對(duì)象是土地與房屋，納稅義務(wù)人是物業(yè)所有人，或者房屋使用者。應(yīng)課差餉租值是差餉的計(jì)稅依據(jù)，該租值由香港差餉物業(yè)估價(jià)署每年定期重估。它是指特定的房屋被空置出租時(shí)能夠獲得的租金市場(chǎng)價(jià)。應(yīng)納差餉額是應(yīng)課差餉租值乘差餉率得到的。地租的課稅對(duì)象是土地，納稅人是房地產(chǎn)所有者或者差餉的繳納者。地租的租金是應(yīng)課差餉租值的3%，地租會(huì)隨著應(yīng)課差餉租值的變化而變化。如果納稅義務(wù)人既要繳納差餉又要繳納地租，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以將兩稅合并征收。

四、域外房地產(chǎn)稅制經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示

通過借鑒國(guó)際先進(jìn)的房地產(chǎn)稅收制度，對(duì)于進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度具有非常積極的意義。以下是三個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)稅制對(duì)我國(guó)改革的啟示。

（一）房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入

不論是美國(guó)、英國(guó)還是香港，地方政府財(cái)政收入中絕大多數(shù)都來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)稅收入。近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，許多人希望改革房地產(chǎn)稅可以起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制房?jī)r(jià)的作用。決定房?jī)r(jià)的因素非常復(fù)雜，包括地段、基礎(chǔ)設(shè)施、升值空間等等。不能把調(diào)控房?jī)r(jià)的重任寄托在對(duì)房產(chǎn)稅的改革上。房地產(chǎn)稅最基本的功能還是為地方政府提供穩(wěn)定充足的財(cái)政收入，彌補(bǔ)政府提供公共服務(wù)的成本。

（二）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)重，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)輕

就以上三個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)稅制來(lái)看，重保有輕流轉(zhuǎn)是共同特征。這樣做的好處既可以提高土地的利用效率，提高房屋所有者對(duì)房屋的利用率，另一方面由于房地產(chǎn)持有成本增加，房產(chǎn)的投機(jī)者可能會(huì)減少投機(jī)行為，從而防止房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。以美國(guó)為例，持有房產(chǎn)就必須繳納房產(chǎn)稅，地方財(cái)政收入的70%來(lái)自于財(cái)產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅流通環(huán)節(jié)的稅收只占房產(chǎn)稅收入的4%。這種重保有、輕流轉(zhuǎn)的做法大大降低了土地的閑置率，促進(jìn)了房地產(chǎn)資源的合理配置，對(duì)于調(diào)節(jié)收入分配有一定的積極意義。

（三）各國(guó)房地產(chǎn)稅制普遍都是“稅基寬、計(jì)稅依據(jù)合理、稅率低”

稅基寬的涵義就是普遍征稅，只有將所有符合條件的應(yīng)稅土地房屋都納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍當(dāng)中，才能實(shí)現(xiàn)稅收的公平。稅基廣泛的房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村和城鎮(zhèn)的土地都要交稅，自住和經(jīng)營(yíng)的房屋都要交稅，普通住宅還是高檔住宅都要交稅。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)是房屋的評(píng)估價(jià)格，這樣才能反映房屋在市場(chǎng)中的真實(shí)價(jià)值。稅率的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)與部分公共服務(wù)支出相匹配。例如，香港將差餉收入用于警察的薪金以及維持警局的日常開支。在確定稅率時(shí)還應(yīng)當(dāng)考慮納稅人的實(shí)際能力，本著量出為入的原則，將稅率設(shè)計(jì)與公共服務(wù)支出相對(duì)應(yīng)。

（四）統(tǒng)一、健全的稅源監(jiān)控制度

世界上大部分國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅稅源監(jiān)控的重心都放在了房屋產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估這兩個(gè)環(huán)節(jié)。美國(guó)和英國(guó)已經(jīng)建立起了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息庫(kù)，稅務(wù)部門準(zhǔn)確掌握了絕大多數(shù)納稅人的信息，這就從源頭上杜絕了偷漏稅的產(chǎn)生。全國(guó)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)可以對(duì)納稅人的房屋涉稅信息進(jìn)行篩選、對(duì)比、查找、評(píng)估。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估更是直接影響到房地產(chǎn)稅收。許多國(guó)家設(shè)立了房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)房屋土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并定期由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督。這么做的好處是既體現(xiàn)了評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，由體現(xiàn)了稅務(wù)機(jī)關(guān)的強(qiáng)制性和權(quán)威性。這些制度和舉措都值得我國(guó)借鑒。

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