崔海燕

【摘 要】隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場逐漸被幾家大的房地產(chǎn)開發(fā)商所瓜分，中小房地產(chǎn)開發(fā)商只能在夾縫中尋找生機。房地產(chǎn)開發(fā)也進入到微利時代，在這種新形勢下中小房地產(chǎn)商要想盡快收回投資，提高利潤增長點，使企業(yè)得以良性發(fā)展，就必須加強企業(yè)成本管控，從成本中要收益。本文主要分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題及應對的策略。

【關鍵詞】中小房地產(chǎn)；成本管控；事前預測；事中控制；事后控制

房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。包括立項、土地出讓或轉讓、規(guī)劃、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為。是一個從拿地到前期規(guī)劃再到開發(fā)建設而后經(jīng)政府多部門驗收后完成銷售的復雜過程，通常需要一個很長的經(jīng)營周期，期間通過對各種資源的調(diào)度和組合利用，對全過程進行系統(tǒng)的成本控制，從而達到預期的盈利目標。所以，成本管控在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容，成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力，通過成本管理可以減少和杜絕企業(yè)中的浪費現(xiàn)象，節(jié)約有限的社會和經(jīng)濟資源。隨著房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范和完善，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商對成本管理引起了高度重視，如何改善成本管理對加強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實意義。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題分析

部分中小房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利及高房價，牟取超額的利潤，在思想上忽視了成本管理的重要性，催生了重營銷、輕成本的短視觀念，在成本管控中存在很大的問題：？

1.事前控制意識缺失

很多地產(chǎn)企業(yè)認為成本管控主要在工程開工后做好會計核算方面的管理，把控好工程得進度中的成本管理及簽訂合同的管控，在會計核算中做好成本預算管控就可以了。但研究表明，設計階段是成本管控的關鍵，對整個項目的影響達到70%～80%。一般來說，中小房地產(chǎn)企業(yè)對設計都不太重視，不愿意花大價錢請優(yōu)秀的設計公司，認為一般過得去就行。因為不重視，所以就出現(xiàn)公司各部門各自為政，溝通不足的情況。導致下發(fā)給設計部門的目標產(chǎn)品設計書不嚴謹，設計指標限值不縝密。雖然在技術上有可行性，也在技術范圍值內(nèi)，但最后交付使用才發(fā)現(xiàn)實際應用不合理，大幅增加了后續(xù)的建造成本。

2.事中控制的意識不強，管理監(jiān)督力度不夠

中小房地產(chǎn)企業(yè)對成本管控的重視度不夠，導致制定的管理制度不完善，缺乏合理規(guī)劃，再加上中小房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員素質參差，有些企業(yè)的管理人員思想意識過于老化，憑經(jīng)驗辦事情況嚴重，從而在建設過程中小問題不斷，更有甚者還存在小團隊小利益的狹隘思想，不按照事先約定的原則辦事，工程簽證過多，扯皮推諉的事情增多，造成延誤工期、推遲竣工交房、實際建造成本大大高于預算成本的情況，這都是很棘手的問題。

3.財務核算過程中的認知缺乏

很多中小房地產(chǎn)企業(yè)認為成本控制就是等業(yè)務發(fā)生完畢后由財務人員按照要求做賬即可，其他的就不用財務人員參與了，這其實是房地產(chǎn)成本控制最大的誤區(qū)，目標成本控制講究事前控制、事中控制和事后控制，由于缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，已是既成事實，無可挽回。因為房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜而漫長的時間，等業(yè)務都發(fā)生過去好多年之后，單純根據(jù)決算不能及時準確地發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問題及原因，難以對癥下藥，采取有效措施降低成本，使效益大量流失。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策分析

1.加強事前預測，做好規(guī)劃設計階段的目標成本控制與產(chǎn)品設計

合理科學的項目設計可以降低投資成本、縮短建設周期，加快資金回籠，使企業(yè)的能夠良性發(fā)展。中小房地產(chǎn)企業(yè)要更要重視前期設計的重要性，利用有效的社會資源和招投標的手段，選擇有資質、有經(jīng)驗及市場知名度高的設計公司，在公司各部門溝通協(xié)調(diào)好的基礎上，尤其要在市場調(diào)研的基礎上，制定出適合市場需求的設計理念，成立專門領導小組對設計工作把關。技術上還要注意限額設計的應用，保證項目設計方案在技術和應用上的合理性。及時制定相關的設計變更流程，杜絕隨意變更等行為，杜絕輕易變更造成的項目投資增加的現(xiàn)象。領導小組還要經(jīng)常和設計人員溝通，不僅要對設計圖紙的期限和質量進行控制，還要考慮工程施工和工程技術上的可能行，定期組織相關人員進行圖紙會審，對于發(fā)現(xiàn)的問題進行及時整改，盡量避免施工過程中的設計變更等行為，以便對對工程造價進行有效的控制。

2.加強事中控制，做好項目施工過程中的成本管理

中小房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)應樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，強調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進行全方位的分析研究。一般房地產(chǎn)企業(yè)是由總工程師、財務總監(jiān)、預算經(jīng)理、工程部總監(jiān)組成領導班子，在總經(jīng)理的領導下，進行公司成本管理日常工作。為加強公司對施工單位的領導和監(jiān)督，公司應健全各種管理和獎懲制度，所有和工程相關的業(yè)務都要要走流程，像合同審批流程、付款審批流程、招標審批流程等等。各項流程由各負責經(jīng)辦的經(jīng)辦人發(fā)起，經(jīng)過部門負責人、分管副總、合同預算部、財務部及總經(jīng)理審批完成后再進行下一步工作。施工過程中還要加強合同管理，由工程部門、預算部門和財務部門分別建立合同檔案，工程部門確保施工質量、施工進度等方面符合事前約定的標準和規(guī)定，還要做好工程檔案的收集整理，尤其是隱蔽工程，做好檔案管理也是成本控制的重要部分；預算部門要經(jīng)常核算工程量，把控好施工進度，按照合同進度進行審批工程量。財務部門也要把控好付款進度，按照合同及預算部門的合同進度審批付款進度，既要保證不能超付工程款，也不能故意拖延支付，保證施工工作的積極性，按時按量、保質保量完成施工。企業(yè)還要加強現(xiàn)場簽證工作的管理，完善現(xiàn)場簽證手續(xù)，由施工單位或現(xiàn)場管理人員發(fā)起，經(jīng)監(jiān)理單位、總包單位、項目部負責人、工程部負責人、預算部會簽才能增加簽證，避免因為各種原因導致的增加成本的現(xiàn)象的發(fā)生。企業(yè)還要制定和完善本房地產(chǎn)企業(yè)的成本責任制和監(jiān)督考核機制。要把施工質量、施工進度、安全文明施工等工作目標和獎懲制度掛起鉤來，制定績效考核指標，按節(jié)點進度考核，獎優(yōu)罰劣，提高大家的工作積極性，加快施工進度，提高經(jīng)濟效益。

3.強化事后控制，做好稅務籌劃的成本控制

針對房地產(chǎn)企業(yè)運作周期長，業(yè)務復雜，時間跨度大的特點，財務部門必須提前做好整個項目的稅收籌劃工作。從拿地設計、前期、施工、銷售、物業(yè)等一系列過程全部參與，合理的進行稅務籌劃。從土地增值稅清算及所得稅清算的要求出發(fā)，嚴格按照會計準則進行會計核算，按照稅法要求進行賬務處理，從項目開始簽訂合同開始就融入到稅務籌劃中去，合理的進行節(jié)稅、避稅。中小房地產(chǎn)企業(yè)更要注意這一點，因為資金的不確定性，中小企業(yè)緩繳、遲繳稅金的現(xiàn)象很普遍，現(xiàn)在稅務部門加大了稽查力度，這種做法得不償失。當然資流的穩(wěn)定對于房地產(chǎn)企業(yè)是至關重要的，財務部門通過及時的財務分析可以有效地幫助提醒各職能部門盤活資產(chǎn)，從而加快資金流動、減少資金成本、強化事后控制，增加經(jīng)濟效益。

4.全員參與成本管理

為保證公司成本管理工作的順利進行，維護公司利益，全員參與成本管理是很重要的，尤其是2016年5月日全面實行營改增之后，這項工作就更迫在眉睫了。很多公司專門聘請了老師給全體員工進行了詳細的講解，制定了新的合同審批細則，強調(diào)了增值稅的重要性，從行政人員，到項目部的材料員以及公司職能部門的工作人員均進行了培訓，另外，一些公司還重新制定了目標成本、明確了責任體系。

總之，成本管理是一項系統(tǒng)工作，牽一發(fā)而動全身。為改善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，公司所有員工必須加強責任心，把企業(yè)利益和社會利益放在第一位，人人都有成本控制意識，才能真正全方位做到成本管控，才能使企業(yè)獲得更大經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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[2]李鵬.新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管控的新模式[J].商業(yè)會計， 2015（20）：100-102.