劉蓉

摘要：文章結合當前北京、上海、天津、重慶四個直轄市的實際情況，運用狀態(tài)空間變參數(shù)模型的方法來探討房地產(chǎn)投資與區(qū)域消費、國民經(jīng)濟之間的關系。并結合供求關系等經(jīng)濟學方面的知識體系來計算四個直轄市房地產(chǎn)的均衡價格。經(jīng)過研究我們知道，伴隨時間的變化和區(qū)域經(jīng)濟的深入發(fā)展，人民生活水平的提高， 房地產(chǎn)與地區(qū)經(jīng)濟之間的均衡關系也在不斷的變化、調(diào)整。

關鍵詞：區(qū)域房地產(chǎn)；區(qū)域經(jīng)濟；長期均衡

引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，也是重要的民生工程，對我國的社會發(fā)展影響非常大。但是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中不僅收到相關地區(qū)的經(jīng)濟和人民的收入影響，還受到與之相關原材料行業(yè)的影響。自從上世紀九十年代我國施行貨幣化分房政策以后，房地產(chǎn)對我國凌晨貢獻持續(xù)上升，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有非常重要的推動運用。換而言之就是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅關系到地區(qū)的經(jīng)濟。還關系到國家的民生、基礎建設等工程。但是最近這些年，我國房地產(chǎn)發(fā)展速度過快，遠遠大于國家的經(jīng)濟發(fā)展速度，這就導致房價問題突出，形成了嚴重的房地產(chǎn)泡沫。在長期的發(fā)展不平衡中，房地產(chǎn)的交易額和成交量在2007年出現(xiàn)下降。綜上所述，筆者認為雖然我國房地產(chǎn)發(fā)展晚，有很多制度不科學，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展關系研究仍然在持續(xù)進步，在將來一定會健全。結合當前形式我們可以看到，我國房地產(chǎn)的發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展存在某種平衡關系，但這種均衡關系不是靜態(tài)的固定均衡 ， 而是一種不斷變化的動態(tài)均衡。導致這一現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因是人民群眾的經(jīng)濟收入、房地產(chǎn)的市場價格、政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策等各種因素的影響不斷發(fā)生變化，這就造成了，房地產(chǎn)和區(qū)域之間形成了一個動態(tài)變化的長期均衡過程。本文重要研究我國四大直轄市的房地產(chǎn)市場情況，并且結合狀態(tài)空間變參數(shù)模型對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)消費與國民經(jīng)濟之間的長期動態(tài)關系進行討論。

一、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的動態(tài)分析

1.模型的設計、變量說明及數(shù)據(jù)來源。

本文使用狀態(tài)空間變參數(shù)模型的方法來分析、探討房地產(chǎn)行業(yè)的投資和地方區(qū)域經(jīng)濟、消費、人民收入之間的關系，使用這一方法有兩個有點：（1）通過這一方法可以把變量形象的表達出來，并且提升了變量的自由程度。（2）這種方法可以使用一種方法把分析過程中不可預知的因素過濾，大大提升了分析、討論的結果可靠性。所以當前狀態(tài)空間模型在世界范圍內(nèi)得到了大量的使用

這篇文章結合房地產(chǎn)投資的總額（inv）、商品銷售總額（sale）、需求變量、區(qū)域生產(chǎn)總值（gdp）并根據(jù)四大直轄市1998年第二季度到2008年第二季度的數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源于中國經(jīng)濟信息網(wǎng)）來進行分析。在分析過程中我們可以知道，區(qū)域居民的收入、房屋交易價格等因素會收到市場發(fā)展的影響，因而有很強的季節(jié)性，所以筆者在這里使用X12方法進行季節(jié)調(diào)整， 消除季節(jié)因素的影響。

下面我們結合北京的情況來建立相應的房地產(chǎn)投資、消費對區(qū)域經(jīng)濟影響的變參數(shù)模型，如下：

量測方程：log bj gdp=c（1） +sv1*log bj inv+sv2*log bj sale+u （1）

狀態(tài)方程：sv1=sv1 （-1）

sv2=sv2 （-1） （2）

在上述方程式中sv1、sv2的含義是北京的區(qū)域生產(chǎn)總值對相關地區(qū)房地產(chǎn)投資和銷售額的敏感程度，簡而言之就是彈性的大小，數(shù)值的大小隨著經(jīng)濟的變化會產(chǎn)生變化。計算結果如圖 1所示。最后我們用Johanse檢驗表明，針對北京和重慶的房地產(chǎn)市場的發(fā)展關系中之前有一個協(xié)整關系；而天津市、上海市房地產(chǎn)投資、消費與經(jīng)濟增長之間至少存在兩個協(xié)整關系，所以變量之間具有一種長期穩(wěn)定的均衡關系。

2.區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟長期影響的結果分析。

（1）通過上述研究我們可以知道地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟之間的彈性系數(shù)富有彈性。所以房地產(chǎn)行業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟的影響不僅有不僅作用，也有副作用，這就說明區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與相關地區(qū)的經(jīng)濟匹配。不管是投資過度還是投資不足都不利于地方經(jīng)濟發(fā)展。

（2）研究四大直轄市我們可以看出他們的房地產(chǎn)行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢有很大相似性。從圖一我們可以看出大部分地區(qū)房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展的關系分為三個階段：第1階段 ， 房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的影響波動比較大，有很多不確定性；第2階段 ， 四大直轄市的房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的彈性大幅收窄 ，發(fā)展 相對穩(wěn)定。在第3階段， 在中國金融業(yè)全面開放的背景下，外資，房地產(chǎn)業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟的產(chǎn)出彈性呈分化趨勢。

3.區(qū)域經(jīng)濟對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)長期影響的狀態(tài)空間模型。

從微觀角度來分析，我們可以看出影響商品房市場需求的因素有：價格、區(qū)域居民收入水平、商品房位置、土地價格、房貸等因素。從宏觀角度來看，地區(qū)經(jīng)濟的增長代表這個地區(qū)經(jīng)濟活力增強，以此就會導致商品房的需求量和供給增加。以北京市為例，建立區(qū)域經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資影響的變參數(shù)模型， 狀態(tài)空間形式如下：

量測方程：

log bj inv=c（1） +cv1*log bj gdp+cv2*log bj loan+cv3*log bj price+

cv4*pland bj+w （3）

狀態(tài)方程：cv1 =cv1 （-1）

cv2 =cv2 （-1）

cv3 =cv3 （-1）

cv4 =cv4 （-1） （4）

在上述式子中，cv1、cv2、cv3、cv4的含義分別是，房地產(chǎn)投資對地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資來源中的貸款、商品房銷售價格和土地交易價格指數(shù)的敏感程度，這些值會隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化而改變。

北京市區(qū)域經(jīng)濟對房地產(chǎn)消費影響的變參數(shù)模型，狀態(tài)空間形式如下 ：

量測方程：

log bj sale=c（1） +kv1*log bj gdp+kv2*log bj income+kv3*log bj price+v （5）

狀態(tài)方程：kv1 =kv1 （-1）

kv2 =kv2 （-1）

kv3 =kv3 （-1） （6）

在上述式子中kv1、kv2、kv3的含義是區(qū)域房地產(chǎn)消費對地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民可支配收入、商品房銷售價格的敏感程度，這些值會隨著經(jīng)濟發(fā)展的不同而不同。地區(qū)經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展的關系可以分為兩個階段：（1）房地產(chǎn)剛剛起步階段，在這個階段中由于經(jīng)濟和房地產(chǎn)都不強，兩方互相影響明顯，因此這個階段表現(xiàn)為強烈波動。（2）房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)達，這一階段房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響沖擊下降，兩者的影響程度非常接近。

二、總結

區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū)經(jīng)濟有非常密切的聯(lián)系，但是伴隨時間的變化、經(jīng)濟的深入發(fā)展、物價的變化等宏觀經(jīng)濟因素的改變，房地產(chǎn)和地區(qū)經(jīng)濟之間的發(fā)展關系也在相應的發(fā)展，均衡關系在不斷的調(diào)整中。上述對我國四大直轄市的分析說明，對于北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)來說，房地產(chǎn)投資對于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的作用經(jīng)濟充分發(fā)揮，對經(jīng)濟發(fā)展有很大的幫助，但是經(jīng)過長時間的發(fā)展，其弊病開始凸顯，要想進一步利用房地產(chǎn)來不僅地區(qū)經(jīng)濟的深入發(fā)展必須要關注和挖掘房地產(chǎn)消費潛力。而對于重慶和天津這種正處于高速發(fā)展的新型城市來說，當前房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的拉動作用仍然非常明顯，但房地產(chǎn)消費的帶動作用也十分重要。結合房地產(chǎn)對地區(qū)經(jīng)濟的影響我們可以看出，伴隨我國房地產(chǎn)行業(yè)市場化水平的不斷提升，經(jīng)濟對地產(chǎn)。行業(yè)的影響力將越來越弱，并且各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響程度基本接近 。

從經(jīng)濟的決定因素和房地產(chǎn)平衡價格和現(xiàn)實社會中市場價格的分析、比較來看，我們可以看到，2000——2005年這一時間段中，市場經(jīng)濟基本面和房地產(chǎn)價格之間存在著相對穩(wěn)定的平衡關系，商品房價格總體上來看和經(jīng)濟基本面是協(xié)調(diào)發(fā)展的；但 2006年以來， 在相對發(fā)達的上海等地區(qū)開始出現(xiàn)，商品房價格的增長過快，甚至打破了市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)價格之間的平衡關系，2008年以來四個直轄市普遍出現(xiàn)的這種比較顯著的變化，。這一現(xiàn)象也充分說明近年來我國各城市商品房價格與經(jīng)濟基本面原有的均衡關系正在發(fā)生重大的變化 ， 必須引起政府和行業(yè)的足夠重視。2010年以來，我們經(jīng)濟處于新一輪的高速發(fā)展階段，加上房地產(chǎn)市場越來越完善，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)一定的上漲是正常的。但是，當下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展收到了越來越多人的非理性炒作。這就導致房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展的平衡出現(xiàn)大角度的偏離。所以，倘若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)市場和未來經(jīng)濟發(fā)展的預期發(fā)生變化，那么缺乏經(jīng)濟面支持的房地產(chǎn)價格必將和日本上世紀90年代初以及香港 1997年的情況一樣，出現(xiàn)迅速下降并回歸到與經(jīng)濟基本面相均衡的水平，這種趨勢在我國有些城市已經(jīng)開始顯現(xiàn) ， 政府必須提早做好應對準備。

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