吳術(shù)豪　徐子淇

摘要：我國對住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定了最高為70年的期限，《物權(quán)法》《房地產(chǎn)管理法》均有住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定，但規(guī)定相對模糊，且存在一定的爭議性，具體的續(xù)期方式及續(xù)期費(fèi)用的確定等重要事項懸而未決。本文在分析住宅建設(shè)用地使用權(quán)問題的基礎(chǔ)上，討論了期限不滿70年和期限滿70年兩種類型的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期應(yīng)當(dāng)是有償?shù)?，?yīng)根據(jù)類型確立不同標(biāo)準(zhǔn)及繳納方式，且解決方案應(yīng)對公平的實現(xiàn)有促進(jìn)作用，對房地產(chǎn)投機(jī)有抑制作用。

關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)用地；使用權(quán)；期限；續(xù)期

中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：CN61-1487-（2018）08-0081-05

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)問題的提出

我國的土地使用制度為國有土地有償有期限使用制度，即國有土地的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的取得為有償取得，需支付一定的對價，同時具有法定最高存續(xù)期間的限制。建設(shè)用地使用權(quán)，即為“地上權(quán)”，而對“地上權(quán)”的解釋較為統(tǒng)一：以所有在他人土地上的工作物或竹木為目的而使用該土地的權(quán)利①。其中包括：使用他人地上權(quán)的權(quán)利；土地的上下；建筑物或其他工作物或竹木[1]19。

（一）我國住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題概述

對于地上權(quán)的續(xù)期問題各國的規(guī)定并不一致。根據(jù)我國《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！蔽覈冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)中居住用地出讓最高年限為70年；對于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的具體規(guī)定，1995年實施的《城市房地產(chǎn)管理法》對《暫行條例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修改，其第22條規(guī)定了“申報續(xù)期”的制度②，其中包括有償續(xù)期、及時申報、續(xù)期的限制三項內(nèi)容?！段餀?quán)法》自動續(xù)期這一原則性的規(guī)定以及《城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定，對于住宅建設(shè)用地的自動續(xù)期規(guī)定得較為模糊。

依據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的原則，《物權(quán)法》的效力是優(yōu)于《城市房地產(chǎn)管理法》的，因此我們認(rèn)為，使用權(quán)期限及申報續(xù)期應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》及《暫行條例》，而具體的續(xù)期適用《物權(quán)法》中的“自動續(xù)期”。

（二）住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期類型化區(qū)分

現(xiàn)今大部分關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題的研究，僅從續(xù)期出發(fā)而忽視了具體種類的差別。由于該問題具有復(fù)雜性、綜合性等特點(diǎn)，雖然目前有了過渡性的做法，但仍舊沒有給出明確的答案。我們認(rèn)為，因為具體國情的關(guān)系，應(yīng)將住宅建設(shè)用地使用權(quán)分為兩類：一為原住宅建設(shè)用地使用權(quán)已確定為70年的住宅，因為我國起步較遲，這一類房屋的“大限”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到；迫在眉睫的是第二類，即原定住宅建設(shè)用地使用權(quán)不足70年的房屋，因為后定相關(guān)法律雖然規(guī)定其最高使用期限為70年，但原取得的使用權(quán)就不足70年，雖然已有過渡性做法，但僅為過渡之用，且欠缺一定的科學(xué)性。

（三）地上權(quán)續(xù)期的通行做法

地上權(quán)大多是有存續(xù)期間，雖然有些國家是承認(rèn)永久地上權(quán)的，但就算在這些國家之中，也并非所有地上權(quán)均是永久的，而如何續(xù)期通常做法是先對具體情況進(jìn)行區(qū)分：存續(xù)期間確定的；未定存續(xù)期或法定地上權(quán)；日本存在借地借家法修正等[2]198。我國雖明確規(guī)定了存續(xù)期間，但是又明文規(guī)定續(xù)期可行。我們認(rèn)為我國的“地上權(quán)”續(xù)期是介于存續(xù)期間的確定與不確定之間的，具有自身的特殊性。

二、期限不滿70年類型的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期

（一）續(xù)期至70年的合理性

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中對居住用地規(guī)定的期限為70年，期限不滿70年的情況也是允許的，且并不少見，近年來相關(guān)問題也相繼出現(xiàn)，事關(guān)人民利益、民生問題，因此引起了社會各界的關(guān)注?！段餀?quán)法》中也并未對這一類的住宅進(jìn)行續(xù)期的限制。

其次，有規(guī)定其最高年限為70年，即不超過70年，根據(jù)相關(guān)的法律解釋，盡管沒有續(xù)期的規(guī)定，未滿70年類型的住宅建設(shè)用地使用權(quán)延至70年本身就可能是合理的。法律僅規(guī)定最高年限為70年，任何用益物權(quán)人都可以采取方式將使用權(quán)延續(xù)至最高的年限。

最后，因為住宅建設(shè)用地使用權(quán)問題的復(fù)雜性及有效的辦法未被最終敲定，將不滿70年的住宅用地使用權(quán)延至70年，之后再統(tǒng)一解決這一問題最為合理，如若對兩個類型的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定缺乏可行性，區(qū)分解決又將問題復(fù)雜化了。

（二）解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)問題的過渡做法

2016年4月溫州的部分住宅建設(shè)用地原定使用權(quán)已經(jīng)到期，但其未滿新規(guī)定之70年，因為沒有明確規(guī)定，溫州市民在辦理續(xù)期的時候相關(guān)工作人員告知其要交納數(shù)十萬元的出讓金，引起了社會各界的關(guān)注，相關(guān)職能部門也開始了調(diào)查研究。11月27日，《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》 被發(fā)布。12月23日，國土資源部召開《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法（試行）》新聞發(fā)布會，確定了處理方式，出臺了相關(guān)的過渡做法：首先是不需要提出續(xù)期申請。其次是市縣國土資源主管部門不收取相關(guān)費(fèi)用。但是，正常辦理交易和登記手續(xù)還是要進(jìn)行。若是按照這一過渡做法無疑將會成為無償續(xù)期，因而我們認(rèn)為該做法過渡性太強(qiáng)，對于實現(xiàn)社會公平以及用益物權(quán)的存續(xù)都是不科學(xué)的。

（三）住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的具體方式

首先期限屆滿，應(yīng)當(dāng)自動續(xù)期，而任何組織、任何人都不能違反此規(guī)定，期限不滿70年的也應(yīng)當(dāng)自動續(xù)至70年；其次，若是期限屆滿，期限沒達(dá)到70年的，應(yīng)當(dāng)延至70年，并交納出讓金，對于出讓金的計算應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時的出讓金價格計算，根據(jù)差額換算③的方法進(jìn)行計算[3]。

當(dāng)前學(xué)界有關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)無償續(xù)期和有償續(xù)期的分歧，而本文贊同有償續(xù)期的觀點(diǎn)，且現(xiàn)在仍屬于過渡時期，我們建議將未滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期至70年，再統(tǒng)一解決續(xù)期問題，因此有必要對兩個類型進(jìn)行區(qū)分，也就是將續(xù)期劃分為兩個層次，首先，原未滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)延至70年無疑是有償續(xù)期，理由如下：

其一，《物權(quán)法》中并未明令禁止其不得續(xù)期，其應(yīng)當(dāng)適用續(xù)期的規(guī)定；

其二，從社會實質(zhì)公平的角度出發(fā)，其應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有償續(xù)期，雖然于形式上均為到期續(xù)期，但兩個層次的主體不管是支付的對價，預(yù)期購買心理等方面都存在不同，而對這一層次進(jìn)行有償續(xù)期有利于實質(zhì)公平的實現(xiàn)；

其三，從學(xué)理上而言，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)?shù)膶r，而兩個層次的建設(shè)用地使用權(quán)的對價的取得顯然是不同的，而第一層次的建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期意味著相當(dāng)?shù)膶r的上升，為了彌補(bǔ)這一差價，有償續(xù)期是可以理解的；

最后，這一層次的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行有償續(xù)期更加符合公眾認(rèn)知。

然而，具體的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有特殊性，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)法律和換算方法進(jìn)行換算，并交納續(xù)期費(fèi)用，但是這種方式不排除無償續(xù)期情況的出現(xiàn)。其理由如下：

1.用益物權(quán)人在交納建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)費(fèi)用時，知道或者應(yīng)當(dāng)知道其屆滿的期限，當(dāng)時交納的是20年的建設(shè)用地使用權(quán)的出讓金，這和年限是70年的建設(shè)用地使用權(quán)的出讓金自然有所不同；

2.其次，為了公共的利益著想，其應(yīng)當(dāng)交納續(xù)期費(fèi)用，住宅建設(shè)用地所有權(quán)原屬國家，建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用不用交納，或多或少對公共利益存在影響，包括土地的資源利用率下降和房地產(chǎn)投機(jī)行為；

3.再者，出讓金的交納應(yīng)當(dāng)依據(jù)科學(xué)的方法，我們認(rèn)為可以采用“差額換算”的方法，這并不會對用益物權(quán)人的利益造成多大損害。而這種看法并不否認(rèn)無償續(xù)期的存在，比如說根據(jù)“差額換算”的方法相差的額度極少等情形的出現(xiàn)，無償續(xù)期比有償續(xù)期更為符合社會實際；

4.最后差額換算法同樣存在問題，其應(yīng)當(dāng)是在一定的社會背景下進(jìn)行的，樓市或低迷或高漲，也有可能通貨膨脹、通貨緊縮，差額換算在一定的社會背景下進(jìn)行，房屋所有者可能遭受強(qiáng)制的損失，我們認(rèn)為這是房地產(chǎn)投資功能的“強(qiáng)制化”，換句話說，此時可視為“強(qiáng)制投資”。

（四）續(xù)期問題中的“差額換算”

對于這一種建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用，我們認(rèn)為它可與出讓金保持在相同的水平線上，也可以出現(xiàn)無償續(xù)期的現(xiàn)象，具體視情況而定。

1.差額換算的具體方式可有兩種：一種是兩房價之間的動態(tài)效果，通過將購買房屋時的房價和當(dāng)時當(dāng)?shù)仄骄姆績r進(jìn)行比較；而另一種方法，我們稱其為“本位制”，確定一個兩個時期相對穩(wěn)定的“本位”，如黃金、白銀，貨幣本身的價值會隨時間而改變，而通過“本位”進(jìn)行換算是相對穩(wěn)定的。

2.差額換算并非進(jìn)行換算就結(jié)束了，還要考慮各種因素對價格進(jìn)行增減，諸如樓房的數(shù)量、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，但增減是適度且小幅度的，且地段的因素應(yīng)盡量不考慮在內(nèi)。以此為例：若是1990年于北京二環(huán)購房一套，如今到期，以現(xiàn)在二環(huán)的價格對其進(jìn)行收費(fèi)換算，房地產(chǎn)的投資性是其所固有的，這一方面是對房地產(chǎn)的投資的否定，另一方面不少人會因此遭受不小的經(jīng)濟(jì)壓力，再者對于公平的實現(xiàn)也是不宜的。比如說，甲購買了一套房，當(dāng)時非常看好它的前景，果然幾十年后因為其房價一路飆升，如今到期，對其進(jìn)行“差額換算”，算出了一個合理的價格，而將地段或者現(xiàn)在的房價考慮在內(nèi)，甲的續(xù)期費(fèi)用簡直就是天文數(shù)字，這顯然是不合理的。

3.差額換算要盡量避免“投資強(qiáng)制化”，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時的市價進(jìn)行續(xù)期就能有效避免，所謂意想不到的利益和損失就是周圍環(huán)境的過度變化，因此我們不同意將地段以及其他會使續(xù)期費(fèi)用過度變化的因素考慮在內(nèi)，而續(xù)期費(fèi)用使用益物權(quán)人獲益或損失都是情理之中的，這無非是樓市的漲跌所造成的。再比如說，甲購買了一套房，而這套房所在的那棟樓后來出了些事故，導(dǎo)致甲的房子難以賣出，現(xiàn)今到期，對其進(jìn)行“差額換算”，“差額換算”中的價格無疑是這個樓盤的整體價格，這樣算出來的價格雖然和其他人交納的相同，但對這一棟樓的人是不公平的，此時甲就被“投資強(qiáng)制化”了，要承擔(dān)相應(yīng)損失，這樣的情況同樣是不合理的，對這種情況的避免也是對用益物權(quán)人的“合理止損”。

三、期限滿70年類型的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期

由于現(xiàn)今仍舊沒有很好的方式和制度來解決住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題，國土資源部采取了以下的過渡做法：不需要提出續(xù)期申請；不收取費(fèi)用；正常辦理交易和登記手續(xù)。④這一做法是典型的無償續(xù)期，并且手續(xù)相當(dāng)簡化，僅做登記備案而已，其過渡性特征相當(dāng)明顯，這在一定程度上保護(hù)了居住用地使用權(quán)人的利益，另一方面為續(xù)期制度的設(shè)立留了余地。

有償續(xù)期和無償續(xù)期各自有各自的理由，我們認(rèn)為解決這一問題更應(yīng)該從社會的角度進(jìn)行思考，因此偏向有償續(xù)期，理由如下：

其一，文義解釋的結(jié)論。從文義來看，“自動續(xù)期”中的自動并非社會常識中的“自動”，而是給予原用益物權(quán)人續(xù)期的權(quán)利，但這個并不代表著是免費(fèi)的，是無償?shù)睦m(xù)期，因此若是從文義上的自動出發(fā)，而并沒有提出合理的理由和論據(jù)，這種觀點(diǎn)是略顯片面的。根據(jù)相關(guān)法律，自動續(xù)期是對《城市房地產(chǎn)管理法》中“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”的一種修改。

其二，是體系論得出的結(jié)果。若是從體系出發(fā)對此進(jìn)行分析，需要對其他法律進(jìn)行綜合的考慮，不能因為形而上學(xué)的思想從而“孤立”物權(quán)法中的“自動續(xù)期”。根據(jù)《土地管理法》第五十四條和《城市房地產(chǎn)》管理法第二十四條的相關(guān)規(guī)定，在這個大體系下住宅建設(shè)用地使用權(quán)是出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，不管是獲得還是續(xù)期都是應(yīng)當(dāng)通過有償?shù)姆绞健?/p>

其三，現(xiàn)實制度的要求。我國住宅建設(shè)用地所有權(quán)歸屬于國家。有償續(xù)期與我國現(xiàn)行的政策和制度更加符合，土地出讓金的交納更有利于社會公共利益的實現(xiàn)。

最后，有償續(xù)期對于房價的控制也有一定的益處，在有償續(xù)期的背景之下，居民會把房屋看作一個有使用期限的“物”，而不是放著也不會貶值的“物”，并不是一個可以保值的工具，從而真正地區(qū)分建設(shè)用地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

（一）自動續(xù)期的具體內(nèi)涵

1.“自動續(xù)期”應(yīng)當(dāng)不是無條件自動，而是應(yīng)該經(jīng)過一定程序并支付出讓金，這里的“自動”應(yīng)當(dāng)是給原用益物權(quán)人優(yōu)先的權(quán)利，且程序上應(yīng)當(dāng)簡化，并非上述無償續(xù)期中所提到的完全的“自動”，無需登記、無需付費(fèi)。

2.對于續(xù)期出讓金的支付，我們認(rèn)為是有償續(xù)期，這是對住宅建設(shè)用地所有權(quán)在形式上的區(qū)分，也是為了追求更大的社會效益，至于出讓金支付多少，因為涉及人民群眾的利益，應(yīng)當(dāng)由全國人民代表大會來決定。我們認(rèn)為，出讓金的數(shù)額低于換算過后的房價，因為續(xù)期為延續(xù)，并非出讓，若價格相同對用益物權(quán)人造成的壓力也是相當(dāng)大的，不利于保護(hù)用益物權(quán)人的利益；同時也應(yīng)當(dāng)將居住面積納入考量，擁有不同居住面積的人的承受能力也不一樣，這和稅務(wù)繳納是一個道理，如此有利于相對公平[4]。

（二）續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)當(dāng)以出讓金為衡量對象，住房本身就涉及公民的居住權(quán)保障，若設(shè)想續(xù)期的費(fèi)用自動等同于出讓金，這存有以下的弊端：剝奪了公民的財產(chǎn)權(quán)，無法保障公民的民生；使續(xù)期和締約在一定程度上錯誤地等同；《物權(quán)法》的“自動續(xù)期”規(guī)定將缺乏實際的應(yīng)用性，用益物權(quán)和所有權(quán)間的矛盾也會加劇凸顯；不符合《產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見》所確立的“形成公民住宅財產(chǎn)的長久受保護(hù)、良好和穩(wěn)定預(yù)期局面”指導(dǎo)精神。

對于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為應(yīng)考慮以下的因素：

1.購房的數(shù)量，“房子是用來住的，而不是用來炒的”⑤這和房產(chǎn)稅的目的有一定的重合性。為了社會實質(zhì)公平的實現(xiàn)以及住宅用地的充分利用，有必要將購房數(shù)量考慮在內(nèi)，我們認(rèn)為其根據(jù)房屋的數(shù)量遞增續(xù)期費(fèi)用，直至和出讓金處于同一水平線。但這也有特殊情況，若甲在杭州和上海分別有一套房子，而基于其工作的流動性原因，甲常年往返于杭州與上海之間，此時房屋也僅是用來居住并非投資，第二套房屋的續(xù)期費(fèi)用可適當(dāng)增加，但不宜過多。而甲要在辦理具體的續(xù)期手續(xù)時，可以此事由提出申請。

2.根據(jù)具體的面積進(jìn)行衡量，這也頗有些適用7級超額累積稅率交納個人所得稅的味道⑥。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)實行分級制，同一樓盤內(nèi)不同住戶的經(jīng)濟(jì)實力各不相同，通過對標(biāo)準(zhǔn)面積的規(guī)定以及據(jù)面積的差別對續(xù)期費(fèi)用進(jìn)行差別收繳是合理的，同樣也是從公平的角度出發(fā)，分級收取可根據(jù)經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶庑哉{(diào)整。

（三）續(xù)期的具體操作

住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年屆滿后，其期限應(yīng)當(dāng)如何規(guī)定？其并非是永久，永久使用會將使用權(quán)和所有權(quán)混同，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在70年后再設(shè)置一段期限，通過支付出讓金獲得這一期限內(nèi)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，一方面，這是為公民接受這一續(xù)期制度提供一個緩沖期。另一方面，續(xù)期費(fèi)用并非說拿就能拿出來，應(yīng)該給公民準(zhǔn)備資金的時間。

而這段期限過后，我們認(rèn)為從土地資源利用和房產(chǎn)投資的角度出發(fā)，再規(guī)定一定的續(xù)期時間，而每次續(xù)期均以此規(guī)定的時間為準(zhǔn)，若不交納續(xù)期費(fèi)用，原用益物權(quán)人也不喪失其使用權(quán)，我們在此對其進(jìn)行如下區(qū)分。

首先，交納費(fèi)用的用益物權(quán)人權(quán)利不受損害，享有原來所應(yīng)有的所有權(quán)利，這一舉措不僅有利于保障民生，且對于所有權(quán)和使用權(quán)的矛盾緩和也是有作用的。

其次，未交納續(xù)期費(fèi)用辦理手續(xù)的用益物權(quán)人仍有使用權(quán)。但是這類住宅用地使用權(quán)不能受到像之前的保護(hù)，對其保護(hù)力度應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低，如國家對房屋進(jìn)行征收，所給予的賠償金就不及交納續(xù)期費(fèi)用的人。

藉此以區(qū)分住宅建設(shè)用地使用權(quán)和住宅建設(shè)用地所有權(quán)，如果用益物權(quán)人想要獲得相當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)力度，則應(yīng)繼續(xù)交納續(xù)期的金額。我們在此說明，一旦過渡期內(nèi)用益物權(quán)人的住宅建設(shè)用地使用權(quán)“不受損”，此在緩沖階段，不應(yīng)趁其之危。

四、結(jié)語

隨著住宅建設(shè)用地使用權(quán)的“大限”的到來，社會各界對此的看法都不盡相同，而法律如何規(guī)制，如何協(xié)調(diào)社會各界的利益，也是一大難題，雖然出臺了過渡的做法，解決了部分現(xiàn)存問題，但這明顯是不夠的。本文對住宅建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行兩種類型化的區(qū)分。先是列出了關(guān)于解決原期限未滿70年而屆滿的情況，認(rèn)為其應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期，但是不排除無償續(xù)期的情況；然后就70年屆滿后應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期還是無償續(xù)期進(jìn)行了討論，偏向有償續(xù)期，認(rèn)為無償續(xù)期容易造成住宅建設(shè)用地使用權(quán)和所有權(quán)的混同；我們認(rèn)為將未滿70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)延至70年，再統(tǒng)一解決續(xù)期問題。

關(guān)于續(xù)期的具體方式，通過對各位學(xué)者的觀點(diǎn)進(jìn)行評析，提出了自己的觀點(diǎn)：1.“自動續(xù)期”應(yīng)經(jīng)過程序，是有償?shù)?，但程序是簡化的?.續(xù)期費(fèi)用由人民代表大會決定，但有一定的“顯然”標(biāo)準(zhǔn)，并對我們所提出的幾點(diǎn)因素有適當(dāng)考慮；3.70年屆滿后，設(shè)立一段過渡期；4.過渡期后的續(xù)期金額的交納將與保護(hù)力度相掛鉤，是否交納取決于用益物權(quán)人自身。

現(xiàn)在社會中大多住宅建設(shè)用地的續(xù)期問題仍舊沒有被明確處理，完善的解決方案亟待落實。希望在 《民法典》的制定過程中能將此問題解決，以維護(hù)更大的公共利益。

注 釋：

① 日本民法典第265條：“地上權(quán)人，因于他人土地上有工作物或竹木，有使用該土地的權(quán)利”。

②《城市房地產(chǎn)管理法》第22條：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回”。

③ 通過將購買房屋時的房價和當(dāng)時當(dāng)?shù)仄骄姆績r進(jìn)行比較，并將差額按一定比例進(jìn)行換算，由此來確定應(yīng)當(dāng)繳納的出讓金。

④《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》：“一、不需要提出續(xù)期申請。少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請。二、不收取費(fèi)用。市、縣國土資源主管部門不收取相關(guān)費(fèi)用。三、正常辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：‘根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》（國土資廳函﹝2016﹞1712號）辦理相關(guān)手續(xù)。”

⑤ 習(xí)近平總書記代表十八屆中央委員會向大會作報告。

⑥ 將個人收入劃分為：不超過1500元、超過1500元至4500元的部分、超過4500元至9000元的部分；超過9000元至35000元的部分；超過35000元至55000元的部分；超過55000元至80000元的部分；超過80000元的部分7個等級，分別規(guī)定不同的稅率。

參考文獻(xiàn)：

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[4]王利明.住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期規(guī)則[J].清華法學(xué)，2017（2）.

作者簡介：吳術(shù)豪，男，浙江樂清人，單位為浙江工業(yè)大學(xué)法學(xué)院，研究方向為民商法學(xué)、經(jīng)濟(jì)法學(xué)。

徐子淇，女，浙江溫州人，單位為浙江工業(yè)大學(xué)法學(xué)院。

（責(zé)任編輯：李直）