林藝娜

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也為改善人民生活質(zhì)量積極努力。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度極快，但是隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)一步提高自身的運(yùn)營(yíng)水平來(lái)達(dá)到高效的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入極大，為了使成本效益提升來(lái)降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)施精細(xì)化的成本管控并更全面地控制成本產(chǎn)生。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管控；精細(xì)化

一、背景分析

房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)的發(fā)展速度極快同時(shí)也受到了極高的關(guān)注，而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和管理水平不僅會(huì)影響到企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)地產(chǎn)建設(shè)方面的工作也與企業(yè)的運(yùn)營(yíng)有緊密聯(lián)系。由于我國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度較快，國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)自身需要加快管理工作的升級(jí)。成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展都十分重視一項(xiàng)工作，但是很多企業(yè)的成本管控工作不夠精細(xì)和全面而導(dǎo)致成本效益不夠理想。為了有效控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本并提高企業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)能力，企業(yè)需要實(shí)施更加精細(xì)化的成本管控工作，合理地控制成本產(chǎn)生并規(guī)劃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理與發(fā)展能力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的不足

（一）成本管控體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的主要目的是為了控制企業(yè)的成本投入并創(chuàng)造更大的利益，但是對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展相對(duì)忽視，這也導(dǎo)致現(xiàn)有的企業(yè)成本管控體系不夠完善。房地產(chǎn)企業(yè)由于涉及到的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)眾多而導(dǎo)致成本管控的范圍較大，企業(yè)的成本管控體系與運(yùn)營(yíng)工作的聯(lián)系程度不高，因此體系的內(nèi)容大多也是圍繞財(cái)務(wù)方面展開而沒(méi)有具體聯(lián)系企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。而現(xiàn)有的成本管控體系與其他管理工作的聯(lián)系程度也不夠緊密，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還存在一定的不協(xié)調(diào)而無(wú)法有效地控制企業(yè)的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。

（二）成本管控方法不夠科學(xué)

整體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控的發(fā)展速度較慢，無(wú)法跟上企業(yè)的發(fā)展速度而存在一定的科學(xué)性不足的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)在運(yùn)營(yíng)初期設(shè)定具體的成本目標(biāo)并在運(yùn)營(yíng)結(jié)束時(shí)進(jìn)行成本的總結(jié)與分析，但是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的成本管控能力較弱，這也與企業(yè)獲取各個(gè)階段的成本信息的能力不足有一定關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管控方法的更新速度相對(duì)較慢，主要是因?yàn)槠髽I(yè)中的財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理能力提升不足以及對(duì)現(xiàn)有信息技術(shù)的掌握較少有關(guān)，企業(yè)還需要重視對(duì)管理人員的培養(yǎng)工作。

（三）內(nèi)部控制應(yīng)用深度不足

內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用相對(duì)較廣，雖然內(nèi)部控制已經(jīng)在成本管控中使用但是應(yīng)用深度相對(duì)不足而導(dǎo)致作用較小?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控很多是脫離內(nèi)部控制而進(jìn)行的，這也導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法對(duì)各個(gè)階段的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的成本控制并獲取相關(guān)的成本信息，企業(yè)只能得到具體的成本結(jié)果而無(wú)法明確成本產(chǎn)生過(guò)程中存在的問(wèn)題，所以僅憑最后的成本結(jié)果無(wú)法對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行有效的調(diào)控。其次內(nèi)部控制的開展不足也導(dǎo)致后續(xù)的成本管控計(jì)劃無(wú)法具體實(shí)施到各個(gè)部門當(dāng)中，成本管控的效果也受到了較大的限制。

（四）評(píng)價(jià)與監(jiān)督開展不足

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控工作時(shí)會(huì)得到企業(yè)最終的成本情況，但是企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的評(píng)價(jià)與監(jiān)督工作開展較少，所以企業(yè)得到的成本情況也存在一定的不準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)雖然也會(huì)開展評(píng)價(jià)工作，但是主要是針對(duì)企業(yè)的績(jī)效開展而沒(méi)有對(duì)企業(yè)的成本活動(dòng)進(jìn)行較全面的評(píng)價(jià)，所以企業(yè)很難有效地掌握各個(gè)成本活動(dòng)是否符合要求，評(píng)價(jià)工作開展不足也導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法有效控制不必要的成本。其次企業(yè)對(duì)成本活動(dòng)的監(jiān)督力度不足，所以無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的違規(guī)現(xiàn)象并進(jìn)行處理，這也是導(dǎo)致成本管控不準(zhǔn)的原因之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化成本管控的措施

（一）加強(qiáng)成本管控體系完善力度

成本管控體系是指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要前提，也是房地產(chǎn)企業(yè)首先需要進(jìn)行完善的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控體系首先需要與企業(yè)的運(yùn)營(yíng)工作進(jìn)行有效的結(jié)合，重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特點(diǎn)以及企業(yè)的其他運(yùn)營(yíng)工作特點(diǎn)，在確定體系內(nèi)容時(shí)包含相關(guān)運(yùn)營(yíng)工作并明確成本管控工作的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高成本管控的準(zhǔn)確性。其次成本管控體系在房地產(chǎn)企業(yè)不是獨(dú)立存在的個(gè)體，而需要與預(yù)算管理、資產(chǎn)管理等有效結(jié)合而形成完整的財(cái)務(wù)管理體系。同時(shí)該體系還需要從企業(yè)的短期至長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)管理出發(fā)來(lái)設(shè)定成本管控模式，不僅關(guān)注企業(yè)的盈利能力還需要注重企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展能力以及對(duì)外部環(huán)境的適應(yīng)能力，確保通過(guò)現(xiàn)有的管控體系能夠提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量來(lái)推動(dòng)企業(yè)整體發(fā)展。

（二）優(yōu)化成本管控工作方法

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控方法需要保持不斷發(fā)展的狀態(tài)，因此企業(yè)需要重視對(duì)成本管控方法的優(yōu)化工作?，F(xiàn)階段作業(yè)成本法是一種相對(duì)成熟的成本管控方法，是基于前一階段的成本情況來(lái)調(diào)整后續(xù)的成本計(jì)劃并配置運(yùn)營(yíng)資源的方法，房地產(chǎn)企業(yè)需要在運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中都進(jìn)行成本管控而不應(yīng)該只是在事后進(jìn)行，通過(guò)不斷總結(jié)運(yùn)營(yíng)中各個(gè)小階段的成本情況并優(yōu)化后續(xù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)計(jì)劃來(lái)提高有效成本的所占比例。企業(yè)還需要充分利用信息化系統(tǒng)來(lái)提高成本信息的收集和處理工作，通過(guò)培養(yǎng)管理人員來(lái)提高對(duì)最新成本管理方法以及科學(xué)技術(shù)的掌握能力并帶動(dòng)企業(yè)管理能力的全面提升。

（三）深化內(nèi)部控制的應(yīng)用

內(nèi)部控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控有重要的輔助作用，企業(yè)需要深化內(nèi)部控制在成本管控中的應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)工作前需要設(shè)定成本管控計(jì)劃并通過(guò)內(nèi)部控制來(lái)細(xì)化各工作人員的成本管控職責(zé)，企業(yè)能夠通過(guò)內(nèi)部控制來(lái)獲取各個(gè)階段的運(yùn)營(yíng)情況并進(jìn)行相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)調(diào)整，成本管控能夠更加精細(xì)而全面地進(jìn)行而減少不必要的成本支出。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中內(nèi)部控制工作需要對(duì)業(yè)務(wù)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制，確保能夠按照成本計(jì)劃和預(yù)算方案進(jìn)行而不脫離企業(yè)控制。在進(jìn)行成本結(jié)果處理時(shí)，企業(yè)需要根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況來(lái)確定后續(xù)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃，通過(guò)內(nèi)部控制為紐帶來(lái)與其他管理工作形成良好的聯(lián)系，能夠根據(jù)各個(gè)部門的工作特點(diǎn)來(lái)劃分相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)工作任務(wù)。

（四）完善評(píng)價(jià)與監(jiān)督工作

為了能夠及時(shí)掌握自身的成本產(chǎn)生情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善運(yùn)營(yíng)工作的評(píng)價(jià)與監(jiān)督工作并推動(dòng)成本管控的深層次應(yīng)用。傳統(tǒng)的成本管控對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的狀態(tài)以及問(wèn)題確定能力不足，企業(yè)的評(píng)價(jià)工作還需要著重對(duì)各項(xiàng)成本支出進(jìn)行管理和評(píng)價(jià)，對(duì)于成本產(chǎn)生的原因、數(shù)量以及最終效益都進(jìn)行相應(yīng)的分析和評(píng)價(jià)，判斷成本產(chǎn)生的合理性和必要性來(lái)確定其是否為必要成本，當(dāng)相關(guān)成本支出判定為非必要成本時(shí)后續(xù)類似的成本產(chǎn)生需要慎重考慮，盡量減少不良的成本產(chǎn)生以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)壓力。企業(yè)同時(shí)需要加強(qiáng)對(duì)成本活動(dòng)的監(jiān)督工作，對(duì)于不夠合理的成本產(chǎn)生環(huán)節(jié)進(jìn)行識(shí)別，嚴(yán)肅處理成本混亂產(chǎn)生的問(wèn)題并采取有效的措施來(lái)預(yù)防相關(guān)問(wèn)題的再次產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)需要從現(xiàn)有的成本產(chǎn)生特點(diǎn)來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的成本風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)特征來(lái)提前做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和治理工作，避免成本風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展帶來(lái)不利的影響。

四、展望

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展勢(shì)頭良好，但是隨著國(guó)家的調(diào)控力度增大以及行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展壓力也相應(yīng)增強(qiáng)，企業(yè)需要提高自身的管理能力來(lái)更好地適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展局面。成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和發(fā)展的重要因素，而企業(yè)需要使成本管控往精細(xì)化方向發(fā)展，不斷提高成本管控的科學(xué)性和全面性來(lái)更好地約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使企業(yè)能夠保持更良好的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)：

[1]汪圣.房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理探析[J].低碳地產(chǎn)，2016，2 （11）.

[2]張建國(guó).探析精細(xì)化管理在建筑工程施工管理中的應(yīng)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2017 （15）.

[3]張宇.針對(duì)房建工程施工管理探析運(yùn)用精細(xì)化管理的成效[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2016 （7）.