王春茹

摘 要：現(xiàn)階段，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，建筑工程領(lǐng)域也呈現(xiàn)出建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大化、施工技術(shù)復(fù)雜化、指導(dǎo)理念多元化以及應(yīng)用價(jià)值集成化的顯著發(fā)展態(tài)勢(shì)，這就為我國(guó)物業(yè)企業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。但是基于復(fù)雜多變的建筑市場(chǎng)環(huán)境，以及日趨多樣化的人民生產(chǎn)、生活需求，各物業(yè)企業(yè)必須牢牢把握經(jīng)濟(jì)管理的具體要求，才能全面提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)占有率，更好地立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代化市場(chǎng)，為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)?；诖?，本文立足于我國(guó)物業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展實(shí)況，探討了這一背景下各物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作開展的現(xiàn)存問(wèn)題及創(chuàng)新策略，希望理論的研究，可以對(duì)實(shí)際工作的開展有所助益。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè) 經(jīng)濟(jì)管理 現(xiàn)存問(wèn)題 創(chuàng)新策略探究

中圖分類號(hào)：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）06（c）-146-02

建筑作為廣大人民生產(chǎn)、生活的重要場(chǎng)所，同其相配套的物業(yè)管理工作的開展水平，不僅直接影響著廣大人民的生產(chǎn)效率與生活質(zhì)量，同時(shí)也在一定程度上彰顯著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的水平高低。特別是基于廣大人民生活水平與居住質(zhì)量不斷提升的現(xiàn)實(shí)背景，各物業(yè)企業(yè)必須牢牢把握經(jīng)濟(jì)管理的要點(diǎn)，不斷提升自身各項(xiàng)服務(wù)的質(zhì)量與效率，才能更好地立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代化市場(chǎng)?；诖耍骄刻嵘飿I(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的具體策略，有著較高的現(xiàn)實(shí)價(jià)值與實(shí)踐意義。

1 物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)存問(wèn)題探析

物業(yè)管理是我國(guó)建筑工程領(lǐng)域建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大化、應(yīng)用價(jià)值集成化發(fā)展的產(chǎn)物，指的就是由建設(shè)單位聘請(qǐng)專門的物業(yè)管理企業(yè)，給予其一定的報(bào)酬，從而為小區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。從其定義中可以明顯的看出，物業(yè)管理是一項(xiàng)有償性工作，因此必然會(huì)出現(xiàn)同經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)聯(lián)的要素[1]。實(shí)踐證明，現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作開展?fàn)顩r還未達(dá)到較為理想的狀態(tài)，這也在一定程度上制約了我國(guó)物業(yè)管理整體水平的提升。具體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理主要存在以下幾個(gè)層面的問(wèn)題。

1.1 費(fèi)用收取難度較大

就我國(guó)各物業(yè)企業(yè)的發(fā)展實(shí)況來(lái)看，現(xiàn)階段物業(yè)費(fèi)用收取困難已經(jīng)成為該領(lǐng)域發(fā)展的首要障礙，嚴(yán)重制約了物業(yè)企業(yè)內(nèi)部資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)以及資源的合理利用。首先，相關(guān)費(fèi)用的收取必然要依托一套科學(xué)、穩(wěn)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是許多標(biāo)準(zhǔn)的制定與推行都未能得到廣大業(yè)主的認(rèn)同，所以在繳費(fèi)過(guò)程中存在著十分強(qiáng)烈的抵觸情緒。其次，現(xiàn)階段許多小區(qū)有著較高的“空房率”，所以未在此居住的業(yè)主認(rèn)為自己未享受到相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，自然也不需要繳納相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用，且業(yè)主的分散居住也為收費(fèi)工作的開展帶來(lái)了一定的難度[2]。最后，有關(guān)公共項(xiàng)目的繳費(fèi)，物業(yè)企業(yè)所制定的分?jǐn)偡绞?、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及具體數(shù)額均存在著不同程度的質(zhì)疑，這就為物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的推進(jìn)造成了較大的不便。

1.2 物業(yè)服務(wù)水平不高

基于復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，以及日趨多樣化的人民發(fā)展需求，各物業(yè)企業(yè)必須牢牢把握其所提供的項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量，才能全面提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)占有率，更好地立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代化市場(chǎng)。但現(xiàn)實(shí)情況在于，許多物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平同其所收取費(fèi)用呈現(xiàn)出不對(duì)等的狀態(tài)，這也在一定程度上激化了其同廣大業(yè)主間的矛盾。具體來(lái)說(shuō)，一方面大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并未明確其所提供服務(wù)項(xiàng)目的范圍，其職能普遍局限在租金的收取或者是小區(qū)內(nèi)部的基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)，缺乏對(duì)小區(qū)環(huán)境的進(jìn)一步維護(hù)與保養(yǎng)，這也在一定程度上制約了其業(yè)主生活質(zhì)量與居住環(huán)境的提升，因而業(yè)主普遍對(duì)小區(qū)物業(yè)企業(yè)滿意度不高；另一方面，物業(yè)企業(yè)所提供的各項(xiàng)服務(wù)很難落實(shí)及時(shí)、高效的原則，特別是針對(duì)一些同業(yè)主們?nèi)粘Ｉ铌P(guān)聯(lián)密切的項(xiàng)目，例如供電、供水等，如果物業(yè)企業(yè)不能及時(shí)作出回應(yīng)與妥善的解決，將會(huì)大大降低業(yè)主對(duì)其的滿意度。除此之外，許多小區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及建造過(guò)程中就存在著一定的問(wèn)題，例如房屋滲漏、配套設(shè)施不算、墻體裂縫等，這也在一定程度上加大了物業(yè)企業(yè)的管理服務(wù)成本，給其經(jīng)濟(jì)管理帶來(lái)了較大的挑戰(zhàn)。

1.3 專業(yè)管理人才匱乏

物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的開展，因其所凸顯的內(nèi)容繁瑣、流程冗雜的特點(diǎn)，所以要求必須以制度的形式明確不同層級(jí)、不同部門以及不同崗位人員的權(quán)限與職責(zé)，避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)的重復(fù)或者是缺失，并且確保不同崗位人員都有著較高的專業(yè)素質(zhì)、管理能力、服務(wù)水平以及責(zé)任意識(shí)。但現(xiàn)實(shí)情況在于，現(xiàn)階段我國(guó)專業(yè)物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理人才的培養(yǎng)還未達(dá)到較為理想的狀態(tài)，因而許多崗位人員工作開展的質(zhì)量與效率差強(qiáng)人意，難以為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的人才支持。

1.4 費(fèi)用收支管理模糊

物業(yè)企業(yè)作為一種獨(dú)立的企業(yè)法人類型，其運(yùn)營(yíng)的根本目的在于實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。但與此同時(shí)，基于其在我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中所扮演的重要角色，同樣也肩負(fù)著服務(wù)社會(huì)以及保護(hù)環(huán)境的職責(zé)。如此一來(lái)，各物業(yè)企業(yè)必須在經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)效益之間運(yùn)輸一個(gè)平衡，才能獲得更多業(yè)主的支持與理解。但現(xiàn)實(shí)情況在于，許多物業(yè)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)以及費(fèi)用收支公開的意識(shí)，所以其內(nèi)部的收支管理呈現(xiàn)出無(wú)人監(jiān)管的“隱性”狀態(tài)，這就為其經(jīng)濟(jì)管理工作的開展帶來(lái)了一定的不便[3]。除此之外，許多物業(yè)企業(yè)采用外包的運(yùn)營(yíng)模式，如果未能對(duì)外包單位的綜合實(shí)力、社會(huì)信譽(yù)、人才配備等要素進(jìn)行全面、科學(xué)的評(píng)估，將會(huì)給物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理埋下較大的隱患。

2 物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理優(yōu)化策略探究

2.1 明確經(jīng)濟(jì)管理項(xiàng)目

針對(duì)現(xiàn)階段普遍存在的物業(yè)企業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目范圍不明確的問(wèn)題，各物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在普遍應(yīng)用到的會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步以制度的形式明確其管理項(xiàng)目以及服務(wù)范圍，并對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行層次化、類別化管理。以其內(nèi)部營(yíng)業(yè)成本的管理為例，物業(yè)企業(yè)可以根據(jù)所提供服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)，將其劃分為共性服務(wù)營(yíng)業(yè)成本以及個(gè)性化服務(wù)營(yíng)業(yè)成本?？偠灾?，物業(yè)企業(yè)必須對(duì)其各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行明確與細(xì)化，從而提升各業(yè)主對(duì)收費(fèi)方案的認(rèn)同度，降低后期收費(fèi)過(guò)程中的群眾阻力。

與此同時(shí)，相較于其他類型的法人，物業(yè)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中涉及到了大量的固定資產(chǎn)，因而也承擔(dān)著較大的管理風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)其工作開展所凸顯的這一特點(diǎn)，物業(yè)企業(yè)必須牢牢把握業(yè)主資產(chǎn)核算這一工作，并確保其開展的及時(shí)性、客觀性以及全面性，從而為各業(yè)主的意外索賠以及資產(chǎn)保障打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[4]。除此之外，有關(guān)主體應(yīng)當(dāng)將物業(yè)企業(yè)中的專項(xiàng)資金單列出來(lái)，為這一部分資金的?？顚Ｓ锰峁?qiáng)有力的支持與保障。例如將維修資金劃分為房屋公共部分、公共設(shè)施部分等，將不同業(yè)務(wù)的管理工作落到實(shí)處。與此同時(shí)，還要重視對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)或者是轉(zhuǎn)移的檔案管理工作，以檔案為載體明確每一筆資金的流向，避免出現(xiàn)款項(xiàng)無(wú)疾而終的局面，為其經(jīng)濟(jì)管理提供強(qiáng)有力的信息支持與保障。

2.2 加大人才培訓(xùn)力度

任何一項(xiàng)工作的開展，都離不開一支高素質(zhì)、專業(yè)化的人才隊(duì)伍，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理也不例外。針對(duì)目前普遍存在的專業(yè)化經(jīng)濟(jì)管理人員匱乏的問(wèn)題，一方面國(guó)家層面應(yīng)當(dāng)加大對(duì)各所院校對(duì)口專業(yè)的政策引導(dǎo)、制度建設(shè)以及資金投入力度，為該領(lǐng)域人才的規(guī)?；?、規(guī)范化培養(yǎng)提供強(qiáng)有力的人才支撐；另一方面，就各物業(yè)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)與發(fā)展來(lái)看，首先必須把好涉及到經(jīng)濟(jì)管理的各崗位的“用人關(guān)”，明確不同崗位的用人標(biāo)準(zhǔn)以及工作門檻，堅(jiān)決落實(shí)持證上崗的具體原則，避免出現(xiàn)任人唯親或者是隨意指派的現(xiàn)象，從源頭處提升經(jīng)濟(jì)管理人員隊(duì)伍的專業(yè)性。其次，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)有關(guān)人員的理論指導(dǎo)與實(shí)踐培訓(xùn)力度，可以借助于形式多樣、內(nèi)容豐富的專業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)，例如經(jīng)濟(jì)知識(shí)講座、專業(yè)交流會(huì)、管理能力競(jìng)賽等，使有關(guān)人員了解到該領(lǐng)域的先進(jìn)理念與前沿技術(shù)，在不斷學(xué)習(xí)的過(guò)程中提升自身的專業(yè)素養(yǎng)、管理能力、服務(wù)水平以及創(chuàng)新意識(shí)，更好地服務(wù)于實(shí)際經(jīng)濟(jì)管理工作的開展需要。最后，還應(yīng)當(dāng)在人員管理過(guò)程中落實(shí)崗位責(zé)任與績(jī)效考核相結(jié)合的管理機(jī)制。既要以制度的形式明確不同主體的權(quán)限與職責(zé)，同時(shí)也要給予那些表現(xiàn)較高的員工一定獎(jiǎng)勵(lì)，從而在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造起良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，為實(shí)際經(jīng)濟(jì)管理工作的推進(jìn)創(chuàng)設(shè)良好的外部環(huán)境。

2.3 建立健全管理制度

物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的開展，因其所凸顯的內(nèi)容繁瑣、流程冗雜的特點(diǎn)，這就要求物業(yè)企業(yè)必須建立起一套科學(xué)、完善、長(zhǎng)效的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管控制度，才能為實(shí)際管理工作的開展創(chuàng)設(shè)良好的外部環(huán)境?；诖耍魑飿I(yè)企業(yè)首先要組建其專門的經(jīng)濟(jì)管理部門，并為其配備專業(yè)化的管理人員，以制度的形式明確不同崗位人員的權(quán)限與職責(zé)，避免出現(xiàn)權(quán)責(zé)的重復(fù)或者是缺失問(wèn)題。其次，要建立健全內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管控制度，大力推進(jìn)不同部門主體間的業(yè)務(wù)合作與信息交流，打破原有信息管理模式下各個(gè)部門各自為政的尷尬局面。為實(shí)際工作的開展打下堅(jiān)實(shí)的組織基礎(chǔ)[5]。最后，還需要建立起一套科學(xué)的項(xiàng)目定價(jià)機(jī)制，即確保自身的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以滿足業(yè)主的接受區(qū)間以及市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，進(jìn)而降低廣大業(yè)主對(duì)于費(fèi)用收取的排斥感，從源頭處保障其經(jīng)濟(jì)管理工作的推進(jìn)。

2.4 規(guī)范開展收費(fèi)管理

針對(duì)現(xiàn)階段普遍存在的部分項(xiàng)目、部分業(yè)主收費(fèi)難的問(wèn)題，各物業(yè)企業(yè)在前期項(xiàng)目籌劃的過(guò)程中，可以預(yù)估自己的項(xiàng)目成本，然后合理制定項(xiàng)目定價(jià)方案，并交由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)審批部門確定，通過(guò)審核之后方可投入使用。在這一背景之下，地方政府可以適當(dāng)參與進(jìn)來(lái)，成為物業(yè)項(xiàng)目定價(jià)機(jī)制的參與者，從而有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的決策，并且在一定程度上緩解物業(yè)企業(yè)與廣大業(yè)主間的矛盾。

此外，要想盡可能提升物業(yè)費(fèi)用的回收率，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對(duì)業(yè)主的法制宣傳教育力度，使其明確自身的權(quán)利與義務(wù)，并且可以以法律的途徑來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)利，從而盡可能降低二者之間發(fā)生沖突的概率，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的推進(jìn)創(chuàng)設(shè)良好的外部環(huán)境[6]。

3 結(jié)語(yǔ)

總而言之，物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的開展?fàn)顩r如何，不僅直接影響著廣大人民的生活環(huán)境與居住空間，同時(shí)也在一定程度上彰顯著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的水平高低。特別是基于復(fù)雜多變的建筑市場(chǎng)環(huán)境，以及日趨多樣化的人民生產(chǎn)、生活需求，各物業(yè)企業(yè)必須牢牢把握經(jīng)濟(jì)管理的具體要求，才能全面提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)占有率，更好地立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代化市場(chǎng)?；诖?，有關(guān)主體應(yīng)當(dāng)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作開展的重視力度，從明確經(jīng)濟(jì)管理項(xiàng)目、加大人才培訓(xùn)力度、建立健全管理制度以及規(guī)范開展收費(fèi)管理等層面入手，將經(jīng)濟(jì)管理的細(xì)節(jié)性要求落到實(shí)處，助力物業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)價(jià)值的最大化，也為廣大人民營(yíng)造更加和諧的生活與居住環(huán)境。

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