李衛(wèi)新

摘 要：自從改革開放以來，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以迅猛的狀態(tài)發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資是推動(dòng)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的必要前提和必然基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的重要程度不言而喻。本文主要介紹了目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資存在的問題，分析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資存在問題的主要原因，提出加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的有效措施，為我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè) 投融資管理 有效措施

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）02（a）-081-02

眾所周知，隨著我國社會(huì)市場(chǎng)主義經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)得到質(zhì)的飛躍。但是目前，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中仍然存在一些問題，主要表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的渠道比較單一以及投融資的壓力過大。出現(xiàn)這些問題的原因多種多樣，與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、國家政策以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展都有密不可分的關(guān)系。由此可見，加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理勢(shì)在必行。本文就以“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理”為主題進(jìn)行探析。首先，將介紹商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資存在的問題。其次，分析出現(xiàn)問題的主要原因。最后，結(jié)合問題與原因提出加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的有效措施。

1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資存在的問題

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中投融資存在一定程度的問題，主要包括有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的壓力比較大、投融資的渠道過于單一以及資金來源有限，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

1.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資壓力比較大

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的周期比較長，每一個(gè)周期都需要大量的資金支持。但是目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能承受巨大的資金壓力，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投融資管理工作沒有到位，從而引起商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資結(jié)構(gòu)存在問題，投融資壓力比較大[1]。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資渠道過于單一

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中最主要的一個(gè)問題就是投融資渠道過于單一，主要渠道就是向銀行進(jìn)行貸款，此種渠道在一定程度上能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)順利開展工作，但是也給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。正因如此，銀行貸款過程中稍有差錯(cuò)就會(huì)影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，造成企業(yè)損失[2]。

1.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資資金來源有限

眾所周知，由于我國政府部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資渠道的監(jiān)督管理比較嚴(yán)格，造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資資金來源有限。政府部門對(duì)于海外投資的監(jiān)督管理更是嚴(yán)格，從而阻礙了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。正因?yàn)槲覈虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)的投融資資金來源有限，所以有部分企業(yè)為了提高自身的經(jīng)濟(jì)效益，工作過程中偷工減料，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量沒有保障，危害人民群眾的人身安全以及財(cái)產(chǎn)安全[3]。

2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資存在問題的主要原因

前文簡(jiǎn)單介紹了目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資存在的問題，眾所周知，任何事情的發(fā)生都有原因，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資存在問題的主要原因包括以下幾個(gè)方面：第一，土地的成本顯著提高。隨著我國社會(huì)市場(chǎng)主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的土地市場(chǎng)逐漸開始實(shí)行招掛拍的方式，從而大幅度提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本，促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤降低，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到不顯著提高[4]。第二，目前我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)即將進(jìn)入調(diào)整期。顯而易見的是，每一個(gè)企業(yè)的發(fā)展道路都不可能是一直呈上升趨勢(shì)的，企業(yè)在發(fā)展過程中難免遇到一些挫折。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料顯示，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展波動(dòng)的周期與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期相同，均是四年到五年。第三，海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大。我國的海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有完整成熟的運(yùn)作模式、足夠的資金支持以及豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，隨著海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)打入中國市場(chǎng)之后，會(huì)加劇我國社會(huì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。由此可見，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好投融資管理，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促使企業(yè)能夠在激烈的社會(huì)市場(chǎng)環(huán)境中占取優(yōu)勢(shì)地位。第四，沒有健全相關(guān)的法律法規(guī)。正所謂“沒有規(guī)矩不成方圓”，我國目前沒有建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，從而造成我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投融資管理工作時(shí)沒有一套成熟的體系，阻礙商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展[5]。以上幾個(gè)原因加劇了我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的資金壓力，促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得不到保障。

3 加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的有效措施

具體問題具體分析，我們應(yīng)該針對(duì)已經(jīng)存在的問題進(jìn)行詳細(xì)地分析，從而尋找能夠加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理的有效措施。結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)以及查詢相關(guān)數(shù)據(jù)資料，得出以下幾個(gè)措施：完善我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)、大力吸引海外資金、提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理能力以及提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資資金的利用率，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

3.1 完善我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)

為了促使我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的社會(huì)市場(chǎng)中占取優(yōu)勢(shì)地位，首先我們就必須應(yīng)該完善我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)，促使我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的渠道能夠從單一轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣瑴p輕房地企業(yè)的資金壓力。筆者通過查詢國際國內(nèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料得知，我們應(yīng)該結(jié)合我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的實(shí)際情況來展開工作，實(shí)行“十六個(gè)字方針”。所謂“十六個(gè)字方針”其實(shí)就是指抓住中心、積極調(diào)動(dòng)、步步緊扣以及升華結(jié)構(gòu)。結(jié)合“十六個(gè)字方針”，我們可以得出以下措施：第一，有關(guān)部門及個(gè)人應(yīng)該結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況以及商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行狀況，促使商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款逐漸具備證劵化，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)信托，從而能夠控制商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本。第二，應(yīng)該采用一些國外比較先進(jìn)的金融工具，從而能夠促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)逐漸國際化。第三，健全相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)金融立法主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）將現(xiàn)有的有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改完善，將沒有與時(shí)俱進(jìn)的政策進(jìn)行創(chuàng)新修改，比如《保險(xiǎn)法》里的有關(guān)落后內(nèi)容，與時(shí)代脫軌，需要進(jìn)行修改創(chuàng)新。（2）建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，主要側(cè)重于關(guān)乎到社會(huì)市場(chǎng)的信用立法。眾所周知，法律法規(guī)是推動(dòng)房地場(chǎng)金融創(chuàng)新的必要前提和必然基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)金融法律法規(guī)的建立健全至關(guān)重要[6]。

3.2 大力尋求海外資金，促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)投資模式呈現(xiàn)多元化

目前，我國的社會(huì)市場(chǎng)主義經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展，人民幣隨之升值。在這樣的社會(huì)背景下，應(yīng)該大力尋求海外資金，促使我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)投資模式呈現(xiàn)多元化?，F(xiàn)階段，海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)入駐中國商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)的時(shí)間比較短，缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，從而需要中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的合作搭檔。由此可見，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的一個(gè)重要渠道就是與海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作。在合作過程中，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該汲取海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的一些經(jīng)驗(yàn)，取長補(bǔ)短。從而能夠提高國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理能力，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，保障商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。那么，如何取得海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人的信任，與其成為合作搭檔呢？隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，要想在眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，首先就必須提高企業(yè)的誠信。海外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人來到國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)，處于“人生地不熟”的狀態(tài)，而誠信則是拉近海外投資人與國內(nèi)企業(yè)負(fù)責(zé)人距離的橋梁。一般情況下，海外投資人在選擇合作伙伴之前就已經(jīng)將企業(yè)的誠信度調(diào)查清楚，一個(gè)企業(yè)誠信值的高低是海外投資人選擇合作伙伴的關(guān)鍵因素。由此可見，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開展工作的時(shí)候必須重視誠信，做到“言必行，行必果”，明白“一言既出駟馬難追”的真諦。除此之外，我國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該明白共贏的重要性，也就是說企業(yè)在開展工作的過程中，遇到任何利益問題時(shí)，應(yīng)該遵守雙方共贏的原則[7]。

3.3 提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理能力

提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理能力是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必要前提和必然基礎(chǔ)，做好企業(yè)投融資的管理工作，提高企業(yè)的資金利用率。眾所周知，關(guān)于如何提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率是21新世紀(jì)以來我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的一個(gè)重要問題，完成這一目標(biāo)的有效措施就是提高企業(yè)自身投融資的管理能力，從而能夠加快商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度。結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為能夠提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資管理能力的有效措施主要有以下幾個(gè)方面：第一，加快商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度比較緩慢，針對(duì)這一問題，筆者認(rèn)為我們應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行情況，建立健全一個(gè)科學(xué)合理的資金管理機(jī)制，從而能夠抓住商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的每一個(gè)重點(diǎn)。與此同時(shí)，我們還應(yīng)該明確工作人員在企業(yè)的主體地位，提高企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，保障企業(yè)的資金管理工作穩(wěn)定開展，企業(yè)的每一筆資金都能夠得到有效監(jiān)督管理。并且要求企業(yè)的各個(gè)部門之間相互溝通，共同合作，從而能夠加快企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)速度，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，降低我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的過度預(yù)支。一般情況下，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候會(huì)選用借貸的方式來作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金。這就要求我們的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不能夠過度預(yù)支資金，避免受到經(jīng)濟(jì)沖擊，造成企業(yè)的巨大損失。假如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全靠借貸的方式來開展工作，在運(yùn)行過程中出現(xiàn)一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)問題就會(huì)影響企業(yè)的整體運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至危及到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生存。由此可見，我們的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確自身的實(shí)際發(fā)展情況，將借貸的資金控制到一定的安全范圍內(nèi)，將企業(yè)空置的商業(yè)地產(chǎn)、有關(guān)設(shè)備等進(jìn)行處理。第三，有效控制商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本支出。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)成熟的成本控制體系，嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤，從而能夠推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展[8]。

4 結(jié)語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)該重視投融資的管理工作，明確現(xiàn)階段已經(jīng)存在的投融資問題，比如，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資壓力比較大、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資資金來源有限以及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資資金來源有限。要求企業(yè)負(fù)責(zé)人做到具體問題具體分析，從而尋找有效的措施來對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資進(jìn)行科學(xué)合理地管理。比如，完善我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的金融市場(chǎng)、大力尋求海外資金，促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)投資模式呈現(xiàn)多元化以及提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投融資的管理能力。從而能夠優(yōu)化升級(jí)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的資金利用率，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

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