薛楓

摘要：隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展水平也在不斷提升。房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟息息相關(guān)，關(guān)乎到社會安定，居民生活水平及經(jīng)濟增長問題。房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟中可以用“動一發(fā)牽全身”來形容，具有一定的敏感性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不少風(fēng)險和壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中暴露出來的一些問題也亟待解決。目前，我國正逐漸城市化，房地產(chǎn)的發(fā)展空間很大，國家不斷出臺政策，房地產(chǎn)行業(yè)的管理會越來越規(guī)范。為此，文章首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀，然后歸納了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的現(xiàn)狀和存在的問題，然后根據(jù)問題提出相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；現(xiàn)狀；發(fā)展

一、引言

隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟大軍中異軍突起的一支。房地產(chǎn)企業(yè)在社會主義市場經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展，持續(xù)經(jīng)營，需要有明確的目標(biāo)和方向，有完善的管理體制，更重要的是做好財務(wù)管理工作，加強企業(yè)財務(wù)管理可以使資金得到充分利用，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的今天，企業(yè)之間的競爭日趨激烈。財務(wù)管理被越來越多的企業(yè)重視。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀和問題分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作本身繁雜多變，隨意性強， 有些企業(yè)雖制定了相關(guān)的財務(wù)制度，但受到客觀條件的限制，并未嚴格執(zhí)行，使得財務(wù)制度形同虛設(shè)。

有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層文化素質(zhì)不高，特別是從施工隊發(fā)展成房地產(chǎn)的企業(yè)，缺乏基本財務(wù)知識，對財務(wù)管理的意識比較淡薄。財務(wù)管理機構(gòu)設(shè)置不科學(xué)，分工不明確。各種財務(wù)制度，包括財產(chǎn)清查制度、稽核制度、財務(wù)收支審批制度等缺失。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對風(fēng)險不重視

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中會涉及到很多方面，比如：從最初的融資買地到銷售過程的納稅籌劃再到項目結(jié)束的利潤分配，無一不涉及財務(wù)的方方面面。這樣一來，在任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，相關(guān)管理人員不能對其進行及時的判斷和規(guī)避，在一定程度上增大整個企業(yè)的風(fēng)險，不利于公司的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，經(jīng)營者除了財務(wù)管理的風(fēng)險意識不夠外，財務(wù)管理模式也比較單一。經(jīng)營者只關(guān)注資金的流入和流出，并不重視資金的預(yù)算和資產(chǎn)管理以及財務(wù)分析等，缺乏有效的內(nèi)控監(jiān)督機制，導(dǎo)致財務(wù)管理比較混亂。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

目前我國房地產(chǎn)公司都普遍缺乏專業(yè)管理人員，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人幾乎主管著企業(yè)的所有事物，不信任外來人才，往往從內(nèi)部調(diào)動一些并非專業(yè)的財務(wù)人員，這些人從財務(wù)管理水平有限，財務(wù)意識薄弱，造成公司財務(wù)管理工作的混亂，阻礙著公司的正常發(fā)展。另外，財務(wù)人員缺乏法律意識，編制虛假報表。其次，專業(yè)水平不高，新技術(shù)新知識更新速度慢，先進的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理和預(yù)算工作不重視

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)初期缺乏對市場的充分調(diào)查和科學(xué)論證，存在很大的盲目性。從開始購置土地、取得政府批復(fù)到取得設(shè)計方案，需要一定的時間，如果不考慮充分，合理利用時間將導(dǎo)致對投入資金量估計不足，同時造成資源的浪費，成本控制不當(dāng)，影響公司的壯大發(fā)展。

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的許多管理層對預(yù)算管理工作不重視，流于形式。對預(yù)算工作敷衍了事，會造成資金使用的盲目性、無計劃性，可能就會導(dǎo)致資金短缺，項目無法順利進行。

另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，房地產(chǎn)開發(fā)一個項目至少要經(jīng)歷1～2年，長的8～10年也屢見不鮮，所以成本管理的周期也較長，同時成本管理涉及的部門也很多，包括合同部、采購部、工程部等等。雖然在施工過程中不可避免的會出現(xiàn)現(xiàn)場簽證的工作，是甲乙雙方在施工過程中的變更記錄，如果在事前不能充分估計，就會導(dǎo)致增加現(xiàn)場變更的情況，使工程質(zhì)量和進度都會受到影響。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式單一

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金大，但周轉(zhuǎn)率低，占用時間長。從開發(fā)建設(shè)到取得商品房銷售許可證需要相當(dāng)長的時間，在這期間如果發(fā)現(xiàn)資金短缺問題，應(yīng)及時采取相應(yīng)的融資手段，以免出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一，只能通過銀行貸款和預(yù)售房款取得資金。近幾年，國家宏觀調(diào)控，也出臺了一些政策，加強了銀行融資的管理，進一步加大了房地產(chǎn)融資的難度。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理的建議及對策

（一）建立完善的財務(wù)管理制度

1. 資本的有效管理是財務(wù)管理工作的本質(zhì)，以達到企業(yè)價值最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不僅僅是財務(wù)部門的責(zé)任，更關(guān)系到企業(yè)自上而下的每一個員工。根據(jù)我國相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，科學(xué)設(shè)置會計科目，并做好細化的會計核算工作，形成一套有序的會計核算程序。制定一套完善的財務(wù)管理制度，包括資金預(yù)算、核算、內(nèi)控監(jiān)督等制度。

2. 資金預(yù)算是整個開發(fā)項目財務(wù)管理工作的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金需要量大，回收期長的特點，因此要做好資金預(yù)算工作，保證資金不會出現(xiàn)閑置或不足。按照開發(fā)項目分階段做預(yù)算，例如，在購置土地需要的資金，規(guī)劃設(shè)計的資金，施工項目前期投入的資金，在取得預(yù)收款的回收資金，這些資金如何利用，都要在預(yù)算中體現(xiàn)，并且在每一環(huán)節(jié)按照預(yù)算執(zhí)行。

3. 資金核算是整個開發(fā)項目財務(wù)管理工作的重心。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層應(yīng)及時掌握公司內(nèi)部資金收支結(jié)余情況，一般可以由出納人員每天編制資金收付表上報管理層。管理層通過這樣的表格可以看出兩個方面：第一、掌握每日的現(xiàn)金收支結(jié)余情況，合理利用資金；第二、防止出現(xiàn)舞弊行為，因為總經(jīng)理或者財務(wù)負責(zé)人都要在支付憑證上審核簽字，近期簽字審核的單據(jù)都會有記錄，及時防范舞弊風(fēng)險。

4. 資金核算工作和預(yù)算工作要相互結(jié)合，要明確相關(guān)責(zé)任人的權(quán)、責(zé)。在項目的重要環(huán)節(jié)，了解每個環(huán)節(jié)的執(zhí)行力度。對實際核算與預(yù)算的差距進行合理分析，并提出具體的建議和改正計劃，由管理層決定是否根據(jù)實際情況增加或減少預(yù)算額度，是資金實現(xiàn)最優(yōu)化最合理的使用。

5. 內(nèi)部控制是整個開發(fā)項目財務(wù)管理工作的后盾。建立和完善內(nèi)部控制制度，成立專門的內(nèi)審部門，由公司負責(zé)人牽頭，以審計人員為中心，定期對公司的財務(wù)收支及其有關(guān)的經(jīng)濟活動進行審計。內(nèi)部審計人員應(yīng)具有較強的法制觀念，獨立于業(yè)務(wù)人員和財務(wù)人員。保護公司的財產(chǎn)不受侵害，保證公司財務(wù)收支的真實、合法。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范意識

國家的相關(guān)法律滯后于房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險也相對于其他行業(yè)更高。因此房地產(chǎn)企業(yè)要加大對財務(wù)管理風(fēng)險的管理控制，做好企業(yè)在初始購置土地、項目開發(fā)、銷售等方面的風(fēng)險防范，運用風(fēng)險轉(zhuǎn)換、風(fēng)險補償、風(fēng)險控制等途徑來降低風(fēng)險，將風(fēng)險控制在風(fēng)險承受度之內(nèi)，確保公司有效運行。

另外，企業(yè)需要加強市場波動意識。在市場經(jīng)濟的體制下，任何一個企業(yè)生存和發(fā)展都與市場這個大環(huán)境有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都有復(fù)蘇、發(fā)展、穩(wěn)定、衰退的周期，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注市場動態(tài)，包括房價和建筑成本的漲落，隨時應(yīng)對和防范市場風(fēng)險。

（三）加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該重視財務(wù)管理人員，財務(wù)人員是財務(wù)管理的核心。財務(wù)管理工作具有較強的專業(yè)性，繁瑣且嚴謹。其次，在對人員的培訓(xùn)方面，企業(yè)應(yīng)該讓財務(wù)人員通過各種培訓(xùn)和交流，提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素養(yǎng)，并且能夠與時俱進，不斷更新新的財務(wù)及稅收知識。領(lǐng)導(dǎo)要唯才是舉，舉賢選能，讓公司健康運行。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員不單單要求具備財務(wù)專業(yè)知識，因為房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，財務(wù)人員還要學(xué)習(xí)工程管理、成本控制等房地產(chǎn)專業(yè)知識，除此之外，還要加強財務(wù)人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算和成本管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、建筑施工成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用以及銷售稅金。其中建筑施工成本是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的成本，也是最難以控制的成本，對它實施有效的管理是切實可行的。首先要嚴格把關(guān)暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象，其次找一個信譽好、質(zhì)量過硬的施工隊，保證工程質(zhì)量和材料的合理使用，避免不必要的浪費，增加房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本。

（五）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)展多元化融資渠道，不僅采取銀行貸款和預(yù)售房款，還可以通過合資合作的方式與其他企業(yè)共同把房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，充分利用企業(yè)的優(yōu)勢，合作共贏。

現(xiàn)如今的房地產(chǎn)企業(yè)完全依賴銀行取得貸款，風(fēng)險和壓力都集中在銀行身上，因此要改變這一模式迫在眉睫。在銀行貸款政策收緊的情況下，房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的有效渠道。它是房地產(chǎn)和金融信托的結(jié)合物，信托公司通過貸款、股權(quán)投資的形式將資金提供給房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。這種方式可以跨行業(yè)投資，多方面取得資金，為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展保駕護航。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)工作中的核心，其核心地位在于它能對房地產(chǎn)企業(yè)的各項工作提供指引和計劃，是任何工作的基石，做好財務(wù)管理工作才能實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化。所以完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度，加強人員能力和素質(zhì)的培養(yǎng)，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中能夠穩(wěn)步健康的發(fā)展。

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（作者單位：包頭市云皓科技有限公司）