鐘海英

摘要：住房是伴隨中國(guó)人一生的問(wèn)題，無(wú)論是傳統(tǒng)觀念還是新時(shí)代的消費(fèi)觀念都是不可或缺的一部分，也正因?yàn)榇耍┠陙?lái)房地產(chǎn)行業(yè)有些長(zhǎng)足的發(fā)展，不過(guò)，蓬勃發(fā)展是光鮮的，但這些光彩的發(fā)展背后卻存在著一些很?chē)?yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，例如：妨礙社會(huì)公平的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，使得經(jīng)濟(jì)效率嚴(yán)重降低等等，故而在我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)快速發(fā)展的浪潮之下，為了讓經(jīng)濟(jì)體制得到更充分的完善，我國(guó)在房地產(chǎn)上的改革是必然的，也就是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)解決上述問(wèn)題是必然的，文章通過(guò)對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的思想和觀念進(jìn)行深度剖析，從而取其精華去其糟粕提出了一系列在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)體制下可以借鑒的方式，為后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出一點(diǎn)建議以供查閱。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收制度；課稅對(duì)象

一、當(dāng)今我國(guó)在房地產(chǎn)稅收方面存在的問(wèn)題

對(duì)于如今的房地產(chǎn)行業(yè)，最主要的問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，而對(duì)于這一問(wèn)題，在當(dāng)今中國(guó)最為主要的手段則是房地產(chǎn)行業(yè)中使用稅收方式來(lái)解決，為了保證公平性原則下效率優(yōu)先，我國(guó)政府在房地產(chǎn)稅收上已經(jīng)做出了很大的調(diào)整，但這些調(diào)整同樣存在著部分的不合理性。

（一）住房交易過(guò)程中的稅收過(guò)于繁重導(dǎo)致的房?jī)r(jià)過(guò)高

當(dāng)前在我國(guó)，“批租”是我國(guó)政府主要采用的是土地使用制度，其主要意思在于在土地的所有權(quán)當(dāng)屬?lài)?guó)家的制度下，土地使用者可以通過(guò)采取向政府購(gòu)買(mǎi)的方式，來(lái)獲取一段時(shí)間內(nèi)的土地使用權(quán)，而在這段時(shí)間使用完成之后，則必須無(wú)條件的交還給政府，并且在這段時(shí)間的使用過(guò)程中除去支付給政府的購(gòu)買(mǎi)土地的資金之外，還需要一次性支付給政府土地所有的稅收，從而來(lái)保證土地的價(jià)值。

不過(guò)，雖然稅收是制定給相關(guān)土地開(kāi)發(fā)商，可實(shí)際上由于種種原因會(huì)將這一部分土地購(gòu)買(mǎi)和土地稅收所支付的高額費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者身上，這一點(diǎn)在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)屢見(jiàn)不鮮，買(mǎi)房中包含的稅收五花八門(mén)，例如如今房?jī)r(jià)中包含的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)稅收、印花稅、房產(chǎn)稅、使用城鎮(zhèn)土地所帶來(lái)的城鎮(zhèn)土地的使用稅，由于土地價(jià)值持續(xù)上漲產(chǎn)生的土地的增值稅，開(kāi)發(fā)商企業(yè)盈利之后產(chǎn)生的企業(yè)的所得稅，房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅以及城市房地產(chǎn)稅，由于征用耕地產(chǎn)生的耕地占用稅等等，本文通過(guò)在對(duì)當(dāng)今一二線城市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房?jī)r(jià)中，其稅收費(fèi)用和地產(chǎn)商的盈利利潤(rùn)竟然高達(dá)65%，而其實(shí)建筑成本卻只有區(qū)區(qū)的35%左右，也正是因?yàn)檫@樣不合理的繁重稅收，直接導(dǎo)致了當(dāng)前幾年之內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，以及房?jī)r(jià)的成倍上漲以及全國(guó)購(gòu)房者的叫苦不堪。

（二）稅收設(shè)計(jì)存在不合理的情況

對(duì)于稅收的合理性而言，主要體現(xiàn)在增值稅這一項(xiàng)目之上，所謂增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)、土地地面之上的建筑物及其附屬物，并根據(jù)這些東西在社會(huì)發(fā)展中的一定的增值比例進(jìn)行計(jì)算的稅收，在如今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮之下，很多西方國(guó)家在此方面的稅收上做的十分合理，他們會(huì)根據(jù)房產(chǎn)的現(xiàn)在價(jià)值和之后隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能達(dá)到的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，從而制定出合理的稅收，可相對(duì)于我國(guó)，對(duì)于部分區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)而言，實(shí)際上只會(huì)在乎目前的利益，并不會(huì)跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展的眼光進(jìn)行稅收的增加，這樣造成了大量的稅收損失，并且可能由于此部分的損失為了彌補(bǔ)財(cái)政收入會(huì)增收部分其他稅收從而導(dǎo)致更加嚴(yán)重的后果，不僅如此，除去不能正常按照土地資產(chǎn)以及資產(chǎn)的增值情況進(jìn)行征稅，很多區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要采用的一次性征收土地使用的相關(guān)稅務(wù)，這樣的話嚴(yán)重加大了開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)成本，從而間接的導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)虛高，嚴(yán)重影響了區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的正常發(fā)展。

（三）對(duì)于國(guó)內(nèi)國(guó)外的不同稅收導(dǎo)致一律平等的原則喪失

在房地產(chǎn)的稅收政策中存在著很多不能一視同仁的稅收規(guī)則，其中最為明顯的當(dāng)屬城鎮(zhèn)土地征用產(chǎn)生的城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)稅兩種稅收制度。

對(duì)于城鎮(zhèn)土地使用稅收而言，其征稅的范圍僅僅包含了城市、縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工礦區(qū)域內(nèi)國(guó)家和集體所有的土地，并不包括當(dāng)前農(nóng)村和集體所有的土地，也不包括外商投資的企業(yè)所占用的土地、以及外國(guó)企業(yè)在華辦所占用的土地，當(dāng)然這有利于引入外商投資，可實(shí)際上從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，這種稅收制度完全違背了一律平等的原則。

而對(duì)于房地產(chǎn)稅而言，其征稅的主要對(duì)象是除農(nóng)村房屋建筑之外，城市內(nèi)部，縣城之中，建制鎮(zhèn)以及工業(yè)區(qū)、礦產(chǎn)區(qū)的房子，并且與城鎮(zhèn)土地使用稅收基本一致，此類(lèi)稅收只針對(duì)的是國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人，并不涉及外商在我國(guó)投資的企業(yè)，以及外國(guó)企業(yè)在我國(guó)所建立的辦事單位，與之不同的是，對(duì)于房地產(chǎn)稅收來(lái)說(shuō)也不包含外籍人員。

由這兩種稅收制度可以明顯看出來(lái)當(dāng)前我國(guó)在稅收制度上還存在很?chē)?yán)重的不平等現(xiàn)象，尤其是在對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)外的稅收上。

二、其他國(guó)家在房地產(chǎn)稅收方面的成熟做法

所謂的房地產(chǎn)稅，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)稅、或者人們口中常說(shuō)的地產(chǎn)稅，是一種課稅對(duì)象為房屋，也就是說(shuō)主要收稅的內(nèi)容是相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的稅收制度，但是在本文對(duì)各個(gè)國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行分析的過(guò)程中，當(dāng)今社會(huì)在房地產(chǎn)稅收方面還存在著很大的差異，其中包含著方方面面，本文經(jīng)過(guò)細(xì)致分析，對(duì)于西方國(guó)家的稅收制度進(jìn)行了剝絲抽繭最終如下結(jié)論。

對(duì)于國(guó)外部分發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家而言，其課稅對(duì)象的選取方面都是全部進(jìn)行征收稅收的，但是在實(shí)際的征稅過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，由于種種特殊原因，例如：除去不動(dòng)產(chǎn)之外的很多動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行評(píng)估，征收費(fèi)用過(guò)高所以并不列入征稅范圍，并且在征收稅務(wù)的過(guò)程中，國(guó)際上的很多國(guó)家還會(huì)采用收入的多少進(jìn)行稅收的制定，基本按照每年為一單位進(jìn)行稅收征用，不僅如此，還可以按照具體情況進(jìn)行分期付款的方式進(jìn)行稅收，不過(guò)方式多樣，但是制度方面也是十分嚴(yán)苛的，如果納稅人不按照最后期限進(jìn)行稅收繳納的話，那么政府將有權(quán)將已經(jīng)租用的土地收回，并且進(jìn)行第二次拍賣(mài)。

另外，在征稅方式上其實(shí)在當(dāng)今世界上，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段很多國(guó)家已經(jīng)采用了房地產(chǎn)存量稅方式進(jìn)行房產(chǎn)稅的征收，這種方式的好處可以閑置住房的出租率，例如：在很多西方國(guó)家，其數(shù)年內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)稅收只有區(qū)區(qū)的0.5%，也就是說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)了一套住宅并且這套住宅的總價(jià)格是100萬(wàn)元，那么按照這種稅收制度，在數(shù)年內(nèi)基本繳費(fèi)為5000元（以每年為單位），當(dāng)然與上述提到的根據(jù)收入大小一致，再具體進(jìn)行稅收繳費(fèi)的過(guò)程中，如果出現(xiàn)其他稅務(wù)并未及時(shí)繳納導(dǎo)致逾期的情況，政府則有權(quán)進(jìn)行罰款處理，若是時(shí)間過(guò)長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)了最后標(biāo)準(zhǔn)，那么政府將有權(quán)進(jìn)行房產(chǎn)收回，除此之外，還有部分國(guó)家還會(huì)采用其他的方式進(jìn)行征稅，例如第一套房產(chǎn)可以不收取房產(chǎn)稅，但是當(dāng)購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)的時(shí)候，則會(huì)進(jìn)行小額度的稅收征收，可是若是進(jìn)行多套房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的話，那么則會(huì)在房產(chǎn)稅方面有一個(gè)本質(zhì)的增長(zhǎng)，這樣的話有利于進(jìn)行房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。