摘 要 隨著“溫州事件”的爆發(fā),住宅建設(shè)用地續(xù)期問(wèn)題引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注,住宅建設(shè)用地期間屆滿后是否無(wú)償續(xù)期成為熱點(diǎn)話題。立足于《物權(quán)法》第149條第1款的規(guī)定以及人民群眾安居樂(lè)業(yè)的迫切愿望,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間不足70年的,應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年,權(quán)利人對(duì)取得該權(quán)利時(shí)與70年期間所差的出讓金差額應(yīng)予以補(bǔ)交,政府不得在此外再收取其他費(fèi)用。對(duì)于70年期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)確定為一次取得永久使用,使該權(quán)利成為永久性的用益物權(quán)。
關(guān)鍵詞 住宅建設(shè)用地 使用權(quán) 期間屆滿 自動(dòng)續(xù)期 用益物權(quán)
作者簡(jiǎn)介:李玉,西藏民族大學(xué)2017級(jí)法律碩士。
中圖分類號(hào):D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A DOI:10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.107
2016年4月我國(guó)溫州地區(qū)頻發(fā)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期這一事件引起了社會(huì)各界熱切關(guān)注。在上個(gè)世紀(jì)90年代初,溫州地區(qū)建有一批建設(shè)用地使用權(quán)期限為20年的房屋,因此這些房屋于2016年年初到達(dá)了期限也就將面臨著續(xù)期的問(wèn)題。但對(duì)于折算后需要繳納高達(dá)數(shù)十萬(wàn)的續(xù)期費(fèi)用,民眾的不滿使得這一續(xù)期問(wèn)題也逐漸成為了社會(huì)熱點(diǎn)話題。
一、我國(guó)城市土地使用權(quán)限期制度的發(fā)展歷程
我國(guó)現(xiàn)今實(shí)施的土地使用制度產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代的經(jīng)濟(jì)體制改革時(shí)期。1982年《憲法》中規(guī)定了“城市的土地屬于國(guó)家所有”,這一規(guī)定對(duì)于土地的權(quán)屬問(wèn)題有了明確規(guī)定,因此也奠定了我國(guó)城市土地公有的制度基礎(chǔ)。隨后,為了加快改革開(kāi)放大力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的腳步,我國(guó)中央政府借鑒了香港的批租制度,把土地所有和使用權(quán)進(jìn)行了分離,推行土地資源配置社會(huì)化、市場(chǎng)化,允許土地使用權(quán)在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、租賃及買(mǎi)賣(mài),至此逐漸確立了土地有償期限使用的制度。
1994年頒布于2007年進(jìn)行修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》中對(duì)期滿續(xù)期內(nèi)容進(jìn)一步做了具體細(xì)化。土地使用權(quán)人所使用的土地到達(dá)約定的使用年限后,如果要求繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行申請(qǐng),而且必須是在期限屆滿前的一年進(jìn)行申請(qǐng),如果遲于這個(gè)時(shí)間將失去續(xù)期申請(qǐng)的資格,如果土地在期限屆滿后是基于社會(huì)公益而需要收回的,那么土地使用權(quán)人的申請(qǐng)是不被允許的,除此之外無(wú)其他理由的都應(yīng)當(dāng)是允許續(xù)期的。
到2007年10月1日《物權(quán)法》的實(shí)施,它更加詳盡的明確了住宅建設(shè)用地和非住宅建設(shè)用地續(xù)期的規(guī)則。它規(guī)定了,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)在期限屆滿后應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期……”這一規(guī)定確切維護(hù)了土地使用權(quán)人對(duì)建筑物的所有權(quán),高度彰顯了以人為本和關(guān)注民生的理念。但是,《物權(quán)法》中關(guān)于自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定并不清晰,但是它并沒(méi)有明確規(guī)定續(xù)期具體的運(yùn)作方式和程序,因此這一規(guī)定在實(shí)際操作當(dāng)中引起了不同利益代表方的爭(zhēng)執(zhí),其中有的主張免費(fèi)續(xù)期,有的主張繳費(fèi)續(xù)期,有的贊成實(shí)行差別化續(xù)期、構(gòu)建帶免費(fèi)續(xù)期面積的累進(jìn)續(xù)期繳費(fèi),有人主張按市場(chǎng)價(jià)繳費(fèi)續(xù)期,也有認(rèn)為應(yīng)該一次性繳費(fèi),還有人認(rèn)為應(yīng)該按年繳費(fèi)。但總的來(lái)說(shuō)這些爭(zhēng)議歸根結(jié)底都是在討論《物權(quán)法》中規(guī)定所說(shuō)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿“自動(dòng)續(xù)期”是有償?shù)倪€是無(wú)償?shù)摹S嘘P(guān)這一爭(zhēng)議學(xué)界形成了有償和無(wú)償續(xù)期意見(jiàn)不同的兩派。
二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的觀點(diǎn)及評(píng)析
(一)無(wú)條件地自動(dòng)續(xù)期觀點(diǎn)
部分學(xué)者的觀點(diǎn)是認(rèn)為續(xù)期應(yīng)當(dāng)是自動(dòng)的?!段餀?quán)法》中規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期,“所謂自動(dòng)續(xù)期,就是指住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期時(shí)不需要報(bào)相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)以及當(dāng)事人的申請(qǐng),就可以自動(dòng)延長(zhǎng)?!?《物權(quán)法》中原本就涵蓋了自動(dòng)續(xù)期條件。根據(jù)房和地不可分的現(xiàn)實(shí),住宅建設(shè)用地期滿后的土地使用權(quán)與房屋都應(yīng)當(dāng)是每個(gè)公民的合法財(cái)產(chǎn),住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限滿了后就應(yīng)該自動(dòng)且免費(fèi)續(xù)期,并且是不附加任何條件進(jìn)行。反之就不是自動(dòng)續(xù)期了。
(二)有償續(xù)期觀點(diǎn)
持有這種觀點(diǎn)學(xué)者認(rèn)為,我國(guó)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)要求為有償?shù)睦m(xù)期那么住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)該與其對(duì)等同樣為有償續(xù)期,自動(dòng)續(xù)期只是指辦理的手續(xù)是自動(dòng)的,而不涉及費(fèi)用的問(wèn)題。這樣解釋的理由在于:
1.自動(dòng)續(xù)期的有償性符合他物權(quán)的法理邏輯?!敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)是在他人的土地上面取得的權(quán)利,支付費(fèi)用符合等價(jià)交易原則。它不能因?yàn)樽≌ㄔO(shè)用地的用途不同而差別對(duì)待。”
2.自動(dòng)續(xù)期的有償性是從比較法研究的角度得出的結(jié)論,也是維護(hù)社會(huì)公平的必然要求。住宅建設(shè)用地使用權(quán)在屬性上與德國(guó)的地上權(quán)的規(guī)定是比較相似的,這是從比較法角度上來(lái)看的?!暗厣蠙?quán)存續(xù)期間屆滿后需要重新續(xù)期,地上權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求和土地所有權(quán)人在以前約定的同一條件下對(duì)契約進(jìn)行變更。與地上權(quán)的存在相似,我們國(guó)家的土地使用權(quán)人在獲得權(quán)利時(shí)會(huì)簽定出讓合同,這一合同中對(duì)土地出讓金等有償使用費(fèi)都會(huì)做出約定。土地使用權(quán)在續(xù)期時(shí)需要簽訂新的續(xù)期合同,因此土地使用權(quán)人繳納有償?shù)耐恋厥褂觅M(fèi)也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹!?/p>
3.自動(dòng)續(xù)期的有償,是優(yōu)化土地資源配置的要求更是落實(shí)我國(guó)土地財(cái)政政策的需要。
(三)對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期觀點(diǎn)評(píng)析
關(guān)于第一種無(wú)償續(xù)期的觀點(diǎn)我是贊同的,但是它最突出缺點(diǎn)在于未關(guān)注到溫州事件所反映的直觀問(wèn)題,即住宅建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有達(dá)到70年最長(zhǎng)期間得應(yīng)該如何處理呢?我國(guó)規(guī)定的住宅建設(shè)使用權(quán)的最高年限是70年,例如我國(guó)溫州,重慶等地區(qū)為了讓老百姓能夠買(mǎi)得起房從而降低房?jī)r(jià),推出的限期為20年,50年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的情況,如果這種情況都認(rèn)為應(yīng)當(dāng)無(wú)償?shù)模@明顯是不公平的,對(duì)于該問(wèn)題應(yīng)該如何處理?關(guān)于大多數(shù)人所主張的有償續(xù)期問(wèn)題,它直觀的反映出這幾個(gè)缺點(diǎn):
1.它不符合我國(guó)《物權(quán)法》第149條第1款的法理邏輯,從文理上看,“自動(dòng)”所表現(xiàn)出的意思是既不用辦手續(xù)也不用繳納費(fèi)用。
2.城市土地國(guó)家所有權(quán)的本質(zhì)決定了自動(dòng)續(xù)期就是應(yīng)當(dāng)具有無(wú)償性,《物權(quán)法》第118條指出,城市土地的真正所有權(quán)人是全體人民群眾,那么人民群眾對(duì)城市土地就享有絕對(duì)的、排他的、使用、收益、處分權(quán),而住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期有償?shù)倪@一觀點(diǎn)有違這一本質(zhì)。
3.有償續(xù)期不利于公民財(cái)產(chǎn)安全和整體社會(huì)穩(wěn)定,在中國(guó),大多數(shù)人都是用一輩子的積蓄買(mǎi)來(lái)一套住房,有房子才能有歸屬感,安居才能樂(lè)業(yè)。
4.有償續(xù)期的觀點(diǎn)不利于體現(xiàn)城鄉(xiāng)居民住宅用地的平等性。農(nóng)村的宅基地并未有最高年限及續(xù)期繳費(fèi)的問(wèn)題,現(xiàn)實(shí)中宅基地往往是世世代代傳下去的,可能一片宅基地上會(huì)生活好幾代的人,而對(duì)于城鎮(zhèn)居民來(lái)說(shuō),如果按照住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后有償續(xù)期這種做法,房子到年限后都需要續(xù)期,那么一輩子積蓄也就只能住一代人,這將難以體現(xiàn)城鄉(xiāng)居民房屋使用土地的平等性。
綜合兩種觀點(diǎn)的缺點(diǎn),較為恰當(dāng)續(xù)期原則的應(yīng)是住宅建設(shè)用地使用權(quán)不足70年最高時(shí)限的應(yīng)延續(xù)至70年,住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年期限達(dá)到后,應(yīng)當(dāng)自動(dòng)(無(wú)償)續(xù)期并將取得永久使用權(quán)。
三、對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的初步設(shè)想
(一)住宅建設(shè)用地使用權(quán)不足70年期間的應(yīng)當(dāng)續(xù)期至70年
《物權(quán)法》規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期,也就意味著自動(dòng)續(xù)期的權(quán)利是每個(gè)購(gòu)買(mǎi)房屋的業(yè)主都是應(yīng)當(dāng)享有的,那么應(yīng)當(dāng)如何處理溫州地區(qū)所出現(xiàn)的這種問(wèn)題?
1.一旦住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆至,就將進(jìn)行自動(dòng)延續(xù),這是無(wú)可爭(zhēng)辯的,任何人都沒(méi)有權(quán)利去違背它。
2.我國(guó)《物權(quán)法》劃定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限是70年,購(gòu)房時(shí)所商定期限不足70年的,都應(yīng)該主動(dòng)續(xù)期到70年。
3.對(duì)于沒(méi)有達(dá)到70年的使用權(quán)的房屋應(yīng)當(dāng)如何處理續(xù)期這一難題,繳納出讓金又是不是必要的呢?應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾點(diǎn):一是住房使用期限不同出讓的金額是不一樣的,一般來(lái)說(shuō)20年年限的住房,購(gòu)房時(shí)所繳的費(fèi)用要少于70年期限的住房;二是對(duì)于出讓時(shí)規(guī)定不足最高年限的土地使用權(quán),續(xù)期時(shí)如果不補(bǔ)交出讓金,這將有損于出讓房屋一方的利益;三是從公平角度而言,如果住宅使用期限為20年的業(yè)主不繳納差額出讓金,對(duì)于住宅期限為70年的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。因此,購(gòu)房時(shí)約定為20年期間的業(yè)主在屆滿后申請(qǐng)自動(dòng)續(xù)期時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交上20年與70年土地使用權(quán)期間所差的出讓金的差價(jià)。
(二)確定自動(dòng)續(xù)期一次取得永久使用核心價(jià)值的意義
習(xí)近平總書(shū)記在第十九次全國(guó)人民代表大會(huì)中在對(duì)構(gòu)成新時(shí)代堅(jiān)持和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義基本方略中的第八條提到要堅(jiān)持建設(shè)平安中國(guó),加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理,維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定,確保國(guó)家長(zhǎng)治久安,人民安居樂(lè)業(yè)。其中安居樂(lè)業(yè)將如何體現(xiàn)?把住宅建設(shè)用地使用權(quán)定性為永久性的用益物權(quán)是基于人民大眾的根本利益出發(fā)。無(wú)論是蓋房子還是買(mǎi)房子,我們所追求的目標(biāo)始終都是社會(huì)和諧,人民幸福,如果我們每天自居的房屋是有期限的,是沒(méi)有恒久的保障的,那又怎能安居樂(lè)業(yè),不能安居樂(lè)業(yè)也就會(huì)因無(wú)恒產(chǎn)從而對(duì)自己所生活的社會(huì)沒(méi)有恒心,如果在自己的土地上取得了永久性的用益物權(quán)作為心理保障,即便是自己沒(méi)有所有權(quán),也可以讓自己安心的生活、愉悅的工作。因而,住宅建設(shè)用地使用權(quán)確立的永久性是極其有必要的。除此之外,確定自動(dòng)續(xù)期一次取得永久使用是與我國(guó)農(nóng)村土地權(quán)利狀況相適應(yīng)的。在我國(guó)城鎮(zhèn),土地歸屬于全民,基于此,城鎮(zhèn)居民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)與農(nóng)民的宅基地使用權(quán)相一致,也應(yīng)該是永久的用益物權(quán)。這有利于體現(xiàn)人人平等,以及調(diào)整不同住房群體的矛盾,更有助于我國(guó)建立更加完善和諧的土地使用體系,從而也使我國(guó)的物權(quán)法體系更加完美。
注釋:
王利明.保障財(cái)產(chǎn)權(quán)是最大的民生.學(xué)習(xí)時(shí)報(bào).2016年5月21日,第A4版.
高圣平、楊旋.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的法律后果.法學(xué).2011(10).
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