李紅

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了過(guò)去的十年中是高速發(fā)展的十年，在這十年中進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)無(wú)需過(guò)多的策劃僅僅只需“拿地開(kāi)發(fā)”，這十年也被稱之為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“黃金十年”?，F(xiàn)今，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的逐步深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了“后黃金時(shí)代”，在這一時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然也會(huì)增長(zhǎng)但是需要采取更多的措施來(lái)保持房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)增長(zhǎng)，而這也將是今后一段時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的常態(tài)。在這一時(shí)期，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要不斷創(chuàng)新發(fā)展思路，通過(guò)開(kāi)源節(jié)流的方式增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)。在新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要積極做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控，通過(guò)良好的成本管控來(lái)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的“內(nèi)功”，以便幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在今后日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中獲得生存和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 成本管控

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2018）02（b）-0127-02

新時(shí)期我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了轉(zhuǎn)折期，以往的大躍進(jìn)時(shí)代已經(jīng)無(wú)法持續(xù)，在今后的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷探索創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展理念。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要積極做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)動(dòng)力從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存和發(fā)展。

1 做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管控的重要意義

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將變得越來(lái)越規(guī)范化和細(xì)分化，尤其是在我國(guó)的一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)，其房屋的價(jià)格與國(guó)外特大型城市的房屋價(jià)格也不逞多讓。為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家先后推出了多項(xiàng)措施來(lái)控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，這些措施的實(shí)施有效地控制住了一二線城市的房?jī)r(jià)。在這一時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的生存與發(fā)展將與自身的發(fā)展?jié)摿γ芮邢嚓P(guān)。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本管控將有助于企業(yè)增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。成本管控不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本的降低，其也是一整套管理體系的構(gòu)建，通過(guò)與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)相契合使得其逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)文化從而有效地提高企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。成本管控的核心思想是通過(guò)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本結(jié)構(gòu)的不均衡分布以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益和企業(yè)的發(fā)展之間的關(guān)系，用以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投入與收益之間的均衡性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本管控體系的建立中需要涉及到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全流程，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定、設(shè)計(jì)以及土地使用和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本控制等多個(gè)環(huán)節(jié)共同入手用以做好對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本管控涉及到眾多的環(huán)節(jié)，在以往處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所存在的一些問(wèn)題掩蓋在房地產(chǎn)行業(yè)快速膨脹的背景下并未引起人們足夠的重視。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的發(fā)展將更加規(guī)范，應(yīng)當(dāng)積極做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本管控，用以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位與功能性設(shè)計(jì)將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期是否能夠成功產(chǎn)生極為重要的影響。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控中的重點(diǎn)也是難點(diǎn)，在以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中受房地產(chǎn)行業(yè)熱銷的影響，只要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)就能夠取得良好的收益因此并未引起人們的重視，在今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功定位將越來(lái)越成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管控體系中的重要一環(huán)，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著極為重要的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要積極做好營(yíng)銷方面的成本管控，現(xiàn)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由于營(yíng)銷方法并不完善加之房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和營(yíng)銷策劃在融合度方面存在著一定的不足從而使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控受到一定程度的影響?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，需要房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)共同入手來(lái)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管控，用以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益。

3 如何在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將面臨著更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的成本管控作為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要法寶，不斷提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管控中可以從以下幾個(gè)方面入手：（1）結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)做好房地產(chǎn)企業(yè)自身的定位從而更好地創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)會(huì)面臨著諸多的不確定性，尤其是政策層面和外部經(jīng)濟(jì)層面更是面臨著諸多的不確定性。因此，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)更多地結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)及發(fā)展需求，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在資金、能力以及市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，做好自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式的調(diào)整，這是企業(yè)成本管控的重要一環(huán)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)化，用以更好地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求和發(fā)展進(jìn)行把控，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司能夠?qū)⒂邢薜馁Y金投入到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展更加有利的方面，從而降低企業(yè)在發(fā)展方向上的彎路、歧路，更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控。以萬(wàn)科為例，萬(wàn)科將自身發(fā)展定位于住宅項(xiàng)目，從消費(fèi)與產(chǎn)業(yè)的雙重角度出發(fā)，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而使得萬(wàn)科在發(fā)展中能夠更多地占據(jù)先機(jī)從而獲取更多的收益，同時(shí)成熟的開(kāi)發(fā)模式也使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本降至最低，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，加快資金的回籠與融資有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)當(dāng)不斷創(chuàng)新融資渠道，更好地做好企業(yè)成本管控。（2）積極做好房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)環(huán)節(jié)的成本管控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)委托時(shí)，需要與設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)人員進(jìn)行良好的溝通并提供盡可能詳盡的設(shè)計(jì)資料和設(shè)計(jì)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等，以使得設(shè)計(jì)單位對(duì)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本以及效果等有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在缺陷所導(dǎo)致的頻繁變更將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本造成嚴(yán)重的影響，設(shè)計(jì)過(guò)程中設(shè)計(jì)人員需要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)指標(biāo)有機(jī)地結(jié)合在一起實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)化，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。在施工環(huán)節(jié)中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于合同的管理和實(shí)施，在合同框架范圍內(nèi)開(kāi)展施工工作，合同應(yīng)科學(xué)、合理、嚴(yán)謹(jǐn)，避免因合同存在缺陷而引起合同糾紛的產(chǎn)生，減少或是避免施工索賠問(wèn)題，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工管理，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工技術(shù)、施工工藝的優(yōu)化，積極加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的協(xié)調(diào)溝通，盡可能減少因設(shè)計(jì)變更，并注意加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，通過(guò)制定合理的工程量簽證制度用以規(guī)范施工中的現(xiàn)場(chǎng)簽證。房地產(chǎn)公司作為開(kāi)發(fā)的甲方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)把材料關(guān)，緊抓材料的質(zhì)量和價(jià)格，用以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷模式上，應(yīng)當(dāng)通過(guò)更好的營(yíng)銷策劃提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷速度，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回籠。新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更好地加強(qiáng)其營(yíng)銷創(chuàng)新，通過(guò)不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的營(yíng)銷能力，用以在日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位。（4）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極做好管理機(jī)制的創(chuàng)新從而從管理層面落實(shí)好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)動(dòng)力的增強(qiáng)。通過(guò)積極做好房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、營(yíng)銷等各環(huán)節(jié)的成本管控，在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量的同時(shí)有效地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。

4 結(jié)語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更加復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，尤其是新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地轉(zhuǎn)變以往的發(fā)展思路，積極采取措施不斷做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的管控，通過(guò)創(chuàng)新性的措施來(lái)有效增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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