詹雯昕 卜亞男 朱馨 曹炳汝

【摘 要】隨著城市化進(jìn)程加快，大學(xué)畢業(yè)生在城市定居的比率日益增加，但城市有限的土地與住房資源以及不斷上漲的房?jī)r(jià)和不健全的住房保障制度，都使得新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生的住房問題逐漸突出。文章將以無錫為研究地點(diǎn)，根據(jù)無錫住房現(xiàn)狀以及大學(xué)畢業(yè)生的住房保障意愿，構(gòu)建專門為新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生設(shè)計(jì)的租房平臺(tái)，為新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生提供服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生；住房保障；租房平臺(tái)

教育部數(shù)據(jù)顯示，2017屆全國普通高校畢業(yè)生預(yù)計(jì)比去年多出30萬。對(duì)于新就業(yè)大學(xué)生來說，自身儲(chǔ)蓄不足無法購買房屋、再加上近年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻，中大型城市房?jī)r(jià)飛漲，多重壓力使得新就業(yè)大學(xué)生在住房問題上舉步維艱。

一、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生住房狀況

（一）我國大學(xué)畢業(yè)生住房問題

新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生面臨的最大問題就是住房壓力大，原因有大學(xué)畢業(yè)生低經(jīng)濟(jì)能力與高住房需求之間存在矛盾、國家住房保障不完善以及住房供需結(jié)構(gòu)不合理等。因此我國新就業(yè)大學(xué)生的住房主要采取租房形式，極少部分選擇購房。

1.住區(qū)環(huán)境差，交通成本高

現(xiàn)代大學(xué)生多選擇靠近地鐵線路的偏僻居住地，這些居住區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用低廉，但上班的時(shí)間成本通常較高，且居住環(huán)境相對(duì)惡劣——居住人群屬性不定、餐飲環(huán)境不佳、治安條件存在隱患。

2.居住面積偏小

最新數(shù)據(jù)顯示，2017年應(yīng)屆畢業(yè)生平均薪資水平：本科為4854元，碩士為6791元，博士為9982元。對(duì)于選擇租房的畢業(yè)生們來說，其租房支出約占其收入的20%-30%。因此為了節(jié)省開支，畢業(yè)生們會(huì)優(yōu)先選擇居住面積小的房屋。

（二）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)現(xiàn)狀

在中國，城市人口流入的持續(xù)增長(zhǎng)和城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，導(dǎo)致租房已經(jīng)開始超越買房，成為房屋中介的頭號(hào)業(yè)務(wù)。中國年出租房超過8000萬套房，覆蓋超過2億8千萬人?；ヂ?lián)網(wǎng)公司也瞄準(zhǔn)了這塊大蛋糕，紛紛入場(chǎng)。

1.O2O房產(chǎn)交易平臺(tái)

O2O房產(chǎn)交易平臺(tái)，即傳統(tǒng)房屋租賃模式，將線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的平臺(tái)，目前是租房市場(chǎng)份額最高的模式，包括了沉淀到線下的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，和接入互聯(lián)網(wǎng)的傳統(tǒng)中介。比如鏈家、愛屋吉屋、我愛我家等O2O房產(chǎn)中介公司。

2.C2C租房信息平臺(tái)

租房信息平臺(tái)是租客最喜歡的模式，因?yàn)榉繓|直租省事還省錢。比如58同城、搜房、安居客、107間、諸葛找房等，有些只是信息平臺(tái)，有些是信息+交易服務(wù)。

3.專門互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)

主要分為兩大類。一類是分散式公寓，如蘑菇公寓，它的優(yōu)勢(shì)在于能以相對(duì)低的成本快速獲取大量房源。另一類是集中式公寓，如雷軍投資的“YOU+國際青年社區(qū)”，其前期投入較大，裝修到使用的周期也較長(zhǎng)，但公寓的品質(zhì)把控更好，更容易產(chǎn)生品牌感，因此用戶的黏性也更大。

4.共享住宅

共享住宅將空間看作一種服務(wù)，進(jìn)一步開發(fā)空間的潛在價(jià)值，提高空間溢價(jià)，改變了建筑的存在和使用形式。它和傳統(tǒng)租房的不同之處在于，將住房空間打造成年輕人社群，年輕人通過住房連接起來，既保有自己的獨(dú)立空間，也可以在共享空間進(jìn)行輕量化社交。

二、構(gòu)建新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)必要性

（一）各類租房平臺(tái)仍有進(jìn)步空間

在C2C租房交易平臺(tái)上，仍有許多問題需要改善，比如信息不對(duì)稱、房子時(shí)效問題、租房質(zhì)量問題等，這更顯示出現(xiàn)租房平臺(tái)在房源、平臺(tái)運(yùn)營等方面有漏洞亟需解決。

（二）租房保障體系日漸完善

截至2017年底，國家新型城鎮(zhèn)化第一批試點(diǎn)基本完成，在此過程中，擴(kuò)大了公租房的保障范圍，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。其中，在廣州、合肥、四川瀘州、石家莊、等城市設(shè)立城市公共集體戶口，解決有落戶意愿但無住所人群的落戶問題，體現(xiàn)了我國租房保障體系的不斷完善。

（三）互聯(lián)網(wǎng)+共享時(shí)代開啟

在“購租并舉”的大背景下，長(zhǎng)期被詬病的傳統(tǒng)租房市場(chǎng)，終于迎來了“信用+租賃”的技術(shù)提升與機(jī)制創(chuàng)新，即根據(jù)信用提供了“免押金”服務(wù)；隨著共享經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)，共享住宅也成為了租房趨勢(shì)，例如“YOU+國際青年社區(qū)”，發(fā)掘了除居住之外的共享空間價(jià)值，營造社區(qū)文化。這些現(xiàn)象都說明了在“互聯(lián)網(wǎng)+共享時(shí)代”的背景下，租房平臺(tái)將會(huì)迎來新的時(shí)代。

三、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生租房平臺(tái)需求分析

（一）租房需求分析

1.政府方面

從供應(yīng)量看，未來租賃將成為核心城市住房發(fā)展的重要組成部分，根據(jù)“十三五”規(guī)劃，北京、上海、廣州將在“十三五”期間新增租賃住房50萬套、70萬套、15萬套。多項(xiàng)通知的出臺(tái)都揭示目前租賃市場(chǎng)正迎來政策利好。無錫市現(xiàn)已出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施細(xì)則，從供給、金融、財(cái)政等方面給予政策支持。

2.大學(xué)生方面

由調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果可知，大學(xué)生主要在大三大四階段外出租房，即處于畢業(yè)實(shí)習(xí)找工作階段時(shí)，大學(xué)生對(duì)租房有極高的需求，且對(duì)租房的期望租期大多是三年及以上，說明大學(xué)生對(duì)租房需求周期長(zhǎng)且穩(wěn)定。

四、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生租房平臺(tái)的設(shè)計(jì)

新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生租房平臺(tái)的設(shè)計(jì)是以其職能的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，以多元需求分析為構(gòu)建依據(jù)，結(jié)合共享經(jīng)濟(jì)與信用體系的發(fā)展趨勢(shì)，為大學(xué)畢業(yè)生提供住房、便民等類社區(qū)式服務(wù)的基礎(chǔ)服務(wù)平臺(tái)。

（一）城市布局

城市布局策略方面會(huì)考慮城市進(jìn)入指標(biāo)，主要包括目標(biāo)城市的量級(jí)以一線及強(qiáng)二級(jí)城市為主，人口主要以流入為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，有活力；另一方面還會(huì)考慮城市租賃市場(chǎng)。

（二）房源獲取渠道

1.合作品牌的房源導(dǎo)入

在前期起步時(shí)，先依附大品牌如鏈家等的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)以及網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，可以獲得大量房源。

2.第三方機(jī)構(gòu)或企業(yè)的委托業(yè)務(wù)

在規(guī)模、經(jīng)營及品牌不斷增強(qiáng)的基礎(chǔ)上，第三方的委托業(yè)務(wù)會(huì)越來越多。

3.與政府機(jī)關(guān)合作

策劃一些大學(xué)畢業(yè)生政府扶持項(xiàng)目，給予一定優(yōu)惠，樹立口碑營銷與企業(yè)形象。

4.自我拓展

在中后時(shí)期的成長(zhǎng)階段，可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)以及客戶資源，打造屬于自己的產(chǎn)品線，按租期長(zhǎng)短主要分為長(zhǎng)租（租期大于等于6個(gè)月）和短租兩種模式，都是從第三方獲取物業(yè)資源，再經(jīng)過裝修推廣到市場(chǎng)。

（三）租房平臺(tái)市場(chǎng)細(xì)分

1.長(zhǎng)期租戶

對(duì)于長(zhǎng)期租戶而言，租賃房的選址尤為重要，首先要交通便捷，至少保證選址距地鐵或公交10-15分鐘；其次，周邊配套齊全。

（1）房源獲取渠道

（2）目標(biāo)群眾特點(diǎn)

作為長(zhǎng)租產(chǎn)品的目標(biāo)受眾主要是在城市中有中長(zhǎng)期居住、穩(wěn)定生活需求的群體。

（3）價(jià)格制定

租金價(jià)格的制定，往往根據(jù)不同產(chǎn)品、周邊市場(chǎng)情況、租金水平來制定。

（4）長(zhǎng)租產(chǎn)品核心運(yùn)營模式

2.短期租戶

租房平臺(tái)分別推出針對(duì)儲(chǔ)蓄少的大學(xué)畢業(yè)生或短期旅客的經(jīng)濟(jì)適用型以及針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的出差白領(lǐng)的高檔舒適型，重點(diǎn)是交通的便捷程度以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

（1）房源獲取渠道

主要來源于第三方機(jī)構(gòu)/企業(yè)，再進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，推向市場(chǎng)。

（2）目標(biāo)人群

短租產(chǎn)品的受眾主要是到目的地城市旅游或短暫停留的年輕人，因此對(duì)租房交通有著較高要求，而對(duì)環(huán)境與空間要求不高，滿足實(shí)用即可。

（四）租房平臺(tái)的其他功能

1.增值服務(wù)

在為租戶提供住房的同時(shí)，同時(shí)提供增值服務(wù)，如保潔服務(wù)、維修服務(wù)、搬家服務(wù)等，這不僅是面對(duì)自己品牌的租房，也可以向外部提供服務(wù)，詳見圖2。

2.智能找房

結(jié)合大數(shù)據(jù)信息以及信息技術(shù)，提供租戶地圖找房VR選房的服務(wù)。大數(shù)據(jù)匹配為租戶智能推送合適房源，另有當(dāng)下流行的星座配對(duì)指數(shù)選房，為你找最合適的合租舍友；LBS定位為租戶快速搜尋周圍5km房源，省力省錢。

3.信用管理

首次租客有優(yōu)惠，且實(shí)行信用累加制度，一定的信用積分可以兌換維修包或保潔包；如出現(xiàn)拖不文明現(xiàn)象則扣掉信用積分，扣分到一定分值并免除優(yōu)惠。

（五）運(yùn)營維護(hù)

我們團(tuán)隊(duì)認(rèn)為在平臺(tái)的不同時(shí)期，需要根據(jù)各種數(shù)據(jù)指標(biāo)對(duì)其運(yùn)營與維護(hù)。

1.種子期

收集用戶行為數(shù)據(jù)與產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)的用戶模型做對(duì)比，有目的性調(diào)優(yōu)。

主要關(guān)注數(shù)據(jù)有：頁面路徑轉(zhuǎn)化、按鈕點(diǎn)擊、啟動(dòng)次數(shù)、停留時(shí)長(zhǎng)等。這個(gè)階段數(shù)據(jù)重質(zhì)不重量。

2.推廣期

主要目的在于擴(kuò)大影響，吸收用戶。主要關(guān)注數(shù)據(jù)有：新增、活躍、留存以及渠道數(shù)據(jù)。在這個(gè)階段如果能夠配合各種資源多管齊下，用戶量易有爆發(fā)增長(zhǎng)。

3.營收期

主要目的在于通過各種活動(dòng)運(yùn)營、增值服務(wù)創(chuàng)造營收。主要關(guān)注的找數(shù)據(jù)有：付費(fèi)用戶數(shù)、付費(fèi)金額、付費(fèi)路徑轉(zhuǎn)化、ARPU等。

（六）推廣途徑

在租房平臺(tái)的初期與成長(zhǎng)期，多渠道的推廣行為是必不可少的，最重要的就是用最小的投入把品牌效果最大化，即通過推廣吸引更多的注冊(cè)用戶，以提高自己的市場(chǎng)份額。我們主要分為渠道推廣、新媒體推廣和線下活動(dòng)推廣，見表2：

五、結(jié)語

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高速發(fā)展，看似飽和的互聯(lián)網(wǎng)房屋租賃市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，其進(jìn)入門檻低，用戶需求量大，又有政府政策支持，發(fā)展一片向好，但想站穩(wěn)腳跟，還要看發(fā)展創(chuàng)新能力。在未來，互聯(lián)網(wǎng)中介應(yīng)更加注重協(xié)調(diào)房東、平臺(tái)與租客三者之間的關(guān)系，使各方個(gè)性化需求得到最大滿足，提高信息對(duì)稱性，促進(jìn)租房市場(chǎng)更加穩(wěn)健發(fā)展！

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