孟祥玲

【摘 要】？文章針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，以成本管控路徑分析為出發(fā)點(diǎn)。首先分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀；其次對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控原則進(jìn)行介紹；最后總結(jié)出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的有效措施。目的在于更好地提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，有效開(kāi)展成本管控工作。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；成本管控

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，隨著城市化建設(shè)腳步的加快，數(shù)量不斷增多，當(dāng)然面對(duì)的挑戰(zhàn)也逐漸增加。尤其是當(dāng)下市場(chǎng)發(fā)展形式多樣化，為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須積極從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理以及成本管理等方面出發(fā)，優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量提高，強(qiáng)化內(nèi)部規(guī)范管理制度，能夠很好的提高企業(yè)工作效率。幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降低財(cái)務(wù)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及企業(yè)開(kāi)支等，合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的投入。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本管控的現(xiàn)狀與特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)有著諸多不同，主要體現(xiàn)在：

1.整個(gè)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，涉及金額偏大

房地產(chǎn)行業(yè)所開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需資金巨大，僅僅依靠企業(yè)自有資金，往往不夠，需向銀行等金融機(jī)構(gòu)融資，貸款成為房地產(chǎn)行業(yè)主要的融資品種

2.目前市場(chǎng)變化大，使得房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大，不可控因素復(fù)雜

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)新的項(xiàng)目，周期較長(zhǎng)，所以比一般企業(yè)發(fā)生不可控因素更加不可預(yù)測(cè)，如果對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)失誤，往往會(huì)對(duì)產(chǎn)品售價(jià)及單位時(shí)間的銷量造成一定影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品單位價(jià)格較大，給企業(yè)帶來(lái)的不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)巨大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)目前的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展千變?nèi)f化，整體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)進(jìn)程相對(duì)較短，加上行業(yè)之間比較分散，導(dǎo)致各個(gè)成本管理控制看似整齊，其實(shí)內(nèi)部參差不齊，從全面方向分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理屬于粗放型管理模式。從局部方向分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展水平不一，管理強(qiáng)度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量一直得不到提升。盡管在市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新基礎(chǔ)上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到自身存在的問(wèn)題，并且也對(duì)成本管理控制、財(cái)務(wù)管理提高重視，但是真正付諸于行動(dòng)還是遇到很多阻礙，一些客觀因素的影響，需要布置詳細(xì)的規(guī)劃，謹(jǐn)慎優(yōu)化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)成本管控方面的認(rèn)識(shí)，并不是很準(zhǔn)確，出發(fā)角度不同，因此存在一些誤區(qū)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本管控的認(rèn)識(shí)，基本停留在財(cái)務(wù)管理、造價(jià)審核方面，責(zé)任認(rèn)識(shí)將其規(guī)劃到成本控制部門。整體上來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本管控沒(méi)有實(shí)施全面布置，缺少全過(guò)程的監(jiān)督控制，管理思想不夠先進(jìn)，很多方面受到禁錮，同時(shí)成本管控工作的進(jìn)行，并沒(méi)有鼓動(dòng)全員參與其中。成本管控單純以節(jié)省成本為出發(fā)點(diǎn)，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)成本管控也是為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。管控的內(nèi)容避重就輕，核算基本都是事后進(jìn)行，事中控制與事前籌劃不到位。職責(zé)分工不明確，懲處制度確實(shí)。以上就是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀，雖然一直在不斷完善，但畢竟處于發(fā)展探索階段，所以還需要投入更多的精力。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本管控的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、成本管控期間，需要遵循以下原則，才能更好地提高管控質(zhì)量，同時(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更多的收益。

1.堅(jiān)持全面性原則

所謂全面性原則，不僅是成本管控的內(nèi)容全面，也包含鼓動(dòng)全員重視成本管控。從全方位、全要素角度出發(fā)。企業(yè)中的員工都具有成本管控職責(zé)，當(dāng)然還包含與企業(yè)合作的伙伴，也要鼓勵(lì)其參與到成本管控中。管控全過(guò)程主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從最初的樓盤調(diào)研一直到最終的樓盤交付，所涉及到的階段都要進(jìn)行管控，事前、事中、事后三位一體。從全方位角度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)愜意全要素為基礎(chǔ)，對(duì)成本、費(fèi)用等嚴(yán)格監(jiān)督管控，保證每一個(gè)細(xì)節(jié)都不放過(guò)。

2.成本動(dòng)態(tài)化原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本并不是一成不變的，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值，各種活動(dòng)等的變化呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)模式。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管控期間，一定要保證遵循成本動(dòng)態(tài)化原則。結(jié)合動(dòng)態(tài)變化過(guò)程，尋找其中隱藏的價(jià)值鏈。尤其是成本管控中，堅(jiān)持縱向、橫向價(jià)值鏈相結(jié)合，這樣才能提高成本管控效果。

3.目標(biāo)成本管理原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須樹(shù)立明確的成本管理目標(biāo)，積極制定合理的成本管理計(jì)劃，這樣才能提高成本管控的質(zhì)量。當(dāng)然目標(biāo)成本中包含很多類型，比如計(jì)劃成本、定額成本或者標(biāo)準(zhǔn)成本等。這些目標(biāo)成本類型本身具備綜合性與科學(xué)性，提高成本管控的先進(jìn)性與約束性。目標(biāo)成本利用成本管理目標(biāo)的制定，明確計(jì)劃方針、制定執(zhí)行措施等，逐步將涉及到所有管控對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格審核控制。當(dāng)然還需要注意目標(biāo)成本管理中合理性與可考核性。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理及成本管控的有效措施

1.全過(guò)程成本管控

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，財(cái)務(wù)管理是系統(tǒng)性的管理工作，必須保證實(shí)施全過(guò)程管控，這樣才能將所有管控的細(xì)節(jié)關(guān)照到，保證成本管控實(shí)現(xiàn)最終的管理目標(biāo)。傳統(tǒng)成本管控中，各部門之間都是孤立存在的，并且部門之間的聯(lián)系單一，過(guò)于封閉性的管理控制，導(dǎo)致管控存在缺失，影響做種管控的質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理期間，必須注重全過(guò)程管控，項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格掌握在管控范圍內(nèi)。對(duì)成本管控的管理思路進(jìn)行創(chuàng)新，做到從項(xiàng)目投資開(kāi)始，到項(xiàng)目的規(guī)劃、招標(biāo)、工程施工、竣工等所有過(guò)程都能夠全面進(jìn)行成本管控。各部門之間的聯(lián)系非常緊密，注重利用這種聯(lián)系，提高成本管控的影響力。投資決策階段，及時(shí)對(duì)成本規(guī)劃提出合理配置建議，項(xiàng)目策劃而極端，提出完善的成本管控策略。設(shè)計(jì)優(yōu)秀的成本管控計(jì)劃，采取限額設(shè)計(jì)手段，提高工程造價(jià)的控制能力。招標(biāo)期間，對(duì)合同簽訂階段一定要十分重視，及時(shí)做好工程量清單，保證合同的標(biāo)準(zhǔn)。工程施工期間，做好預(yù)結(jié)算工作，制定詳細(xì)的成本費(fèi)用管理計(jì)劃，選擇適當(dāng)?shù)氖┕し桨?，?duì)現(xiàn)場(chǎng)造價(jià)嚴(yán)格控制，如果出現(xiàn)變更及時(shí)簽證?？⒐るA段，對(duì)結(jié)算書嚴(yán)格審核，及時(shí)與施工單位咨詢各種費(fèi)用，保證每一項(xiàng)都經(jīng)歷成本管控。

2.全方面成本管控

全方面成本管控主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目組成為基準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目包含很多組成元素：土地成本、項(xiàng)目前期費(fèi)用、工程成本、各種管理費(fèi)用等。樹(shù)立全方面管理理念，對(duì)所有成本管控內(nèi)容都能夠全方面管理控制，制定適當(dāng)?shù)某杀竟芸厥侄巍１热缤恋爻杀竟芸仄陂g，需要進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，保證可行性合理，土地的所有成本支持都符合發(fā)展要求，這樣才能保證土地成本管控的科學(xué)性。亦或是前期各項(xiàng)費(fèi)用的管控中，對(duì)大項(xiàng)前期費(fèi)用自身關(guān)注，還需要將所有的支出細(xì)節(jié)進(jìn)行管控，并且對(duì)管控方案進(jìn)行確定，各項(xiàng)所需的材料以及設(shè)備等保證質(zhì)量、型號(hào)合理，對(duì)價(jià)格嚴(yán)格控制等。針對(duì)每一項(xiàng)成本管控內(nèi)容，采取全方面管控手段，保證成本支出合理。

3.鼓勵(lì)全員參與成本管控

成本管控要求全員參與其中。成本管控不僅是某個(gè)部門的責(zé)任，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體的責(zé)任。成本管控涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程，因此必須鼓勵(lì)所有人員參與其中。從項(xiàng)目的確定、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等部門，加強(qiáng)彼此之間的聯(lián)系，保證協(xié)調(diào)性一致基礎(chǔ)上，對(duì)成本嚴(yán)格管理控制。針對(duì)成本管控組織活動(dòng)詳細(xì)介紹，幫助企業(yè)全員了解到成本管控的重要性，樹(shù)立全新的成本管控理念，對(duì)員工成本管控意識(shí)加大培養(yǎng)力度，調(diào)動(dòng)員工參與成本管控的積極性。工作期間能夠養(yǎng)成節(jié)約成本意識(shí)，激發(fā)出員工降低成本方面的潛能，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支出成本，利用科學(xué)的方法保證所有的成本管控方式都能夠順利執(zhí)行。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，成本管控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展非常關(guān)鍵，利用上述優(yōu)化措施，一是能夠提高財(cái)務(wù)管理及成本管控質(zhì)量；二是能夠很好地提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)發(fā)展中的競(jìng)爭(zhēng)力。

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