張宏宇

摘 要：隨著城市化進(jìn)程的加快以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平的飛速提升，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)在了社會(huì)的發(fā)展中。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不僅有效的推動(dòng)著社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及城市建設(shè)的發(fā)展，還在很大程度上改善著人們的生活環(huán)境和質(zhì)量。但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工管理過(guò)程中，會(huì)由于一些因素的影響而出現(xiàn)多種問(wèn)題，需要施工團(tuán)隊(duì)能夠根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工需要，找到合理的解決措施。本篇文章就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段管理的問(wèn)題與對(duì)策進(jìn)行簡(jiǎn)單的論述，希望能對(duì)相關(guān)人士的研究有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；施工；管理；問(wèn)題

施工階段的管理工作在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施中扮演著至關(guān)重要的作用，在近幾年的發(fā)展中得到了很多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門和管理團(tuán)隊(duì)的關(guān)注。為了有效的提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段管理的質(zhì)量和效率，很多管理團(tuán)隊(duì)會(huì)將一些獨(dú)特的管理模式應(yīng)用其中，并對(duì)部分模式進(jìn)行創(chuàng)新與完善。但是仍然有不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段中，不能對(duì)管理質(zhì)量進(jìn)行保障，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，影響項(xiàng)目整體效果。因此，如何提高施工階段管理水平，成為了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要考慮的內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段管理的問(wèn)題

1、項(xiàng)目小組不重視工程可行性研究

在現(xiàn)如今國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。可是個(gè)別開(kāi)發(fā)商存在著僥幸心理，認(rèn)定國(guó)家政府的宏觀調(diào)控很快就會(huì)過(guò)去，這些項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)國(guó)家政府的調(diào)控的力度估計(jì)嚴(yán)重不足，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景出現(xiàn)盲目的樂(lè)觀，在沒(méi)有邀請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)人士對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)和國(guó)家的政策做深入的分析調(diào)查研究的情況下，將自身的經(jīng)驗(yàn)來(lái)代替可行性的研究，這實(shí)際上在客觀上增加了開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2、規(guī)劃以及設(shè)計(jì)過(guò)于隨意

在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)方案以及施工設(shè)計(jì)的圖紙沒(méi)有引起足夠的重視，隨意性很強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商一廂情愿地認(rèn)為在施工階段對(duì)施工修改也來(lái)得及，但是其不明白的是這種做法是屬于本末倒置的行為。在工程的設(shè)計(jì)階段最好更早地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并且給予解決，這對(duì)于以后工程的施工會(huì)起到事半功倍的效果。

如果在施工的過(guò)程中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致業(yè)主針對(duì)自己的變更進(jìn)行索賠，這結(jié)果會(huì)導(dǎo)致不僅造成工程很難順利地進(jìn)行，大大的延長(zhǎng)工期，還會(huì)出現(xiàn)工程預(yù)算定額的增加。如果房地產(chǎn)工程是招標(biāo)工程，許多的報(bào)價(jià)項(xiàng)目就會(huì)成為無(wú)效報(bào)價(jià)，這更加容易使工程的造價(jià)脫離控制，從而超出工程設(shè)計(jì)時(shí)的預(yù)算。

3、物業(yè)服務(wù)不到位

物業(yè)的服務(wù)管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是售后服務(wù)，這種服務(wù)與項(xiàng)目的管理不可分割。作為開(kāi)發(fā)商一定要認(rèn)識(shí)到專業(yè)的物業(yè)管理水平其實(shí)是開(kāi)發(fā)商品牌建立以及保持的重要方面。開(kāi)發(fā)商對(duì)于前期的物業(yè)建設(shè)沒(méi)有足夠的重視，這就相當(dāng)于放棄了很好的管家，即使能夠在工程項(xiàng)目完成之后請(qǐng)到好的物業(yè)公司，那也會(huì)失去一定的信譽(yù)，對(duì)建筑工程項(xiàng)目有可能形成永遠(yuǎn)無(wú)法彌補(bǔ)的創(chuàng)傷。

在另外一方面，物業(yè)公司往往局限于自身的贏利以及管理的惰性中，不能夠積極及時(shí)地處理買賣雙方的關(guān)系，導(dǎo)致售后的不良不能及時(shí)解決，配套的設(shè)施不到位，物業(yè)的服務(wù)不到位等，這直接造成用戶不交或者拖欠物業(yè)管理費(fèi)用，進(jìn)而陷入惡性循環(huán)之中，最終會(huì)導(dǎo)致品牌的信譽(yù)下降，對(duì)于其他工程造成潛在的不良影響。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段管理的優(yōu)化對(duì)策

1、注重管理制度的更新與完善

科學(xué)合理的管理制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的順利開(kāi)展有著重要的意義和影響。要想進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工效率和質(zhì)量，那么相關(guān)管理團(tuán)隊(duì)就要對(duì)管理過(guò)程中涉及到的制度進(jìn)行創(chuàng)新與完善。

由于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，會(huì)將大部分精力投入在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益以及成本投入等內(nèi)容，對(duì)施工管理制度的優(yōu)化有所忽略。而這種情況的出現(xiàn)雖然不會(huì)突然對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成影響，但是隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目施工管理水平和質(zhì)量會(huì)受到制度執(zhí)行力度不強(qiáng)或其他因素的影響而有所下降。不僅影響了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的效果，還會(huì)間接的浪費(fèi)項(xiàng)目管理時(shí)間和成本。所以項(xiàng)目施工管理團(tuán)隊(duì)要提高對(duì)管理制度更新與完善的重視，并根據(jù)項(xiàng)目施工需要，靈活的轉(zhuǎn)變管理制度內(nèi)容，使管理制度真正落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)中，問(wèn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展提供有利的保障。

2、注重開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，不僅能為項(xiàng)目施工階段的管理提供有利條件，還能間接的提高項(xiàng)目后期的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，有利于推進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)步。但是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工管理之前，沒(méi)有做好全面的可行性研究。對(duì)于建筑行業(yè)環(huán)境的宏觀分析以及政府相關(guān)政策的研究，也沒(méi)有做到充分的了解和掌握。這種情況的出現(xiàn)不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)展造成了一定的阻礙，還在很大程度上影響了施工管理的質(zhì)量。

另外，在房地產(chǎn)土地規(guī)劃研究方面，相關(guān)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)地段周圍的環(huán)境情況進(jìn)行全面的分析和妥善的規(guī)劃，而是過(guò)度依賴開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目施工以及管理水平得不到明顯的提升。因此在未來(lái)的發(fā)展中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)需要做好充分的可行性研究，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，處理好項(xiàng)目與周圍環(huán)境之間的關(guān)系，這樣才能在最大程度上提升項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值，為相關(guān)管理工作的開(kāi)展提供有利的保障。

3、開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)發(fā)建設(shè)的控制

施工過(guò)程管理前期必須要明確質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目的管理責(zé)任?，F(xiàn)場(chǎng)的簽證程序必須要明確清晰，責(zé)任必須明確，企業(yè)要適當(dāng)?shù)膶?quán)利下放給現(xiàn)場(chǎng)的操作或者管理人員，規(guī)定了現(xiàn)場(chǎng)簽證的權(quán)限，及時(shí)地處理突發(fā)的情況以及問(wèn)題，并能夠在緊急的情況下，可以預(yù)先報(bào)告設(shè)計(jì)的單位，從而獲得口頭的許可，并且在事后及時(shí)的補(bǔ)辦相關(guān)流程手續(xù)。

比較有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司專業(yè)人員可以對(duì)工程和施工提出建設(shè)性的意見(jiàn)，這能夠提升項(xiàng)目的檔次，還能夠在功能上做到更加人性化。對(duì)于其中的居住人員使用更加地合理，對(duì)整個(gè)的項(xiàng)目運(yùn)作十分有利，并且開(kāi)發(fā)商應(yīng)該要充分地考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作所需要的設(shè)備或者管理用具等，使物業(yè)能夠做好服務(wù)工作。物業(yè)公司有必要對(duì)服務(wù)的范圍進(jìn)行明確并且定期的公布收入以及支出，嚴(yán)格地按照合同進(jìn)行辦事，處理好與用戶之間的關(guān)系。

三、結(jié)束語(yǔ)

如今，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工階段中，都能采用科學(xué)合理的方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的管理工作。對(duì)于施工階段管理中存在的問(wèn)題和不足之處，相關(guān)管理團(tuán)隊(duì)也能做到分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，制定有效的解決方案，以此來(lái)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)行奠定良好的基礎(chǔ)。雖然大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理水平得到了全面的提升，但是仍然有一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有意識(shí)到管理制度以及管理理念優(yōu)化創(chuàng)新的重要性。對(duì)于施工管理中存在的問(wèn)題，也不能進(jìn)行及時(shí)的解決，影響了項(xiàng)目的開(kāi)展效果。所以在日后的發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理團(tuán)隊(duì)，一定要做到及時(shí)的分析與處理其中涉及到的問(wèn)題，注重管理模式的創(chuàng)新與完善，以此來(lái)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

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