吳娜

摘 要：目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于作業(yè)成本法的應(yīng)用不是非常熟練，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)中無(wú)法充分的顯現(xiàn)其自身優(yōu)勢(shì)，為了幫助我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得更好的發(fā)展，本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目在應(yīng)用作業(yè)成本法中存在的問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析，同時(shí)提出了一些加強(qiáng)作業(yè)成本法成本控制的建議。

關(guān)鍵詞：作業(yè)成本法；房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

一，背景

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一個(gè)微利的、均富的、更加專(zhuān)業(yè)化的時(shí)代。在如此行業(yè)形勢(shì)下，企業(yè)的管理能力及成本控制能力是決定企業(yè)能否生存的關(guān)鍵，而對(duì)企業(yè)成本精細(xì)化管理能力提升使得優(yōu)勢(shì)企業(yè)脫穎而出，行業(yè)的集中度越來(lái)愈高，因此，加強(qiáng)成本控制和利潤(rùn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)急切解決的核心問(wèn)題。作業(yè)成本管理就是針對(duì)成本控制而設(shè)計(jì)的個(gè)性化成本核算系統(tǒng)，它的出現(xiàn)為企業(yè)在成本的管理和利潤(rùn)的財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)新思路。作業(yè)成本法（Activity-based Costing，簡(jiǎn)稱(chēng)ABC）是一種全新的成本核算方法，它是將企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中消耗的資源，按照資源動(dòng)因分配到作業(yè)，再把歸集的作業(yè)成本按照作業(yè)動(dòng)因分配到成本對(duì)象。同時(shí)，它也是一種較為科學(xué)的成本管理方法，是通過(guò)動(dòng)態(tài)追蹤所有作業(yè)活動(dòng)，計(jì)量出作業(yè)成本和成本對(duì)象成本，并評(píng)價(jià)作業(yè)業(yè)績(jī)和資源利用情況。ABC是伴隨著先進(jìn)的制造技術(shù)和生產(chǎn)環(huán)境應(yīng)運(yùn)而生，隨著國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對(duì)ABC的理論研究已經(jīng)逐步加深，國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)已對(duì)ABC進(jìn)行了積極探索及應(yīng)用。而相比之下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)作業(yè)成本法的應(yīng)用實(shí)例仍不多。

二、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本核算的應(yīng)用

（1）項(xiàng)目成本的作業(yè)認(rèn)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的作業(yè)認(rèn)定應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程進(jìn)行劃分后，建立作業(yè)中心。根據(jù)公司現(xiàn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程體系，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可劃分六大開(kāi)發(fā)核心環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃環(huán)節(jié)、采購(gòu)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)及交付環(huán)節(jié)。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間軸上，每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都對(duì)應(yīng)有其具體的流程及需要發(fā)生的成本費(fèi)用，公司行政管理部門(mén)等部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理用以及為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而籌集資金發(fā)生的借款利息和輔助費(fèi)用貫穿在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期中。房地產(chǎn)項(xiàng)目的作業(yè)中心可以劃分為六大部分：在項(xiàng)目立項(xiàng)階段的項(xiàng)目策劃中心及前期作業(yè)中心，項(xiàng)目建設(shè)階段的建設(shè)中心，項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的銷(xiāo)售中心以及項(xiàng)目交付后的售后服務(wù)和物業(yè)管理中心，貫穿在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的管理作業(yè)中心。另外為了便于對(duì)作業(yè)進(jìn)行逐個(gè)的成本動(dòng)因分析，我們還可根據(jù)不同的作業(yè)內(nèi)容將每個(gè)一級(jí)作業(yè)中心劃分為若干個(gè)二級(jí)作業(yè)。

（2）確定成本動(dòng)因。作業(yè)中心建立后，需先按照資源動(dòng)因?qū)①Y源費(fèi)用分配歸集到各作業(yè)中心的作業(yè)成本庫(kù)。因此，正確分配成本的關(guān)鍵在于找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這就需要根據(jù)各項(xiàng)成本費(fèi)用發(fā)生的背景，即各項(xiàng)成本定價(jià)原則來(lái)探尋成本變動(dòng)的因素。

（3）作業(yè)成本分配。一般情況下，確定資源動(dòng)因的原則是若某項(xiàng)資源能明確地找到相關(guān)消耗源頭，則直接計(jì)入該源頭的產(chǎn)品成本中；若資源消耗可以在其領(lǐng)域歸類(lèi)到各項(xiàng)作業(yè)中，則將其直接歸入相關(guān)作業(yè)成本庫(kù)；若某項(xiàng)資源被多個(gè)作業(yè)共同消耗，則按一定的加權(quán)分配，量化分配至各項(xiàng)作業(yè)中。所有作業(yè)成本之和即作業(yè)中心成本。最后按照各產(chǎn)品消耗的作業(yè)動(dòng)因量作為分配權(quán)重，將資源費(fèi)用分配各成本對(duì)象中。

運(yùn)用作業(yè)成本法所有資源費(fèi)用消耗均可按不同成本動(dòng)因準(zhǔn)確分配至成本對(duì)象中，從而成本對(duì)象的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本則可較精確的計(jì)量?？梢?jiàn)，作業(yè)成本法與傳統(tǒng)成本分配方法最大的區(qū)別在于分配權(quán)重不同，作業(yè)成本法是根據(jù)產(chǎn)品消耗的作業(yè)動(dòng)因量分配資源費(fèi)用，而現(xiàn)行行業(yè)通用的成本分配方法則是以產(chǎn)品的面積作為分配權(quán)重。因此，對(duì)于成本動(dòng)因不是建筑面積的資源費(fèi)用，仍舊按照建筑面積進(jìn)行分配，則顯得不夠科學(xué)。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，此項(xiàng)費(fèi)用是招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)收取的委托人關(guān)于從事投標(biāo)人資格的審查，招標(biāo)文件（包括資格預(yù)審文件和標(biāo)底）的編制，組織投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，以及提供招標(biāo)前期咨詢(xún)、協(xié)調(diào)合同的簽訂等業(yè)務(wù)的費(fèi)用，該費(fèi)用通常是根據(jù)中標(biāo)價(jià)總額為計(jì)算基數(shù)，依據(jù)國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知》（計(jì)價(jià)格〔2012〕1980號(hào)）規(guī)定的收費(fèi)率計(jì)算確定。因此，該項(xiàng)資源費(fèi)用應(yīng)按照各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的中標(biāo)價(jià)為成本驅(qū)動(dòng)因素，進(jìn)行成本分配。如同一標(biāo)段兩棟樓房屋建筑面積一樣，但由于房屋建造難度不同導(dǎo)致中標(biāo)價(jià)格差異巨大，那么按照現(xiàn)行的成本分配方法分（轉(zhuǎn)81頁(yè)）（接64頁(yè)）配招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，則無(wú)法體現(xiàn)出這種差異，只有實(shí)施多動(dòng)因的作業(yè)成本管理方法才能做到。由前述分析可知，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，多數(shù)成本動(dòng)因均不是建筑面積，因此按照現(xiàn)行成本管理方式，產(chǎn)品成本則可能出現(xiàn)較大偏差，不利于企業(yè)的成本管理及產(chǎn)品價(jià)值分析。

三、結(jié)論及展望

作業(yè)成本法是作為一種先進(jìn)的成本管理理念，為我們提供了一種嶄新的思考問(wèn)題、解決問(wèn)題的方法，它探究成本形成的真正原因，并將整個(gè)價(jià)值鏈系統(tǒng)納入到研究體系，力求組織的整體改善和提高。因而在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本管理與控制中，牢固樹(shù)立成本意識(shí)，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)籌備前端就做好成本規(guī)劃管理工作，項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)管理，利用作業(yè)成本法對(duì)作業(yè)成本及產(chǎn)品成本的精確核算成果，對(duì)產(chǎn)品消耗作業(yè)成本進(jìn)行合理管控，這樣才能確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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（責(zé)任編輯：劉海琳）