賴慧敏

[摘 要]資產(chǎn)證券化對資本市場的推動有重要的作用，是近三十年來金融領(lǐng)域重要創(chuàng)新之一，本文從房地產(chǎn)角度出發(fā)探究房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的問題。文章首先概述了資產(chǎn)證券化與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)內(nèi)涵等；其次對推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性與現(xiàn)狀進行了簡單的分析；再次對我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點進行了論述；最后提出了相應(yīng)的對策以推進我國房地產(chǎn)證券化，包括人才培養(yǎng)、金融體制改革以及加強法律監(jiān)管。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；資產(chǎn)證券化；創(chuàng)新措施

[中圖分類號]F832.4 [文獻標(biāo)識碼]A

資產(chǎn)證券化是一種新型的融資形式，在金融領(lǐng)域發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，自資產(chǎn)證券化這一形式出現(xiàn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化獲得了迅速的發(fā)展，信貸業(yè)務(wù)獲得了極大的增加。這種情況在一定程度上提升了我國經(jīng)濟的發(fā)展，但是也存在一定的金融安全隱患，故而需要采取措施，使我國房地產(chǎn)證券化良好發(fā)展。本文對該問題進行探究，提出相應(yīng)的對策，以期為相關(guān)部門政策的制定提供一定的參考。

1 資產(chǎn)證券化與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化概述

1.1 資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)與特征

20世紀(jì)70年代末“資產(chǎn)證券化”這一新興的融資模式出現(xiàn)，并且在金融領(lǐng)域如火如荼地開展起來。該種方式主要是以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行償付支持，在這一基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券的一種過程。資產(chǎn)證券化通常包括四類，分別是實體資產(chǎn)證券化、信貸資產(chǎn)證券化、證券資產(chǎn)證券化以及現(xiàn)金資產(chǎn)證券化。無論是何種資產(chǎn)證券化模式，其基本結(jié)構(gòu)流程均如圖1所示：

由上圖可以看出，資產(chǎn)證券化實際上是一種缺乏流動性但是能產(chǎn)生收益的一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給投資者從而獲得資金支持或者其他收益的一種方式。

1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的形式與框架

隨著資產(chǎn)證券化的不斷推進，多個行業(yè)開始實行資產(chǎn)證券化，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化主要是以“房地產(chǎn)”為擔(dān)保而將供方的資金以及需求方的權(quán)益聯(lián)系起來的一種活動。隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了多種框架結(jié)構(gòu)，其中最主要的有兩類四種。

第一類，是有價證券化，其中包括債券方式以及股權(quán)方式。債券方式主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司抵押證券給投資者，投資者委托管理證券管理上等對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行監(jiān)管，最后再銷售給小業(yè)主或者是其他次級開發(fā)商的一種模式，反過來，小業(yè)主或者次級開發(fā)商可以進行披露、分配、投資等活動，以推進房地產(chǎn)的發(fā)展。股權(quán)方式與債券方式類似，不過委托管理的是股權(quán)執(zhí)行機構(gòu)或者是董事會。

第二類，是所有權(quán)證券化，其中包括信托方式以及組合方式。信托方式主要是將持股權(quán)托給信托銀行，具體的模式是房地產(chǎn)開發(fā)公司將持股權(quán)銷售給投資者，接下來投資者將持股權(quán)信托給信托銀行，信托銀行再將其全部銷售給房地產(chǎn)公司，最終再轉(zhuǎn)給小業(yè)主的一種形式。相應(yīng)地，小業(yè)主反過來也具備支付收益、分配、投資等權(quán)利。組合方式的類別較多，能夠?qū)⑼顿Y者的出資形式進行任意組合。其流程與信托方式類似。

2 推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性與現(xiàn)狀

2.1 推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的必要性

在當(dāng)前社會中，適當(dāng)?shù)赝菩蟹康禺a(chǎn)資產(chǎn)證券化有助于房地產(chǎn)的發(fā)展，同時也有助于與房地產(chǎn)相關(guān)的金融機構(gòu)如商業(yè)銀行的發(fā)展，也能夠使房地產(chǎn)的運行機制更加完善。

2.1.1 分散和化解金融風(fēng)險的需要

推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化能夠在一定程度上使利率風(fēng)險降低，使流動性風(fēng)險分散，使信用風(fēng)險降低也能在一定程度上規(guī)避提前償還風(fēng)險。具體來說，推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，則商業(yè)銀行能夠依據(jù)人民銀行的利率變動而隨之調(diào)整利率，從而使利率風(fēng)險降低；還能夠?qū)㈤L期被占用的一些房地產(chǎn)貸款轉(zhuǎn)化成證券給投資者，使整個金融系統(tǒng)得以有新的流通方式，從而使風(fēng)險分散；也能夠使住房抵押的違約貸款率降低，也減少了提前償還的可能性，從而降低違約風(fēng)險與償還風(fēng)險。

2.1.2 完善房地產(chǎn)市場運行機制的需要

推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化可以在較大的程度上使房地產(chǎn)市場運行機制更加完善，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。具體來說，房地產(chǎn)本身屬于不動產(chǎn)，這種不動產(chǎn)的投資時間通常比較長，且有較強的回收期，所以經(jīng)過較長時間的發(fā)展，房地產(chǎn)市場當(dāng)前將大量的社會資金積攢到一起，房地產(chǎn)資產(chǎn)流動性較低，影響了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，而資產(chǎn)證券化可以極大地解決這一問題，所以從長遠來看，合理的資產(chǎn)證券化利于房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。

2.2 我國推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化始于2003年，但是真正開始落實以及試點成功卻是在2005年12月，經(jīng)過十余年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)證券化也獲得較大的發(fā)展，且推出多種形式，如ABS方式、CMBS方式以及REITs方式等，ABS方式出現(xiàn)最早，是以資產(chǎn)組合作為抵押擔(dān)保發(fā)行的債券；CMBS方式的切實落地是在2016年8月，該種方式讓商業(yè)物業(yè)的債項工具證券化并流動起來；REITs與則主要是讓商業(yè)物業(yè)的權(quán)益證券化并流動起來。方式不同，但均具備以下三種特點。其一是多利用信托的方式來進行住房抵押貸款的證券化。其二則是投資主體并多樣化，很多投資主體都是投資機構(gòu)，且機構(gòu)也已經(jīng)有比較成熟的模式。其三則是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的信用增級形式比較靈活。這些均為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展起到了推動作用。不過也存在一定的問題，亟待解決。

3 我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點分析

3.1 房地產(chǎn)證券化認識上存在一定的局限性

我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化雖有極大的發(fā)展，但是也存在一定的局限性，且局限性主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的模式仍然不夠完善，對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的特征等認識不足，而且部分方式是直接借鑒西方發(fā)達國家的，這些方式與我國的國情有所不符，所以房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化難以全面地推廣。總而言之，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展時間較短，與西方發(fā)達國家相比仍有一定的差距，需要完善。

3.2 金融體制上較為不適應(yīng)

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在金融體制上的不適應(yīng)主要表現(xiàn)在兩方面，其一是證券市場不夠規(guī)范，其二則是我國的中介服務(wù)機構(gòu)相對較為缺乏。從證券市場貴方角度來看，部分上司公司的法人治理結(jié)構(gòu)存在問題，在信息披露方面存在虛假披露等情況，所以投資者對證券的識別難度較大。從中介結(jié)構(gòu)方面來看，因為中介結(jié)構(gòu)不夠完善，所以該行業(yè)的資信評級等存在問題，故而機構(gòu)的作用難以充分發(fā)揮，從而影響著整個行業(yè)的發(fā)展。

3.3 房地產(chǎn)法律以及監(jiān)督存在一定的滯后性

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是一種新型的金融方式，需要有相應(yīng)的法律對其進行監(jiān)管，方能使所有的活動均不脫軌，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。然而當(dāng)前我國關(guān)于該方面的法律極少，沒有形成體系，只在部分法律中零星地出現(xiàn)，從而使該行業(yè)的協(xié)調(diào)、監(jiān)管等不足，進而影響了該行業(yè)的發(fā)展。

4 推進我國房地產(chǎn)證券化的對策

4.1 加強專業(yè)人才培養(yǎng)，積極培育投資主體

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化涉及的機構(gòu)較多，如銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、信用評級部門等等，而這些部門也需要較多的人才，所以相關(guān)部門必須要加強對專業(yè)人才的培養(yǎng)，使這些人才能夠在一級抵押市場以及二級抵押市場上充分發(fā)揮作用，從而使投資者的后顧之憂解除。另外，當(dāng)前我國房地產(chǎn)證券化市場中的投資主體相對比較少，多是一些金融機構(gòu)，這對行業(yè)資產(chǎn)的流動不利，故而需要積極培育一些投資主體，以促進該行業(yè)的發(fā)展。

4.2 深化金融體制改革創(chuàng)新

深化金融體制改革有兩種方式，分別是充分發(fā)揮市場機制對金融市場的調(diào)節(jié)作用以及大力發(fā)展我國債券市場。具體來說，推進金融機制的改革，重視整個市場的作用，從而使資本市場得以正常發(fā)展。另外，還需要推進我國的債券市場發(fā)展，因為資產(chǎn)證券化主要是通過資產(chǎn)的“流動”來達到各種經(jīng)濟目標(biāo)，所以只有大力發(fā)展債券市場，方能使MBS的流動更加合理，方能為房地產(chǎn)證券化提供基礎(chǔ)。

4.3 完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)，加強金融監(jiān)管

完善的法律法規(guī)能夠為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展提供良好的環(huán)境。當(dāng)前我國現(xiàn)行的法律如《證券法》《信托法》《破產(chǎn)法》以及《保險法》中的法律雖然起到了一定的作用，但是不夠完善，所以在資產(chǎn)處理方面存在較大的問題，故而需要借鑒國際上相關(guān)的管理方法，制定合理的法律法規(guī)，從而促進其發(fā)展。

5 結(jié)語

本文是對我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化問題進行的探究，文章在簡單概述了資產(chǎn)證券化與房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的相關(guān)理論之后，對我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的現(xiàn)狀、存在難點等進行了分析，并且提出相應(yīng)的措施，以期為相關(guān)部門提供一定的參考。同時拋磚引玉，希望有更多的學(xué)者參與其中進行探究，以促進我國房地產(chǎn)證券化健康發(fā)展。

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