黃凡
自2011年實行營業(yè)稅改增值稅政策以來,我國經(jīng)歷了六年的稅制改革。2016年5月l日起對房地產(chǎn)企業(yè)實施的稅制改革對該行業(yè)應(yīng)繳納的各種稅金都產(chǎn)生了較為深遠(yuǎn)的影響。在此背景下,以L房地產(chǎn)公司為研究對象,運用籌化手段和方法就其繳納的增值稅、房產(chǎn)稅兩個主要稅種進(jìn)行分析,闡明納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要性,指出房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃分析時應(yīng)注意的要點。
“營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃
案例背景
L房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立以來,先后開發(fā)了星海家同等十余個住宅項日,總開發(fā)建筑面積210萬平方米,累計投資達(dá)18億元。2000年來,L公司加大了對中小戶型普通住宅的開發(fā)建設(shè)力度,市場占有率逐年提高,L公司主營業(yè)務(wù)收入從9279萬元增加到30933萬元,增幅達(dá)233.83%;納稅總額從711萬元增長到3134萬元,稅負(fù)水平從7.7%上升到10.13%。從該公司2011年到2013年主要稅種納稅狀況可以看出三年來隨著L公司主營業(yè)務(wù)收人的大幅增加,納稅總額持續(xù)上升,主要稅種繳納稅額呈翻倍增長趨勢。對主體稅種進(jìn)行納稅籌劃,可以帶動企業(yè)整體稅負(fù)水平的下降,同時,由于在2016年5月1日開始房地產(chǎn)企業(yè)實行了營改增的政策,因此本文主要圍繞增值稅、房產(chǎn)稅兩個主體稅種來進(jìn)行分析。
增值稅的納稅籌劃
(1)“老項目”計稅方法的稅收籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“老項目”指的是施工許可證注明的開工日期在2016年4月30日之前的項目。政策規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目,可以選擇適用的簡易計稅方法,按照5%的征收率計稅。納稅人在考慮采用簡易計稅方法還是一般計稅方法時,應(yīng)該進(jìn)行合理的測算,選擇對自己最為有利的計稅辦法。
例如L公司于2015年1月30 H自行開發(fā)了A項目(施工許可證注明的開工日期為2015年1月30日)2016年1月30日開始預(yù)售房地產(chǎn),直至2016年4月30日,共取得收入6000萬元,且已經(jīng)按照規(guī)定申報繳納營業(yè)稅,未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)在2016年5月收到預(yù)收款6000萬元,并開具增值稅普通發(fā)票1200萬元(增值稅稅額118.92萬元),同時辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。2016年5月,發(fā)生了項目的成本支出,取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價稅合計1200萬元;同時,本期允許抵扣的土地價款為1800萬元(城建稅和教育附加費及地方教育附加按10%計算)。企業(yè)應(yīng)在7月申報期確定應(yīng)納稅額。
若選擇簡易計稅方法:應(yīng)納稅額=6000/( 1+5%) *5%=285.71萬元;
若選擇一般計稅方法:應(yīng)納稅額=( 6000-1800)/(l+ll%) *ll%-1189.19-297.30萬元。
同時,若選擇簡易計稅方法,增值稅對城建稅和教育附加費的影響額合計為28.57萬元;若選擇一般計稅方法,影響額合計29.73萬冗;選擇簡易計稅方法不僅減少了企業(yè)的增值稅稅負(fù),還可以通過城建稅和教育附加費增加利潤額,此時選擇簡易計稅辦法更為合理。
(2)選擇施工單位和購貨對象的稅收籌劃
針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“新項目”,銷售時適用一般計稅方法,即當(dāng)期銷項稅額減去當(dāng)期項稅額。從公式上來看,在銷項稅額不變的情況下,合理地增加進(jìn)項稅額,對企業(yè)來說足有利的。房地產(chǎn)企業(yè)購買貨物、接受勞務(wù)取得增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用借款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票以及完稅憑證即可以抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額。若供貨方為小規(guī)模納稅人,則無法取得增值稅專用發(fā)票(雖可請稅務(wù)機關(guān)代開,但抵扣率很低),無法抵扣進(jìn)項稅額,所以在選擇施工單位和購進(jìn)貨物時,價格相同的情況下,應(yīng)選擇一般納稅人身份的施工方或供貨方;若小規(guī)模納稅人的銷售價格低于一般納稅人,需計算后選擇;當(dāng)選擇小規(guī)模納稅人時增加的利潤可以彌補不能抵扣的進(jìn)項損失時,應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人身份的施工方或供貨方。
例如,L公司于2016年5月5日自行開發(fā)了A項目(施工許可證注明的開工日期為2016年5月5日)。施工期間,若選擇甲建筑公司(一般納稅人),施工額為444萬元,甲公司可以開具建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票;若選擇乙建筑公司(小規(guī)模納稅人),施工額為410萬元,不能取得增值稅專用發(fā)票。
若選擇甲公司:可以抵扣的進(jìn)項稅額=444/(1+11%)×ll%-44萬元,施工額對營業(yè)利潤的影響額為-400萬元;
若選擇乙公司:可以抵的進(jìn)項稅額=0,施工額對營業(yè)利潤的影響額為-400萬元。綜合考慮,二者對營業(yè)利潤影響額相同,但選擇甲公司可以產(chǎn)生44萬元的增值稅進(jìn)項稅額,所以應(yīng)選擇甲公司進(jìn)行施工。
房產(chǎn)稅的納稅籌劃
對外出租房屋時,房地產(chǎn)企業(yè)往往將屋內(nèi)辦公用品和器材沒備等一并出租給承租方。如果將配套貨備與房屋列入同一個房屋租賃合同中,房屋租賃收入增加,應(yīng)納房產(chǎn)稅額也相應(yīng)提高。例如:L公司將其擁有產(chǎn)權(quán)位于平羅縣西區(qū)的一棟辦公樓出租給A企業(yè),雙方簽訂房屋租賃合同,租金為每年350萬元。
方案一:L公司將附屬辦公器材、電腦設(shè)備等同時出租給A公司,租金共計350萬元寫入房屋租賃合同。在未進(jìn)行納稅籌劃前,按照12%的稅率繳納房產(chǎn)稅350*12%=42萬元
方案二:L公司與A企業(yè)簽訂兩份租賃合同。一份就房產(chǎn)出租290萬元,另一份就辦公器材和電腦設(shè)備出租60萬元。兩份合同租賃總金額仍為350萬元,但由于附屬沒備出租不征收房產(chǎn)稅,只針對290萬元房屋出租部分征收12%的房產(chǎn)稅,計稅基礎(chǔ)減少。L公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅290*12%=34.8萬元。方案二可以比方案一少繳納房產(chǎn)稅7.2萬元。
“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時,在實際操作中應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)綜合考慮各種因素的影響,找準(zhǔn)切入點合理制定稅務(wù)籌劃策略。
[1]張怡然.我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅問題分析[J]東北財經(jīng)大學(xué)學(xué)報.2015.01
[2]周育森.論“營改增”對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J]財會通訊.2015.06
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