薛惠鵬

摘要：2015年李克強(qiáng)總理在政府報(bào)告工作中提出要全面實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”，按照國(guó)家的相關(guān)要求，2015年的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等將會(huì)被納入“營(yíng)改增”的范圍，在經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展下，“營(yíng)改增”的范圍不斷的擴(kuò)大，這也意味著有更多的行業(yè)需要做出相應(yīng)的改革來順應(yīng)“營(yíng)改增”的要求。本文將主要從房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”相關(guān)政策、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)的積極影響、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)的不利影響以及面對(duì)“營(yíng)改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略這四個(gè)方面對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響進(jìn)行分析研究，希望本文提出的觀點(diǎn)能為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)今后的戰(zhàn)略挑戰(zhàn)提供參考。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；稅制改革；影響分析

在改革開放的不斷深入和發(fā)展下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和國(guó)際化的程度不斷提升，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說既有利也有弊，它既為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了機(jī)遇，同時(shí)也導(dǎo)致了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅和稅收不合理等等問題的出現(xiàn)，所以我國(guó)開始對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整，提出了“營(yíng)業(yè)稅改收增值稅”的稅改政策，并對(duì)這一政策進(jìn)行不斷的調(diào)整。利用“營(yíng)改增”這一稅收政策來對(duì)我國(guó)的財(cái)務(wù)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，來降低企業(yè)繳納稅收的負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)節(jié)約成本，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常的有利的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”的基本情況

“營(yíng)改增”政策自從2012年在我國(guó)開始試點(diǎn)以后就逐漸成為了我國(guó)稅制改革中重要的組成部分。到現(xiàn)在為止，“營(yíng)改增”的覆蓋范圍逐漸的擴(kuò)大，受到這一稅收政策影響的行業(yè)逐漸的增多。在房地產(chǎn)企業(yè)也被納入“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍以后，房地產(chǎn)企業(yè)由原來的營(yíng)業(yè)稅百分之五的稅率變成了增值稅百分之十一，但是要對(duì)各種抵扣項(xiàng)目進(jìn)行考慮才可以對(duì)其真正的稅收狀況進(jìn)行分析。從另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”要求對(duì)財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)方面進(jìn)行改革，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)的生命力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)的積極影響

“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)的積極影響主要可以體現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，“營(yíng)改增”政策的正確運(yùn)用對(duì)于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)有一定的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)到的開發(fā)項(xiàng)目完工的過程比較的復(fù)雜，所以在對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行規(guī)劃和計(jì)算時(shí)就容易出現(xiàn)失誤，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”以后，如果能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行抵扣，形成完整的抵扣鏈條的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步的降低。其次，“營(yíng)改增”政策對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的流動(dòng)性也有一定的作用。資金問題是企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的主要問題，也是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，所以保持只有較強(qiáng)融資能力才可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在營(yíng)改增實(shí)施以后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金支出數(shù)量將大大的減少，這就間接的保證了企業(yè)資金流的充足。最后，營(yíng)改增政策對(duì)于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平也有一定的作用。這是因?yàn)闋I(yíng)改增的政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算提出了比較高的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)這一政策的要求不得不提高其財(cái)務(wù)核算的能力，這對(duì)于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)成本也有間接的影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營(yíng)改增”政策遇到的問題

（一）稅務(wù)同樣有增加的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在性質(zhì)上屬于資本密集型的企業(yè)，所以在整個(gè)成本當(dāng)中利息成本所占據(jù)的比例是非常大的，但是利息成本的抵扣還是比較困難的。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷項(xiàng)稅額還是保持在百分之十一，而關(guān)于土地出讓金等方面的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策依然沒有出臺(tái)，企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)不降反增。

（二）增值稅專用發(fā)票的獲取有一定的難度

在營(yíng)改增的政策當(dāng)中要想實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)就必須獲取相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，但是增值稅專用發(fā)票的獲取還是有一定的難度的，舉例來說，土地出讓金的相關(guān)政策不夠完善，所有國(guó)土部門開具的財(cái)政監(jiān)制專用票據(jù)能否作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的憑證依然沒有明確的規(guī)定。這就直接造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)升降的不確定性，加大了稅務(wù)負(fù)擔(dān)降低的難度。

四、面對(duì)“營(yíng)改增”政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施

（一）明確財(cái)務(wù)及稅務(wù)管理的重點(diǎn)

由上文可知，在營(yíng)改增的政策實(shí)施以后可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)出現(xiàn)增大的情況，所以需要企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理部門能夠樹立納稅意識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行把握。需要在進(jìn)行各項(xiàng)工作的過程中取得相應(yīng)的增值稅專用的發(fā)票，為之后的稅項(xiàng)抵扣打好基礎(chǔ)，還需要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中的決算管理水平進(jìn)行提高，強(qiáng)化會(huì)計(jì)核算工作，提高核算質(zhì)量。

（二）解決好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣相關(guān)問題

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多的企業(yè)都將精裝修的營(yíng)銷策略作為其主要的營(yíng)銷策略，這為房地產(chǎn)企業(yè)解決開發(fā)企業(yè)的期初稅款抵扣問題提供了思路，要求在營(yíng)改增的政策推行背景下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠充分的應(yīng)用各種營(yíng)銷策略，做好各種準(zhǔn)備工作，尤其是在增值稅發(fā)票的收集、整合和整理方面。

（三）進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)控制制度

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)控制制度是企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策實(shí)施后一項(xiàng)非常重要的措施，它對(duì)于解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理賬務(wù)處理復(fù)雜、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)加大等問題都有非常積極的作用。所以某企業(yè)需要對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行完善，尤其是需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理政策進(jìn)行強(qiáng)化，尤其是在成本管理中的憑據(jù)管理，還需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中合同管理的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行完善，對(duì)于不同的付款方式對(duì)企業(yè)的影響進(jìn)行明確的把握，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中遇到的各項(xiàng)政策進(jìn)行明確。

（四）提前做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備

為了降低營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成的不利影響，需要提前做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)核算準(zhǔn)備，例如可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬戶的設(shè)置進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，使其更加適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況；還可以對(duì)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)處理的正確性問題進(jìn)行研究，提高增值稅發(fā)票的管理水平，降低不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣困難的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃管理水平是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”政策應(yīng)對(duì)過程當(dāng)中一項(xiàng)非常重要的措施，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的工作人員對(duì)稅務(wù)籌劃工作予以重視，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中各項(xiàng)基本流程進(jìn)行梳理和把握，合理制定出稅務(wù)籌劃的方案，采取正確的措施來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)移，從而間接的降低房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（六）進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平可以從三個(gè)方面出發(fā)采取措施，首先，可以對(duì)財(cái)務(wù)管理部門的設(shè)置狀況進(jìn)行完善，使各個(gè)部門能夠?qū)⑵渥饔贸浞值陌l(fā)揮出來。其次，此外需要對(duì)自身的各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)行過程進(jìn)行分析，了解容易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。最后，還可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)工作流程進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計(jì)合理的流程方案。

五、結(jié)論

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”的稅收政策，會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)行為等模式產(chǎn)生巨大的影響，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)處理的過程當(dāng)中能夠以本企業(yè)的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，認(rèn)真的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)處理，并且能夠嚴(yán)格的按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定來對(duì)財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行處理，有針對(duì)性的采取措施來應(yīng)對(duì)困難，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

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（作者單位：北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司）