摘 要 現(xiàn)階段，個(gè)人住房按揭貸款是一種常見(jiàn)的抵押借款形式，因?yàn)榈盅航杩詈贤瑢儆阢y行單向格式協(xié)議，存在一些法律問(wèn)題而影響人們自身權(quán)益。例如：個(gè)人權(quán)益、合同內(nèi)容不完整而給個(gè)人帶來(lái)較大壓力、還貸設(shè)計(jì)不科學(xué)等還應(yīng)給予高度重視。鑒于此，本文結(jié)合實(shí)踐研究，以實(shí)際案例對(duì)個(gè)人權(quán)益保護(hù)與損害，就抵押借款合同中存在的法律問(wèn)題審核進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞 抵押借款 合同 法律問(wèn)題 審視

作者簡(jiǎn)介：趙瑜華，浙江勵(lì)恒律師事務(wù)所副主任，浙江大學(xué)法學(xué)碩士，研究方向：民商法、公司法。

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.28 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.282

人們通過(guò)按揭貸款形式購(gòu)房有效緩解了我國(guó)房地產(chǎn)改革中人們買(mǎi)房困難的問(wèn)題。不過(guò)，個(gè)人按揭貸款也存在了諸多不足，因?yàn)閲?guó)內(nèi)金融行業(yè)在國(guó)家金融的高端地位，被市場(chǎng)壟斷。針對(duì)這一問(wèn)題，一些銀行采取按揭貸款合同形式，通過(guò)具有的資金優(yōu)勢(shì)過(guò)于重視自身效益，缺少對(duì)人民的權(quán)益保護(hù)。

一、抵押借款合同對(duì)購(gòu)房人權(quán)益影響

對(duì)保證人保證資格、實(shí)力、手續(xù)審查不嚴(yán)，從而使保證流于形式，造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。

一是忽視對(duì)保證人主體資格的審查，未按《擔(dān)保法》有關(guān)規(guī)定，把不能作為保證人的如鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司辦公室、村民委員會(huì)等行政職能部門(mén)或未經(jīng)授權(quán)的企業(yè)分支機(jī)構(gòu)充當(dāng)保證人。由于保證人主體資格不合法，形成無(wú)效保證。

二是忽視對(duì)保證人是否具有代為清償能力，即保證人是否具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的審查，由于保證人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)保證能力，從而形成擔(dān)而不保。

筆者實(shí)例為證，以某銀行個(gè)人住房抵押借款合同為例，對(duì)其中的住房法律問(wèn)題進(jìn)行審核。人們和銀行簽署的抵押借款合同涉及的法律問(wèn)題涵蓋：

第一，借款合同關(guān)系，當(dāng)事人為借款人、貸款人。

第二，抵押合同關(guān)系，雙方為抵押人與抵押權(quán)人，合同內(nèi)借款人與抵押人為甲方，貸款人與抵押權(quán)人為乙方。

根據(jù)相關(guān)法律要求指出：合同條款是當(dāng)事人為重復(fù)應(yīng)用而預(yù)算制定，同時(shí)在制定合同過(guò)程中未與對(duì)方協(xié)商的內(nèi)容。該合同屬于格式合同，但其中也標(biāo)注了各方秉承著公正、平等自愿、受信的原則簽署合同，嚴(yán)格履行合同內(nèi)容。格式合同實(shí)質(zhì)為：雙方未經(jīng)過(guò)商議，乙方不可能與甲方達(dá)成共識(shí)簽署合同，而實(shí)際上，乙方會(huì)通過(guò)自己的優(yōu)勢(shì)編制不合理內(nèi)容。

（一）通過(guò)優(yōu)勢(shì)增加甲方責(zé)任，轉(zhuǎn)嫁乙方責(zé)任

根據(jù)《抵押借款合同》內(nèi)容規(guī)定：抵押過(guò)程中，甲方應(yīng)保管好抵押物，確保抵押物完整且隨時(shí)接受乙方檢查。若抵押物受損、丟失或價(jià)值縮減應(yīng)盡快回復(fù)抵押物價(jià)或在一個(gè)月內(nèi)重新提供相關(guān)的經(jīng)過(guò)乙方同意的相等價(jià)值抵押物。

該規(guī)定實(shí)質(zhì)上要求不管出于哪一種原因，按揭抵押房產(chǎn)的全部或部分受損、價(jià)值減少全部由購(gòu)房人去負(fù)責(zé)。同時(shí)，向按揭銀行重新提供有關(guān)價(jià)值抵押物。但是，結(jié)合擔(dān)保法規(guī)定：抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押權(quán)人你僅能在抵押人由于損害而獲得的賠償范圍要求提供擔(dān)保。缺少實(shí)際狀態(tài)分析而要求購(gòu)房人員承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，這樣一來(lái)使得購(gòu)房者權(quán)益受到損失，而按揭銀行確保利益最大化。因?yàn)榘唇液贤瑢儆阢y行出示，所以法院在相關(guān)案件審視時(shí)需要根據(jù)相關(guān)法律內(nèi)容，即：以提供格式條款乙方免除責(zé)任、增加責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)力為由，該條款無(wú)作用。

（二）乙方對(duì)存在疑議的內(nèi)容選擇權(quán)受到損害

根據(jù)抵押借款合同規(guī)定：本合同在執(zhí)行階段，當(dāng)事人各方若存在矛盾可以商議解決，若未達(dá)成，乙方可以向本土人民法院起訴。在商議訴訟過(guò)程中，本合同不包含爭(zhēng)議部分的條款依然執(zhí)行。而結(jié)合《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人商議包含協(xié)調(diào)、仲裁、訴訟。通過(guò)比較能夠看出，抵押借款合同削弱了乙方對(duì)矛盾解決方式的選擇權(quán)。

二、格式合同解釋不全面，甲方被動(dòng)

因?yàn)殂y行在開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)不斷的和借款人簽署抵押借款合同，優(yōu)化合同訂立流程，目前銀行都編制了抵押借款合同。結(jié)合《合同法》內(nèi)容規(guī)定：合同全部為格式合同。格式合同的利用更加便捷、節(jié)省經(jīng)濟(jì)投入，不過(guò)因?yàn)樘峁└袷綏l款的一方在主動(dòng)地位，編制的格式內(nèi)容更有助于主體發(fā)展，另一方面則較為被動(dòng)。想要避免該類(lèi)狀況出現(xiàn)，還應(yīng)加強(qiáng)當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)，《合同法》中明確指出：通過(guò)格式條款訂立合同的提供格式條款乙方秉承著公正原則明確當(dāng)事人權(quán)益。同時(shí)，通過(guò)科學(xué)的形式提醒另一方注意限制責(zé)任的內(nèi)容，根據(jù)對(duì)方需求、內(nèi)容應(yīng)強(qiáng)調(diào)說(shuō)明。但是，在實(shí)際業(yè)務(wù)執(zhí)行時(shí)銀行通常不會(huì)主動(dòng)向借款人解釋可能增加責(zé)任的條款，雖然偶爾有借款人提出異議、缺少專(zhuān)業(yè)了解，銀行人員對(duì)其異議解釋較為含糊。

（一）貸款種類(lèi)不足

現(xiàn)階段，住房貸款分為商業(yè)與公積金貸款。結(jié)合相關(guān)法律要求，住房公積金體制實(shí)質(zhì)上為住房保障體制，而商業(yè)貸款為銀行業(yè)務(wù)范圍。據(jù)調(diào)查顯示：個(gè)人住房公積金和個(gè)人購(gòu)房商業(yè)貸款比較，因?yàn)楣e金貸款僅分為兩個(gè)時(shí)間段貸款，5年以下為4.7%、5年以上為5.2%。商業(yè)貸款分為3個(gè)時(shí)間段：1--3年為7.5%；3--5年為7.74%，5年為7.83%。所以，5年以下的貸款利率銀行按揭貸款年利率比公積金貸款利率高1.81%，5年以上貸款利率超出1.44%。而一些購(gòu)買(mǎi)者對(duì)其數(shù)據(jù)缺少意識(shí)，表面看利率相近，一些借款人原本通過(guò)公積金貸款的而使用商業(yè)銀行貸款，反而增加了經(jīng)濟(jì)壓力。

接下來(lái)，筆者詳細(xì)的對(duì)個(gè)人住房公積金與商業(yè)銀行貸款的還款利息進(jìn)行分析。例如：王某想要借款50萬(wàn)用在按揭貸款，20年還完本息，商業(yè)貸款在還款形式上使用額本息方法計(jì)算：兩種全部為50萬(wàn)20年住房貸款，因?yàn)橘J款形式差異使用商業(yè)銀行其利息近50萬(wàn)；使用住房公積金利息約30萬(wàn)余元。如果選擇商業(yè)貸款形式將會(huì)增加借款人經(jīng)濟(jì)壓力，利息差異明顯；收益方則為銀行。

（二）還款途徑不足

結(jié)合抵押借款合同規(guī)定：當(dāng)事人住房按揭貸款分為等額本息與等額本金還款。前者即：借款人按月通過(guò)相等的金額償還貸款本息，還款時(shí)間每月還款本息相等，計(jì)算方法為：每月還款=貸款本金*月利率*還款月。后者為借款人每月等額償還本金，貸款利息隨應(yīng)還本金逐月降低，計(jì)算方法為：每月還款額=貸款本金+（貸款本金-累計(jì)還款額）*月利率。但是，哪種還款方式更合理？例如：50萬(wàn)貸款還款時(shí)間為20年，使用等額本金還款方法借款人可以少付9萬(wàn)余元?，F(xiàn)階段，多數(shù)銀行以等額本息還款法為主。一些借款人專(zhuān)業(yè)知識(shí)過(guò)硬且在信息對(duì)稱(chēng)條件下對(duì)借款人而言，整體趨向少付利息，加之，相同時(shí)期銀行的存款利率低于貸款利率。因此，借款人結(jié)合自身狀態(tài)若想要通過(guò)等額本金法還貸少支付利息而銀行人員刻意規(guī)避該項(xiàng)還款形式，對(duì)借款人個(gè)人權(quán)益將會(huì)受到影響。

三、提前還款法律分析

在甲乙雙方簽署抵押借款合同后，會(huì)出于不同影響因素而希望提前還款。針對(duì)乙方而言提前還款則縮小了貸款風(fēng)險(xiǎn)性。但實(shí)質(zhì)上商業(yè)銀行對(duì)借款人提前還貸較為排斥，而設(shè)置了一些條例規(guī)避提前還款。基于銀行角度來(lái)說(shuō)，提前還款屬于違約責(zé)任，借款人提前還款需要通過(guò)銀行的同意，還應(yīng)支付一些違約金。實(shí)質(zhì)上根據(jù)《合同法》規(guī)定：債權(quán)人有權(quán)拒絕債務(wù)人提前執(zhí)行債務(wù)，而提前執(zhí)行不損壞債權(quán)人利益除外。其次，債務(wù)人提前執(zhí)行債務(wù)給債權(quán)人提高經(jīng)濟(jì)成本，由債務(wù)人負(fù)責(zé)。將其理解為：

第一，增加債權(quán)人經(jīng)濟(jì)投入下，欠債人能夠提前償還或拒絕；因?yàn)樘崆皥?zhí)行會(huì)有助于債權(quán)人。

第二，帶有權(quán)責(zé)權(quán)，債權(quán)人權(quán)衡利弊可以和欠債人達(dá)成提前執(zhí)行的意向，從而損失的期限利益為債務(wù)人負(fù)責(zé)。

事實(shí)證明，提前還款會(huì)增加銀行負(fù)擔(dān)，但其負(fù)擔(dān)并非是法律意義上的期限利益；而是銀行業(yè)務(wù)中常規(guī)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。銀行若提前考量還貸階段可能有的不同狀態(tài)且制定風(fēng)險(xiǎn)措施，則可以有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，反之將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)接到借款人則是不公正的。所以，債權(quán)人銀行基本無(wú)期限利益受損，所以不可結(jié)合相關(guān)要求拒絕債務(wù)人提前還款。

提前還貸問(wèn)題其實(shí)質(zhì)為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌與金融深化中不同制度失衡導(dǎo)致的，其實(shí)是銀行借助優(yōu)勢(shì)使得購(gòu)房者自身權(quán)益受到損失，單純的立足于銀行主體效益而增加了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。重新完善擔(dān)保手續(xù)，減少存量貸款風(fēng)險(xiǎn)。首先要摸清家底。信用社要組織力量對(duì)存量擔(dān)保貸款進(jìn)行一次全面調(diào)查，根據(jù)借款人行業(yè)、貸款方式、貸款手續(xù)情況，對(duì)存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行如實(shí)認(rèn)定，以真實(shí)地反映現(xiàn)有信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)狀況，為制定切實(shí)可行的存量風(fēng)險(xiǎn)貸款化解措施打下基礎(chǔ)。其次要積極采取措施，加以完善和補(bǔ)辦。根據(jù)認(rèn)定的貸款風(fēng)險(xiǎn)，按照先易后難，制定化解落實(shí)計(jì)劃逐步進(jìn)行完善。對(duì)擔(dān)保操作手續(xù)不規(guī)范的貸款，要限期做好補(bǔ)辦工作；對(duì)保證人主體資格不合法、無(wú)經(jīng)濟(jì)保證實(shí)力的存量貸款，要采取積極的措施，收回或置換成有效資產(chǎn)抵押方式；對(duì)動(dòng)產(chǎn)抵押率偏高、抵押物不足值的貸款，要采取壓縮或逐步增加其它擔(dān)保的方式，進(jìn)行有效落實(shí)和化解。對(duì)存量動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)貸款的化解，可根據(jù)實(shí)際情況適度提高城區(qū)商品房地和質(zhì)押貸款的抵（質(zhì)）押率，以減少動(dòng)產(chǎn)抵押貸款額度。再次要落實(shí)存量風(fēng)險(xiǎn)貸款責(zé)任，加大考核力度。

四、結(jié)語(yǔ)

綜合分析，現(xiàn)階段抵押借款合同中存在的法律問(wèn)題仍然存在，有待進(jìn)一步優(yōu)化。面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，各家商業(yè)銀行都在服務(wù)上下功夫，因此，基于營(yíng)銷(xiāo)需要，信貸人員往往在經(jīng)辦業(yè)務(wù)中不自覺(jué)地對(duì)客戶(hù)作出某些遷就。但是隨著借款人的法律意識(shí)的提高，存在著借款人及保證人的“道德風(fēng)險(xiǎn)”，容易產(chǎn)生法律糾紛。因此，做好抵押借款合同中存在的問(wèn)題優(yōu)化尤為重要。

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