文| 屠毅仁
山東省的經(jīng)濟總量從2007年開始持續(xù)位于全國的前三名,快速增長的經(jīng)濟總量除了比鄰日韓的地理區(qū)位優(yōu)勢,較好的落實改革開放的相關(guān)政策外,房地產(chǎn)作為山東省的支柱產(chǎn)業(yè)之一,其蓬勃發(fā)展對經(jīng)濟總量的快速增長也起到了重要影響作用[1]。近年來,山東省房地產(chǎn)投資額逐年遞增,以2014年為例,山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資額度就高達3.2元,實收資本達到0.34億元[2]。
對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響有多種因素,其最主要的影響因素有以下幾點:一是居民消費水平。居民消費水平是地區(qū)居民的消費水平,作為最直接的影響因素,對房地產(chǎn)價格起到最主要的作用。二是房屋竣工面積。在一個地區(qū)房地產(chǎn)建設越多,面積越大,其竣工面積與建設數(shù)量正比關(guān)系。三是房地產(chǎn)投資額度。在房地產(chǎn)建設過程中,投資額度的大小會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生直接的影響作用,其關(guān)系也成正比,投資額度越大,一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格也隨之增高。四是人口總數(shù)量。在影響房地產(chǎn)價格因素中,地區(qū)的人口數(shù)量會產(chǎn)生直接作用。理論上人口多,房地產(chǎn)需求量就大。五是企業(yè)自籌資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金自籌能力是一個較新的影響指標,這主要從融資結(jié)構(gòu)進行分析。近幾年隨著金融市場的完善與發(fā)展,這一指標在房地產(chǎn)價格波動中的作用越來越大。六是餐飲業(yè)主營收入。餐飲業(yè)主營業(yè)務收入是一種代表性的因素,可以作為房地產(chǎn)價格變化的解釋性指標數(shù)據(jù)。七是社保未參保人數(shù)?;趨⒈H藬?shù)不全的原因,本文選取了社保未參保人數(shù)進行替代。
1.影響變量的選取。本文把上述幾個主要指標數(shù)據(jù)作為模型建立的變量,主要是X2居民消費水平、X3房地產(chǎn)竣工面積、X4房地產(chǎn)開發(fā)投資額、X5山東省人口數(shù)、X6開發(fā)企業(yè)自籌資金、X7餐飲主營業(yè)務收入、X8社保未參保人數(shù)。為確保數(shù)據(jù)及結(jié)果科學準確,本文采用的變量數(shù)據(jù)主要是依據(jù)山東省統(tǒng)計局及國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
2.函數(shù)模型的形式。本文采取了線性回歸模型,是依據(jù)上述分析,模型為:
Yt=β1+β2
X2t+β3X3t+β4X4t+β5X5t+β6X6t+β7X7t+β8X8t+μ
其中:Y是山東省商品房平均售價;X2-9是選取的變量;β是回歸系數(shù)μ是隨機擾動項。
3.統(tǒng)計數(shù)據(jù)檢驗相關(guān)性。通過Eviews得出均值、最大值、最小值等基本的統(tǒng)計量,并對數(shù)據(jù)初步的分析處理及相關(guān)性檢驗。通過相關(guān)性檢驗,得出被解釋變量與解釋變量間的相關(guān)系數(shù)都大于0.9,充分驗證了被解釋變量Y與各個解釋變量存在的相關(guān)性很高,變量對被解釋變量有影響力。同時,也注意到解釋變量之間也存在很高的關(guān)聯(lián)性,這就需要注意多重共線問題的存在,在后續(xù)的處理應引起關(guān)注。
4.處理時間序列數(shù)據(jù)。由于本文引用的數(shù)據(jù)是采用的時間序列,因此要進行單位根檢驗與協(xié)整檢驗,驗證變量的平穩(wěn)性和變量之間的協(xié)整。單位根檢驗。本文采用了ADF方法進行單位跟檢驗,以防止偽回歸的出現(xiàn),確保時間序列數(shù)據(jù)的平穩(wěn),只有確保數(shù)據(jù)平穩(wěn)才能進一步進行回歸檢驗。對解釋變量依次進行ADF檢驗。得出的檢驗結(jié)果,二階查詢時解釋變量都能得到平穩(wěn)序列,都是同階單整,在此基礎上進行下一步協(xié)整檢驗的操作。協(xié)整檢驗。本文協(xié)整檢驗采用EG兩步法進行檢驗,通過OLS對函數(shù)模型做回歸之后,單位根檢驗殘差序列。通過檢驗得出的結(jié)果是殘差序列為平穩(wěn)序列,沒有存在單位根。這說明解釋變量之間關(guān)系協(xié)整,在此基礎上進行模型的檢驗操作。
本文進行回歸檢驗采用的是最小二乘法,用OLS回歸得到回歸初步結(jié)果:變量都沒有通過,回歸系數(shù)有的為負數(shù),與實際不符。由此判定,多重共線問題的存在。處理多重共線問題運用逐步回歸法。用被解釋變量對解釋變量做簡單回歸之后,采用貢獻最大的回歸方程,其他解釋變量逐個引入,做簡單回歸。得出的結(jié)果是:地區(qū)人口數(shù)對解釋能力最強。以此為基礎逐個對解釋變量作回歸檢驗,最終得出的結(jié)果:保留X2、X5,即地區(qū)人口數(shù)與居民消費水平,其他變量去掉。
最終模型計量結(jié)果可以寫作:
Yt =-25101.01+0.116116 X2t+2.890549 X5t+μt(5358.879)(0.031101)(0.601276)
t=(-4.684005) (3.733523) (4.807358)
R2=0.993719F=949.3183 n=15
也就是,居民消費水平增加1元,房屋售價平均增加0.116116元/每平方米;而人口數(shù)量每增加1萬人,則房屋售價平均增加2.890549元/每平方米。這與先前假設一致??梢娚綎|省房屋售價與居民消費水平及地區(qū)人口人數(shù)呈正相關(guān)。
采用多元線性回歸分析法對房地產(chǎn)價格分析時,各個影響因素選取是重點,在實際分析驗證時應該選取權(quán)威數(shù)據(jù),才能使市場價格影響因素的評估科學合理。本文做了定量分析,使我們對山東省的房地產(chǎn)價格有了更好的判斷,能夠為山東省房地產(chǎn)價格走勢,政府制定相關(guān)調(diào)控政策提供出有意義的分析依據(jù)。