馬曉峰
摘要:隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和人們生活水平的提高,我國的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)逐步增加,在稅收政策中占比重較大的是增值稅,稅收是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和建筑物所收取的費用,經(jīng)過單位的傳輸實現(xiàn)收取房地產(chǎn)增值稅,因此,房地產(chǎn)行業(yè)要提高經(jīng)濟效益,就要規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負擔,加強對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè);土地增值稅;籌劃;經(jīng)濟
在國內(nèi),物業(yè)稅實際上對很多房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔相對較高,中國的稅收根據(jù)中國的實際情況,增加了土地增值稅,加強了土地稅的申請清盤,提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收,房地產(chǎn)企業(yè)相比,利潤下降,因此,為了充分的稅收優(yōu)惠,房地產(chǎn)公司可以將一個完整的項目分開處理,以達到降低增值稅稅率和稅收的作用,為改善房地產(chǎn)稅收的壓力,改變工作條件,凈化整個房地產(chǎn)市場,改善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的措施必須得到加強。
作為房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)的實際開發(fā)與銷售一方面會改善企業(yè)之間的關(guān)系,同時與其他的企業(yè)進行比較可以發(fā)現(xiàn)具有較大的自身優(yōu)勢,在運行流程、投資方式、以及稅收手段等方面都具有比較大的特點,房地產(chǎn)企業(yè)中的土地增值稅是主體稅種,這是其他企業(yè)不具備的條件,在實際生產(chǎn)時,土地增值稅額籌劃空間往往是比較大的,所以具有很大的節(jié)稅潛力,值得深入研究,隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展加速,房地產(chǎn)企業(yè)也慢慢變成了我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)中的中流砥柱,房地產(chǎn)市場的繁榮也不可避免的帶來了企業(yè)之間的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的作用在這樣的背景下更是被凸顯了出來。[1]
(一)納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化的需要
支出的是企業(yè)成本,換句話說,房地產(chǎn)公司是一個非營利性組織,稅收是企業(yè)利潤的巨大阻力,企業(yè)通過土地增值稅的設(shè)計減少開支,增加稅收,能夠提高企業(yè)利潤水平,達到企業(yè)經(jīng)濟效益的實現(xiàn),因此,策劃是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)利益最大化要求的方法之一。[2]
(二)納稅籌劃需要提高企業(yè)管理水平
所謂稅務(wù)籌劃,在企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃中適用于房地產(chǎn)企業(yè)項目的早期,通過合理的稅收提供建設(shè)項目的戰(zhàn)略決策、投資、建設(shè)和管理的模型,確保其是合理的,科學的規(guī)劃和設(shè)計能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的目標,對企業(yè)管理有更高的要求,因此,房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃要改善經(jīng)營管理的要求,除此以外,如果想要將土地增值稅的稅收籌劃得到進一步的完善,財務(wù)人員的相關(guān)管理就必須完善,企業(yè)財務(wù)管理必須了解會計,也需要表現(xiàn)出適用的稅收,按照既定的法律規(guī)范,進行會計和稅務(wù)籌劃,是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分,所以提高員工素質(zhì)是非常必要的。[3]
(三)稅收籌劃需要適應(yīng)環(huán)境
根據(jù)中國稅法的有關(guān)規(guī)定,對現(xiàn)行稅法稅收政策等做出了詳細的規(guī)定,但是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收具有很多復(fù)雜的問題,房地產(chǎn)企業(yè)必須設(shè)計合理的納稅,通過合理的稅收籌劃,可以防止意外的支出稅,以避免一些問題,合理的稅收籌劃也能夠加強房地產(chǎn)企業(yè)更好的適應(yīng)經(jīng)濟體制改革,是房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)環(huán)境的必然結(jié)果。[4]
(一)利率計劃
在我國,所有的納稅人都必須知道和清楚的是:稅收扣除比實際的測試過程中的項目到項目的價值計算,嚴格依法根據(jù)土地增值稅暫行條例進行法律的實施,在項目融資的利息減去后,傳輸房地產(chǎn)項目后為評價提供計算,證明部分可以據(jù)實扣除,但是不超過同期銀行貸款利率,在稅收籌劃中,凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目不支出利息,發(fā)展費用困難,要嚴格按土地成本和開發(fā)成本的百分比扣除。
根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身的特點選擇,計算個體的利益,以節(jié)省稅收,通常是根據(jù)主要的資金來源,企業(yè)發(fā)生利息支出的現(xiàn)金資源,如果不在開發(fā)土地取得成本,土地取得成本扣除總數(shù)的10%。
(二)合同簽訂出售
出售房子的房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔一定的稅收,如果你簽署了合同,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋已初步完成,但還沒有安裝,不影響其他業(yè)主買房子,裝修,然后,業(yè)主和開發(fā)商可以在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同簽署的過程中,開發(fā)建設(shè)的房屋,房體以及其他的配套設(shè)施完成時,或是業(yè)主進行裝修的時候,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)人員就可以按照配套的設(shè)備與業(yè)主進行合同的簽訂,開發(fā)商只需要裝修,所以房地產(chǎn)企業(yè)減少了第一個合同繳納的土地增值稅,這段時間,房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主之間的企業(yè)可以簽訂合約,第二類國家的合同不征收營業(yè)稅,但物業(yè)稅不能避免,因此計算稅法營業(yè)稅稅率得出,土地增值稅稅率要低得多,這樣開發(fā)商減少了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本,降低稅收成本。
(三)充分的稅收激勵
根據(jù)現(xiàn)行增值稅暫行條例規(guī)定,一般納稅人的房屋出售過程中,增值扣除數(shù)額不超過20%時,應(yīng)免征土地增值稅,在這個過程中,利益明顯超過扣除時的利益,如果增值額20%,應(yīng)嚴格按照增值稅的規(guī)定進行繳納。
在我國,房地產(chǎn)的土地增值稅在整個稅收總額中占很大的比重,所以要研究稅收政策,在房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅之前,必須控制一定的成本,同時,土地增值稅在計劃時還應(yīng)特別注意損失的多少,如果公司面臨巨大的法律風險,造成巨大的經(jīng)濟損失和商譽損失,就得不償失了,因此,房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)遵循法律的原則,并符合經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)劃。
[1]王昭琴.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的重要性及其方法[J].企業(yè)研究,2014(12).
[2]李俐.淺析房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅籌劃[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務(wù),2014(15).
[3]董羅兵.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾種方法[J].河北企業(yè),2011(08).
[4]國務(wù)院辦公廳.國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好稅收定位住房價格工作意見的通知(國辦發(fā)[2015]26號)[S].2015.
(作者單位:西安科為航天科技集團有限公司)