金婷
摘要:隨著我國經濟的迅速發(fā)展,人民生活水平的不斷提高以及城市化建設進程的加速,我國民用住宅及商業(yè)用途的房地產項目迅速發(fā)展,由于房地產及其相關配套產業(yè)的良性發(fā)展,有效地帶動了地方經濟的發(fā)展,房地產經濟已成為關系到國計民生的支住性產業(yè),在國內各地區(qū),房地產建設正如火如荼的開展,在全國性發(fā)展房地產經濟的同時,房地產經濟面臨的問題也正在出現,本文重點闡述了新形勢之下,房地產經濟的發(fā)展趨勢,旨在為優(yōu)化房地產經濟做出貢獻。
關鍵詞:新形式 房產經濟 發(fā)展趨勢
住宅問題關系到國計民生,關系到人民生活水平和幸福指數,我國近年來房地產市場飛速發(fā)展,在此新形式之下,本文從我國房地產經濟存在的問題人手,分別提出了解決規(guī)劃過程中的問題、加大政府引導力度,理性規(guī)劃房地產資本市場、加大財政投人促進經濟適用房建設、加大力度遏制炒房行為等措施以解決目前存在的問題,最后重點提出了房地產市場將日趨成熟、房地產泡沫將平緩下降、房地產建設將日趨向高端、宜居化過渡、保障低收入群體居住環(huán)境等新形式下房產經濟的發(fā)展趨勢,旨在為房地產經濟發(fā)展做出一些探究。
一、新形式下房產經濟存在的問題
(一)房地產規(guī)劃出現的問題
隨著地方經濟發(fā)展和城市化進程加快,房地產行業(yè)面臨著諸多問題,而規(guī)劃問題是最為重要的問題,在市場經濟條件下,出讓城鎮(zhèn)土地使用權,出讓土地的面積、規(guī)模、時機、周邊環(huán)境等狀況應該由市場自由選擇而決定,而不是由政府部門強制干預,由于政府部門出于招商引資的考慮,會將大宗建設用土地、民宅用地、市政綠化用地等以優(yōu)惠的價格轉讓給開發(fā)商,這就導致了城市失去了整體規(guī)劃,由于房地產規(guī)劃出現的問題,帶來的后果是十分嚴重的。
(二)房地產資本市場投入非理性
在居民消費持平、投資渠道有限的情況下,我國房地產行業(yè)的飛速發(fā)展對拉動內需,帶動國民經濟增長起到了重要作用,然而大量資本為了追逐利潤,積極地涌入房地產行業(yè),導致房地產投資增幅過高、房價上漲過快等現象在全國范圍內不同程度地出現,特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市,房價上漲過快問題暴露出資本市場非理性投資的端倪,高房價導致房地產泡沫經濟出現,使得房地產投資面臨高風險的境地,資本市場在房地產經濟大潮中,應更理性,更務實,不應盲目追求利潤,導致投資風險。
(三)低收入家庭住房問題
政府應更重視低收入家庭的生活問題,特別是住房問題,隨著城市化建設進程的加劇,城市的面積在逐年擴大,而在城市中低收入群體利益,更應該得到重視和保障,由于房價漲幅過快,給低收入家庭帶來的后果就是買不起房,而租房居住只能是低收入家庭的無奈選擇,但是近年來隨著房價的快速增長,租房的價格也在逐年增長,高額的房租導致低收入家庭的生活更加困難。
(四)房價上漲過快問題
由于看好國內房地產市場的快速發(fā)展以及高額的投資回報,大量社會閑置資本進入房地產行業(yè),導致房地產行業(yè)建設、投資速度加快,在大部分的購房者中,購房需求都不是使用,而是投資,由于房產被當作是投資的用途,在幾經轉手中實現不同程度的增值,這給人們帶來的投機的便利,從而直接導致了炒房現象的產生,給房價帶來大幅度的虛假增值空間,這不利于地方經濟的發(fā)展,投機行為帶來的危害也在逐漸顯現。
二、新形式下房產經濟優(yōu)化的主要措施
(一)解決規(guī)劃過程中的問題
政府在進行房地產用地規(guī)劃時應該更理性,更有全局意識,而不應該單純的考慮招商引資或者其他利于地方經濟發(fā)展的因素,應該就事論事的將區(qū)域內地塊面積、規(guī)劃用途、相關配套設施、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)關系等重要因素,進行統(tǒng)一融合,做出相對完善、成熟的市政規(guī)劃,根據規(guī)劃再做進一步的地塊招標項目,從而解決房地產行業(yè)規(guī)劃過程中的問題。
(二)加大政府引導力度,理性規(guī)劃房地產資本市場
政府應該出臺相應的房地產市場準入機制,加大政府引導力度,理性規(guī)劃房地產資本市場,在目前房地產行業(yè)資本市場過熱的情況這下適當給予降溫,加大準入機制的條款,特別是限制境外資本進入中國房地產市場進行投機行為,通過限制資本過多的進入房地產行業(yè),從而達到保證房地產行業(yè)健康、有序的發(fā)展的目的。
(三)加大財政投入促進經濟適用房建設
目前對于各地區(qū)經濟適用房的建設,政府部門應給予更多的優(yōu)惠政策,經濟適用房是解決低收入家庭住房的有效措施,對于經濟適用房的土地出讓,應給予更多政策上的優(yōu)惠,同時加大力度監(jiān)管經濟適用房的承建環(huán)節(jié),保證經濟適用房的住宅質量,周邊環(huán)境、醫(yī)療設施、學校建設、商業(yè)設施等公共設施的配套建設,提高人民生活質量、增加人民幸福指數。
(四)加大力度遏制炒房行為
目前國內一線城市基本都已實行往宅限購政策,這是遏制炒房行為的一種有效措施,除此之外,政府還可以通過進一步擴大限購政策、增加普通商品住房的有效供給、采取實名制購房政策、盡快實現房地產聯查機制,以家庭為單位核算房產、從源頭加強土地市場的監(jiān)管、大力防范各類住房按揭貸款的風險、繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程,促進房產發(fā)揮其使用性的功能,而避免用來進行投資,通過一系列的舉措和手段,達到遏制炒房行為的目的。
三、新形式下房產經濟的發(fā)展趨勢
(一)房地產市場日趨成熟
在不久的將來,相信通過政府部門的大力引導和有力監(jiān)管,房地產市場一定會朝著日趨成熟的方向發(fā)展,房地產投資會更加理性,房地產的建設目的更加明確,當下無論從一手房或者是二手房交易量來看,交易量趨于平穩(wěn),漲幅不大,說明目前人們購置房產的行為,也更加理性,逐漸向房屋的居住性功能轉變,人們買房子的目的是為了居住和改善居住環(huán)境,而不再是為了投資。地產商也會從盲目投資向更加理性投資的方向轉變,建筑會越來越具有功能性和差異化,在市場經濟之下,住房已經慢慢從賣方市場向買方市場轉變,人們對住房的要求越來越高,特別是對居住功能的要求越來越高,這就使房地產開發(fā)商更理性的面對市場競爭和投資行為,從而達到良性循環(huán)。
(二)房地產泡沫將平緩下降
隨著國家對房地產市場調控的深入,不斷推出新的調控政策,促使房地產市場良性發(fā)展,目前已經取得初步成效,有效的抑制了房價的上漲,各地區(qū)房價基本持平,穩(wěn)中有升,這是一個良好的開端。從數據上看,在經歷了國家的宏觀調控之后,部分存量市場出現拋售現象,掛牌及成交價格各地區(qū)均出現回落,甚至個別地區(qū)如上海、深圳等一線城市,房地產成交量竟然出現了負增長,由于二手房買賣關系開始調整,賣方對于成交價的預期發(fā)生改變,導致買方更加猶豫,是導致負增長的主要動因。從目前情況來看,房地產泡沫已平緩下降并得到了有效的控制,從長期來看,這一趨勢會在日后的國家經濟調控中日益明顯。
(三)房地產建設將日趨向高端、宜居化過渡
當前,房地產行業(yè)逐漸由賣方市場向買方市場過渡,由于供大于求,使得房地產建設更加趨于成熟。城市居民購房需求,已經從保障性住房轉向改善型住房,這就要求地產商建設的住房更加高端,更加宜居,才能滿足人們的需求,而對于高端住宅的定義,已不再聚焦于傳統(tǒng)意義上的面積更大、裝修更豪華等,而是更趨向住宅產品的品質、附加值及人文情懷這些維度,種種跡象表明,一場高端住宅產品的“品質革命”正悄然而至,正如某房地產經理,在2016年年末房產行業(yè)峰會上所道:“我們要多做一些好房子,做好房子,做好服務,企業(yè)的生命力才更強?!边@些話,很簡單樸素,但道理卻是尤其深刻。的確,做房子、做服務,宜居安居樂居應該成為未來開發(fā)商追求的最高境界。
(四)保障低收入群體居住環(huán)境
低收入群體相對來說,是城市的弱勢群體,保障低收入群體的利益,是政府部門近年來大力推進的事務,特別是低收入群體的居住環(huán)境的改善,政府通過棚戶區(qū)改造項目、政府投資保障性住房建設等項目,有效的改善了低收入群體的居住環(huán)境,包括居住形態(tài)建設、住房條件改善、居住地公共環(huán)境條件改善等,通過一系列的措施,給低收入群體的住房條件帶來很大程度的改善,與此同時,政府近年來不斷加大投資力度,改善城市居民特別是低收入群體的居住環(huán)境配套設施,例如學校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)設施、圖書館等公共設施的項目,為建設幸福城市、宜居城市,做出了巨大的努力,相信在未來,城市將會更先進、人們生活水平將會得到更大程度的改善。
(五)國家政策積極調控
近年來國家在房地產政策上的調控,已經初見成效,從房價漲幅放緩,新房及二手房交易量保持平穩(wěn)的跡象可看出調控的效果。隨著調控的深入,各地區(qū)會積極出臺或借鑒其他地區(qū)的調控政策,例如停發(fā)以家庭為單位的第三套房貸款措施、對于多套房屋擁有者實行差異化的物業(yè)稅費措施、對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款,地方人民政府可根據實際情況,采取臨時勝措施,在一定時期內限定購房套數,這是遏制外地炒房者的有效措施,建立有效的問責機制,各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性,加大調控力度,采取必要的措施,遏制房價過快上漲,促進民生,促使房地產行業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展。
四、結束語
“衣食住行”問題,是關系到人民生活水平的頭等大事,自古以來,中國人就把房子,看成是幸福的標志,有了自己的房子,才會有穩(wěn)定、安全的感覺和基本保障,伴隨著近些年,城市化進程的加快和人民生活水平的不斷提高,人們漸漸有一套房、二套房,對于住宅的需求,已經由基本需求向改善型需求轉化,在此新形式之下,中國房地產市場應順應時代的需求,向更高的目標邁進,為促進國家經濟建設,提高人民幸福指數而做出種種調整和改變。