李煜

[摘要]房產(chǎn)抵押貸款是目前常見(jiàn)的貸款形式，也是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要板塊，在政策、信用風(fēng)險(xiǎn)、信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素的影響下，銀行的房產(chǎn)抵押貸款中，存在各種各樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，影響了銀行的合法權(quán)益。本文針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并探討相關(guān)的防范措施。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)抵押貸款 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范

房產(chǎn)抵押貸款是銀行信貸業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分，但受國(guó)際金融環(huán)境、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和法律法規(guī)、行業(yè)政策、信用風(fēng)險(xiǎn)以及信息不對(duì)稱等因素的影響，房產(chǎn)抵押貸款存在較多風(fēng)險(xiǎn)。其中，有的風(fēng)險(xiǎn)是臨時(shí)性的，對(duì)銀行影響較??；而有些風(fēng)險(xiǎn)是系統(tǒng)性的，對(duì)銀行會(huì)造成全局性的影響。因此需要正確認(rèn)識(shí)房產(chǎn)抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)并積極進(jìn)行防范。

一、房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）《擔(dān)保法》的影響

銀行在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中將不得設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)作抵押以實(shí)現(xiàn)債權(quán)會(huì)造成法律風(fēng)險(xiǎn)。抵押人若抵押的是己出租的房產(chǎn)，承租人在合同規(guī)定的期限內(nèi)仍繼續(xù)享有租住的權(quán)力，這使得如果抵押人故意在抵押前隱瞞銀行對(duì)房屋進(jìn)行出租，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)拍賣、變賣等受到影響，從而導(dǎo)致銀行需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）新《破產(chǎn)法》的影響

由于新《破產(chǎn)法》規(guī)定債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)需要隨時(shí)清償破產(chǎn)費(fèi)用和公益?zhèn)鶆?wù)，導(dǎo)致銀行債權(quán)回收受到影響。這些規(guī)定使得抵押人即使將房產(chǎn)先抵押給了銀行，企業(yè)破產(chǎn)后，抵押給銀行的財(cái)產(chǎn)仍會(huì)被破產(chǎn)清算管理人變現(xiàn)以優(yōu)先清償其他債務(wù)。

新《破產(chǎn)法》規(guī)定，企業(yè)在破產(chǎn)以后，被清算的財(cái)產(chǎn)需優(yōu)先清償破產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用、企業(yè)運(yùn)營(yíng)是產(chǎn)生的公益?zhèn)鶆?wù)、拖欠的職工工資及社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)等，銀行的債權(quán)不在優(yōu)先清償界定的范圍，使得銀行債權(quán)可能受損。

受撤銷權(quán)制度建立的影響，加大了銀行進(jìn)行房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。新《破產(chǎn)法》規(guī)定，原來(lái)不存在財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)，若新增財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，破產(chǎn)申請(qǐng)前一年之內(nèi)產(chǎn)生的債務(wù)能夠請(qǐng)求法院進(jìn)行撤銷；同時(shí)，企業(yè)在進(jìn)行破產(chǎn)申請(qǐng)后償還的債務(wù)，這些債務(wù)的償還無(wú)效。對(duì)銀行而言，這導(dǎo)致及時(shí)有時(shí)債務(wù)人及時(shí)償還了債務(wù)，債權(quán)仍有可能被法院撤銷。

（三）《合同法》的影響

依據(jù)《合同法》的規(guī)定，人名法院在受理房地產(chǎn)糾紛案件時(shí)，建筑工程的承包人具有優(yōu)先受償權(quán)。抵押人在將房產(chǎn)抵押給銀行前為還清所欠工程款項(xiàng)時(shí)，承包人具有申請(qǐng)將房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)以及協(xié)議將工程折價(jià)獲取未收款項(xiàng)的權(quán)力，這使得銀行權(quán)益可能受損。

（四）《婚姻法》的影響

當(dāng)銀行僅進(jìn)行了抵押房產(chǎn)的權(quán)屬審查，而未對(duì)房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，簽署合同時(shí)未獲得夫妻雙方的共同簽署，則屬于未簽署合同的夫妻一方的權(quán)益歸其所有，銀行無(wú)權(quán)處置，這使得銀行在無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)債券。

（五）《物權(quán)法》的影響

不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)，若抵押人將房產(chǎn)抵押給銀行而登記簿上的權(quán)屬人并非抵押人，除非證明登記簿上記錄錯(cuò)誤外，法院判定時(shí)以登記簿為準(zhǔn)，因而銀行不能獲得該房產(chǎn)的抵押債權(quán)。另外，抵押人若對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行了異議登記，在登記十五日內(nèi)，房屋權(quán)屬人有權(quán)申請(qǐng)更正登記，若簽署抵押合同時(shí)仍在可以進(jìn)行更正登記的日期之內(nèi)，抵押人可能惡意進(jìn)行登記更正，這時(shí)銀行存在潛在的產(chǎn)權(quán)受損的風(fēng)險(xiǎn)。如果銀行與抵押人簽訂了房產(chǎn)抵押合同但未到產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行登記，如果抵押人事先將房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)抵押，該房產(chǎn)的抵押權(quán)歸第一位債權(quán)人所有，銀行債權(quán)將全部無(wú)法收回。

二、房產(chǎn)抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）《擔(dān)保法》的影響的防范措施

首先，銀行要熟悉《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，以便能夠?qū)δ男┓慨a(chǎn)可以作為抵押物進(jìn)行貸款、哪些房產(chǎn)不能作為抵押物進(jìn)行明確的界定。同時(shí)，銀行在簽署抵押協(xié)議前要詳細(xì)了解抵押房產(chǎn)的性質(zhì)，做好貸前調(diào)查和貸后檢查，避免貸后陷入權(quán)益糾紛中，導(dǎo)致債權(quán)受損。對(duì)于已出租的房產(chǎn)抵押，銀行要明確知曉租賃合同的期限以及是否存在不利于銀行的相關(guān)條款，認(rèn)定租賃的真實(shí)性從而保障自己的權(quán)益。

（二）《破產(chǎn)法》的影響的防范措施

銀行需要關(guān)注貸款人的財(cái)務(wù)狀況，貸款人若存在不能按時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行需及時(shí)要求貸款人追加擔(dān)保。若貸款人在貸款未償還前破產(chǎn)，銀行要及時(shí)向管理人申請(qǐng)債權(quán)清償。

（三）《合同法》的影響的防范措施

貸款前銀行需確認(rèn)房產(chǎn)是否拖欠承包人款項(xiàng)，在進(jìn)行在建工程抵押時(shí)要去除抵押人的欠款部分。承包人在申請(qǐng)優(yōu)先受償時(shí)，能夠優(yōu)先受償?shù)闹挥薪ㄔO(shè)工程時(shí)未付的員工工資、購(gòu)買材料的費(fèi)用等已支出的費(fèi)用，而由于發(fā)包人違約導(dǎo)致的損失不應(yīng)由抵押的房產(chǎn)進(jìn)行抵償，銀行能通過(guò)確定清償范圍減少損失。

（四）《婚姻法》的影響的防范措施

在進(jìn)行房產(chǎn)抵押時(shí)，銀行需審核房產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，確定房產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)以及合同是否需要夫妻雙方共同簽署，若一方單獨(dú)簽署，需確定其所占有的財(cái)產(chǎn)份額。

（五）《物權(quán)法》的影響的防范措施

首先，銀行必須規(guī)定只有進(jìn)行了抵押登記后才能放款。同時(shí)，銀行要盡可能細(xì)致的進(jìn)行貸前調(diào)查，準(zhǔn)確核實(shí)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬關(guān)系與不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的是否一致，拒絕對(duì)還在更正登記期限內(nèi)的房產(chǎn)放款。在抵押人存在其他債務(wù)的情況時(shí)，銀行要通過(guò)拍賣的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。