【摘要】近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)最為突出，已經(jīng)迅速成長(zhǎng)為我國(guó)重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)城市、農(nóng)村建設(shè)，國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都具有十分重要的意義。市場(chǎng)營(yíng)銷作為市場(chǎng)需求與住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)的連接紐帶，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷能夠直接影響一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否能夠成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。但是目前來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷并沒(méi)有跟上房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展速度，大多數(shù)房地產(chǎn)公司仍然采用的是陳舊的市場(chǎng)營(yíng)銷理念，顯然這種房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式并不能很好地滿足房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變革要求。本文主要通過(guò)分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀，探索我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷未來(lái)的發(fā)展方向，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更快更好的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景 房地產(chǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷 發(fā)展方向 低成本

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的現(xiàn)狀分析

（一）采用單一的價(jià)格營(yíng)銷策略

房地產(chǎn)行業(yè)目前使用最為廣泛的市場(chǎng)營(yíng)銷策略就是價(jià)格營(yíng)銷策略，主要包括定價(jià)和調(diào)價(jià)兩個(gè)方面。由于房地產(chǎn)行業(yè)火爆，導(dǎo)致大量的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)供過(guò)于求的狀態(tài)。所以大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠吸引更多的顧客，一般會(huì)選擇低價(jià)開(kāi)盤，然后在銷售過(guò)程中根據(jù)實(shí)際的銷售情況適時(shí)合理地調(diào)整銷售價(jià)格。但是房地產(chǎn)調(diào)價(jià)存在很嚴(yán)重的問(wèn)題就是缺乏合理的調(diào)節(jié)機(jī)制，甚至有很多房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)價(jià)十分盲目，并沒(méi)有合理的依據(jù)。再加上近年來(lái)房?jī)r(jià)的不斷攀升，新樓盤的數(shù)量也不斷攀升，很多房地產(chǎn)商家為了能夠迅速回籠資金，只能采取低價(jià)策略，各種降價(jià)促銷手段層出不窮，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了營(yíng)銷過(guò)度的狀況。

（二）沒(méi)有很好地應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)新媒體

近年來(lái)，網(wǎng)絡(luò)新媒體迅速發(fā)展起來(lái)，給報(bào)紙、雜志、電視、廣播這四大傳統(tǒng)媒體帶來(lái)了巨大的沖擊。但是目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷渠道仍然只有電視營(yíng)銷和平面廣告營(yíng)銷，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷這種新型的營(yíng)銷方式應(yīng)用非常不足。一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)，比如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等，所應(yīng)用的營(yíng)銷渠道比較多，也能夠產(chǎn)生非常好的經(jīng)濟(jì)效益。但是人們對(duì)于那些規(guī)模很小的房地產(chǎn)企業(yè)了解很少，所以受到品牌知名度的限制，能夠采用的營(yíng)銷渠道非常少，也并不能產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效益。即使有很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重要性，但是一直都沒(méi)有找到有效的營(yíng)銷方式，所以即使采用網(wǎng)絡(luò)新媒體也只是將其作為發(fā)布信息的一種途徑，并不能產(chǎn)生顯著的廣告推廣效果。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是賣方占有主導(dǎo)地位，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有真正意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重要意義，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于飽和，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷一定會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的重要突破口，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能夠產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確度不高

一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)為了獲取真實(shí)的資料數(shù)據(jù)會(huì)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，市場(chǎng)調(diào)研得到的數(shù)據(jù)會(huì)成為企業(yè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷方案的重要依據(jù)。但是很多房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)確度和真實(shí)度并不高，大多數(shù)企業(yè)收集的信息只局限于網(wǎng)絡(luò)信息和報(bào)紙信息，缺乏專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研咨詢，更沒(méi)有進(jìn)行過(guò)實(shí)地的考察調(diào)研。另外，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)沒(méi)有關(guān)注到購(gòu)房者身上會(huì)承擔(dān)的市場(chǎng)營(yíng)銷成本、對(duì)應(yīng)的高房?jī)r(jià)、購(gòu)房者的多種需求以及價(jià)格承受力。如果購(gòu)房者并不能承受高的房?jī)r(jià)或者房子并不能滿足購(gòu)房者的多元化需求，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤就會(huì)滯銷，這會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。

（四）忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化需求

很顯然，隨著人們生活水平的快速提高以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的收入、消費(fèi)需求為商品的未來(lái)預(yù)期都會(huì)呈現(xiàn)多元化發(fā)展，那么與之對(duì)應(yīng)的消費(fèi)需求也會(huì)呈現(xiàn)多元化發(fā)展。特別是購(gòu)房對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是一件大事，所以大部分的消費(fèi)者在購(gòu)房這件事情上是非常理智的，會(huì)考慮到各個(gè)方面的需求。但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃者卻并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在策劃市場(chǎng)營(yíng)銷方案時(shí)缺乏創(chuàng)新思維，固步自封。

二、我國(guó)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷發(fā)展方向和對(duì)策

（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷差異化，明確定位目標(biāo)市場(chǎng)

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者仍然是房地產(chǎn)企業(yè)，但是已經(jīng)明顯有了向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的狀況會(huì)是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相追逐更多的客戶，而消費(fèi)者則是持觀望態(tài)度，不敢輕易下手。那么房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中吸引更多的消費(fèi)者，就必須嚴(yán)格地考察消費(fèi)者的消費(fèi)需求，根據(jù)消費(fèi)者的需求開(kāi)展產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)采用差異化營(yíng)銷策略，從消費(fèi)者的需求出發(fā)，將消費(fèi)群體細(xì)分，然后針對(duì)不同的消費(fèi)群體采用不同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。只有這樣，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能夠滿足不同消費(fèi)者的各方面消費(fèi)需求，使得企業(yè)能夠吸引大量的消費(fèi)者，使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略能夠發(fā)揮其最大的價(jià)值。

（二）重視低成本營(yíng)銷策略

目前房地產(chǎn)行業(yè)中，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品推廣時(shí)都會(huì)考慮到市場(chǎng)營(yíng)銷的差異性，力求以更加新穎的方式來(lái)吸引消費(fèi)者的注意力。但也隨著會(huì)產(chǎn)生另外一個(gè)問(wèn)題，就是市場(chǎng)營(yíng)銷的差異化戰(zhàn)略給企業(yè)帶來(lái)的超額利潤(rùn)會(huì)不斷地降低，在這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷策略最終會(huì)轉(zhuǎn)化為低成本營(yíng)銷策略。即房地產(chǎn)企業(yè)最終能夠取得的利潤(rùn)大小在很大的程度上取決于房地產(chǎn)成本的高低，所以房地產(chǎn)的低成本營(yíng)銷策略是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷未來(lái)必然的發(fā)展方向。

（三）企業(yè)要進(jìn)行精準(zhǔn)有效的市場(chǎng)調(diào)研

準(zhǔn)確度高、真實(shí)性高的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略具有十分重要的意義，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行精準(zhǔn)有效的市場(chǎng)調(diào)研。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之前，企業(yè)首先制定明確的市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)，制定詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃。也就是說(shuō)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)調(diào)研的規(guī)模、特點(diǎn)、消費(fèi)者的特征有一個(gè)全面的把握，然后再全面深入地去了解不同的消費(fèi)群體的不同消費(fèi)需求、整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的整體情況、物業(yè)管理水平等等。最后，企業(yè)需要認(rèn)真地分析市場(chǎng)調(diào)研的全部數(shù)據(jù)，然后根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，最終確定可行的市場(chǎng)營(yíng)銷方案。值得注意的是，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)要特別注意調(diào)查樣本的代表性和獨(dú)立性，保證其能夠全面地反映該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：楊敏（1996-），女，漢族，河北平山人，本科生，研究方向：工程管理。