丁佳琪

摘要：當(dāng)前，盡管在多元化的融資背景下，銀行貸款仍舊是房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要途徑。近年來，房地產(chǎn)融資的方式有所改變并出現(xiàn)了創(chuàng)新的趨勢(shì)，這主要得益于宏觀調(diào)控手段的實(shí)施。隨著我國出口量的不斷增長(zhǎng)，海外資金也被大量的投入到我國的房地產(chǎn)行業(yè)。其中一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)商推動(dòng)了融資多元化的進(jìn)程，然而以銀行貸款的融資方式依然占據(jù)主體地位，銀行貸款這一方式具有高效且便利的特點(diǎn)，但該貸款方式融資成本較高，探究如何降低房地產(chǎn)融資成本的方式對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要的意義。

關(guān)鍵詞：降低；房地產(chǎn)；融資成本

商業(yè)銀行對(duì)于我國各行各業(yè)提供重要的資金支持，可以說是我國最主要的資金來源。房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化的勢(shì)頭，其融資方式越來越多樣化，并且方式越來越創(chuàng)新。融資方式也不再是單一的只靠銀行貸款，創(chuàng)新融資的意識(shí)得到加強(qiáng)，更多的采取了結(jié)合間接融資和直接融資的兩種方式。因此房地產(chǎn)融資的方法越來越多樣化，如委托貸款、REITs、IPO、股權(quán)融資等等。房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合自身的融資能力選擇單一的或者多樣的融資方式，在保障融資渠道安全的情況下，盡可能的降低融資成本。

一、多元化融資方式是房地產(chǎn)融資的趨勢(shì)

僅僅只依賴一種方式進(jìn)行融資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一種限制，企業(yè)無法選擇適合自己的融資方式將會(huì)增加其融資的成本，帶來資源的浪費(fèi)。

（一）宏觀調(diào)控誘發(fā)和推動(dòng)了融資多元化的進(jìn)程

正常情況下，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源主要有三個(gè)方面組成，企業(yè)自由的資金、房屋預(yù)售所獲得的資金以及包括通過銀行或者其它各渠道貸款的來的資金。這三項(xiàng)資金中，企業(yè)自己持有的資金絕大部分是同過銷售房屋得來的，而購買這些房屋的消費(fèi)者主要都是通過向銀行貸款購買，其中預(yù)付款項(xiàng)也有一部分是來自銀行貸款，所以說，房地產(chǎn)企業(yè)所持有的款項(xiàng)大部分來自銀行?！?004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》記錄了當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的融資情況，銀行給予的機(jī)子支持比重高達(dá)55%以上，更有人指出所占比重甚至高達(dá)70%[1]。這一事實(shí)表明，房地產(chǎn)行業(yè)在這樣的運(yùn)行方式下，一旦遭受經(jīng)濟(jì)損失，銀行業(yè)承擔(dān)著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展以及銀行的正常運(yùn)行的非常不利。所以，國家必須采取干預(yù)的措施對(duì)房地產(chǎn)融資的方式進(jìn)行創(chuàng)新并調(diào)整。因此，在2003年以后，中央實(shí)行了一整套的調(diào)整策略。降低了我國銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)限制了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)與農(nóng)行貸款的依賴性，使許多企業(yè)出現(xiàn)資金告急的情況，且融資成本上升，運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)停滯的現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不改變自身的融資渠道和融資方式，并創(chuàng)新融方法，使自身的房地廠事業(yè)能夠繼續(xù)生存下去[2]。

（二）海外資金的涌入加速房地產(chǎn)融資的多元化進(jìn)程

國外的房地產(chǎn)商一直看好中國人民幣未來的市場(chǎng)價(jià)值，且隨著中國人口的不斷增多，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的前景也是非?？捎^的。國外的投資商們正是看到了這一點(diǎn)，所以出現(xiàn)了大量的海外資金被投入到中國的房地產(chǎn)行業(yè)上的現(xiàn)象。一旦人民幣升值，國外的投資商會(huì)獲得一部分利益，同時(shí)本幣升值也會(huì)使房地產(chǎn)融資的成本有所降低，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)雙方共贏，因此，我國要大力支持海外資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中去。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在2005年8月份，中央對(duì)人民幣的匯率進(jìn)行了調(diào)整，人民幣出現(xiàn)了小幅度的升值現(xiàn)象。人民幣的升值使人們對(duì)于其未來升值有了期待，同時(shí)人民幣升值增大了外商對(duì)中國投資的欲望，提高了對(duì)外幣的吸引力[3]。這對(duì)于提高外幣對(duì)中國房地產(chǎn)的投資力度起到了重要的作用，同時(shí)我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)狀也對(duì)外資的流入起到了積極的推動(dòng)作用。

二、多元化融資情形下，銀行貸款仍占據(jù)主導(dǎo)作用

伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和日趨成熟，銀行和房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)系依然不是那么的緊密，多元融資的趨勢(shì)逐漸使的銀行與企業(yè)的關(guān)系面臨解構(gòu)的現(xiàn)象。

（一）銀行貸款的融資方式短時(shí)間內(nèi)難以改變

房地產(chǎn)融資方式逐步發(fā)生了轉(zhuǎn)變，然而，仍舊以銀行貸款為主導(dǎo)，輔以不同階段的不同融資方式，融資的渠道也越來越趨向多樣化的特點(diǎn)。此外，我國的各行各業(yè)比較看好房地產(chǎn)這一行業(yè)，并對(duì)我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展抱有樂觀的態(tài)度[4]。因此，在能夠有能力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的條件下，仍然持續(xù)不斷地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行資金的支持和投放，這對(duì)擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道起到重要的作用。據(jù)2005中央人民銀行發(fā)布的《第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》表明，2005年底的一系列調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從金融機(jī)構(gòu)貸款的人民幣有19.5萬億元，比去年增加了13.0%；商業(yè)用途的房地產(chǎn)商貸款金額有2.77萬億元，相對(duì)于去年增加了16.1%；居民貸款金額有1.84萬億元，相比去年增加了15.8%。通過調(diào)查的結(jié)果我們可以知道，商務(wù)住房以及個(gè)人住房的貸款金額的增長(zhǎng)率已經(jīng)搞過了銀行貸款的增長(zhǎng)率。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款金額不斷增加，未來有持續(xù)走高的趨勢(shì)[5]。另外，盡管當(dāng)前我國的房地產(chǎn)融資方式越來越多樣化，但是，房地產(chǎn)行業(yè)無法實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)得到迅速地發(fā)展，多元化的融資渠道仍然在探索的路上，并不成熟且無法進(jìn)行有效的實(shí)施。因此，目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然通過向銀行貸款的方式進(jìn)行融資，此外還有依靠自己持有的資金或者籌得的資金以及房地產(chǎn)商信托來實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的需求。根據(jù)我國市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及資金流向的現(xiàn)狀來看，任何企業(yè)要想進(jìn)行融資創(chuàng)新必然要花費(fèi)巨大的人力和物力。另外，企業(yè)本身的軟硬實(shí)力要足夠強(qiáng)大，取得足夠優(yōu)秀的業(yè)績(jī)并享有一定的聲譽(yù)，并處于房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位，只有這樣能夠吸引國內(nèi)外有實(shí)力的商人進(jìn)行投資。從而才能夠使企業(yè)有強(qiáng)大的實(shí)力和影響力進(jìn)行嘗試并創(chuàng)新。

（二）銀企關(guān)系以及創(chuàng)新格局面臨全新解構(gòu)

國家對(duì)房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)整，使得融資渠道呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，而融資的成本因融資渠道的增多也出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展起到了重要的作用。此外，銀行和房地產(chǎn)的關(guān)系也不像以前那樣，主要的改變有以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)與銀行不再僅僅是借貸的聯(lián)系，多元化的融資方式使得兩者之間存在這更多的間接關(guān)系。第二，隨著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求的多樣化，銀行對(duì)房地產(chǎn)開展的業(yè)務(wù)范圍也越來越廣泛，包括信貸業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)、以及包括一些技術(shù)創(chuàng)新性的金融服務(wù)，并且也為房地產(chǎn)上提供一套系統(tǒng)的融資辦法，使企業(yè)有更多的方式可以選擇。第三，房地產(chǎn)要想降低融資成本就必須對(duì)融資方式進(jìn)行大膽的創(chuàng)新，在這一要求下，銀行需要對(duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展前景以及發(fā)展走向進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)估，進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)新融資方式提供有用的建議和指導(dǎo)，并給予房地產(chǎn)企業(yè)資金上的支持[6]。

三、結(jié)束語

綜上所述，我們可以知道房地產(chǎn)企業(yè)不再只依靠銀行貸款這一單一的融資渠道，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說有著重要的意義。銀行貸款的方式成本較高，而且銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也更大，一旦企業(yè)在發(fā)展過程中資金出現(xiàn)問題，對(duì)企業(yè)和對(duì)銀行來說都是及其不利的。因此，我們要積極探索新的融資方式，并對(duì)現(xiàn)有的融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，從而豐富企業(yè)的融資方式，降低融資成本。

參考文獻(xiàn)：

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[3]王云清，朱啟貴，談?wù)_(dá).中國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)研究——基于貝葉斯估計(jì)的兩部門DSGE模型[J].金融研究，2013（03）：34-35.

[4]王立勇，張良貴，劉文革.不同粘性條件下金融加速器效應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)研究[J].經(jīng)濟(jì)研究，2012（10）：79.

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[6]袁申國，陳平，劉蘭鳳.匯率制度、金融加速器和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)[J].經(jīng)濟(jì)研究，2011（01）：56-57.

（作者單位：新華園房產(chǎn)集團(tuán)有限公司）