李麟

摘要司法實務(wù)中開發(fā)商與購房人之間的“房屋買賣合同糾紛”案件，類型最多的兩種就是主張逾期交房違約金和主張逾期辦證違約金。本文結(jié)合審判實務(wù)中對于逾期交房違約金和逾期辦證違約金裁判遇到的幾個問題和審理的不同觀點，提出自己的意見和見解。

關(guān)鍵詞逾期交房 逾期辦證 違約金

一、逾期交房違約金的認定

（一）逾期交房違約金的含義及查明問題

違約責(zé)任是違反合同的民事責(zé)任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。

逾期交房違約金，是開發(fā)商和業(yè)主之間的《商品房買賣合同》約定了交房日期，到該日期時開發(fā)商未能交房，發(fā)生了逾期交房的違約行為，業(yè)主向開發(fā)商主張違約金的情況。

認定是否構(gòu)成逾期交房違約金時，需查明的問題有：（1）商品房買賣合同是否有效；（2）是否存在約定的交房日期到期后，開發(fā)商未能交房，發(fā)生了逾期交房的行為；（3）是否存在不可抗力等原因?qū)е掠馄诮环浚唬?）雙方對于逾期交房違約金的約定，約定能否調(diào)整，未約定時違約金如何計算；（5）買房人是否存在過錯；（6）判決作出時，是否已符合交房條件；如仍未符合，判決作出之后的逾期交房違約金能否支持計算至實際交房之日；（7）是否超過訴訟時效等問題。除此之外，還應(yīng)結(jié)合雙方的舉證質(zhì)證，個別案件還有案情本身的特殊問題。

（二）約定的逾期交房違約金能否調(diào)整

司法實務(wù)中，逾期交房一般約定按照已付房款的每日萬分之一至萬分之三約定違約金，或是按照己付房款的年貸款利率數(shù)額計算逾期交房違約金。如果開發(fā)商和業(yè)主雙方約定的違約金過分高于或者過分低于造成的損失，可以進行調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及第一百一十三條規(guī)定，約定的違約金低于或高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當調(diào)整。當事人違約給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；以約定違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該司法解釋的第十七條特別規(guī)定了商品房買賣合同中逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

事實上，逾期交房給業(yè)主造成的損失，就是租賃同地段同類型房屋的價格損失，這個在司法實踐中比較明確，也比較容易理解，就是開發(fā)商在約定的交房日期如果履行交房義務(wù)，業(yè)主可以不需要租賃房屋，直接入住交房的房屋；而如果開發(fā)商未能在約定的日期交房，業(yè)主如果要享有合同的權(quán)利，只能選擇在同地段租賃一套同面積、同類型的房屋，解決居住的問題，所以租金價格即為業(yè)主的損失。租金價格既可以通過房屋管理部門公布的租賃市場價格確定，也可通過評估機構(gòu)予以評估確定。因此，如果約定的逾期交房違約金過分高于或者過分低于同地段同類型房屋租賃價格，雙方可以提出對此進行調(diào)整，以更好維護當事人的利益。

（三）逾期交房訴訟請求時效問題

訴訟時效，是指權(quán)利人如果沒有在法定期限內(nèi)行使權(quán)利，就會喪失請求法院依法保護自己權(quán)利的一種制度。根據(jù)《民法通則》規(guī)定，普通訴訟時效為兩年。根據(jù)《民法總則》規(guī)定，訴訟時效為三年。在開發(fā)商逾期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，容易忽略的問題是，購房人認為開發(fā)商—直不交房，則一直在違約，可以不著急起訴，晚一些時間向開發(fā)商主張違約金，可能賠償?shù)母啵@種認知就忽略了訴訟時效的概念。各法院的判例可以顯示，普遍的觀點是，逾期交房違約金按日計付，是一個持續(xù)性但卻可以分割的債務(wù)，即每一天新產(chǎn)生的違約金給付請求權(quán)，均受到訴訟時效的限制，所以對于開發(fā)商逾期交房超出兩年，而原告卻一直沒有主張違約金也沒有證據(jù)證明其主張過權(quán)利的案件，原告起訴要求起訴之日兩年以前的違約金，因超過訴訟時效，不予支持；僅支持起訴之日前兩年以內(nèi)的違約金。

二、逾期辦證違約金的認定

（一）逾期辦證的含義

逾期辦證的“證”，是指房屋所有權(quán)證書，也有包含土地使用權(quán)證書的情形，這里僅討論約定辦理房屋所有權(quán)證書的情形。房屋所有權(quán)證是房屋所有人對這個房屋擁有著占有、使用、獲得利益和進行房屋處理的權(quán)利，并且有排他性權(quán)利的證明。關(guān)于辦理業(yè)主個人的房屋所有權(quán)證書，具體而言，是開發(fā)商會先將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)，在經(jīng)過相關(guān)驗收后，產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)會就訴爭房屋所在的整棟建筑物下達“房屋所有權(quán)初始登記證明”，有了這個證明，開發(fā)商即完成了合同約定的義務(wù)，購房人才能去房產(chǎn)局辦理個人的房屋所有權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。辦理房屋所有權(quán)證書的責(zé)任方，實際應(yīng)當為買房人，開發(fā)商應(yīng)有的是協(xié)助辦證的義務(wù)。但是實踐中，往往是開發(fā)商代收稅費、辦證費和各種費用，之后開發(fā)商代業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書。

（二）約定的逾期辦證違約金能否調(diào)整

對于開發(fā)商和業(yè)主約定逾期辦證違約金時，因為合同為開發(fā)商提供的格式合同，可能會約定較低的逾期辦證違約金，筆者在實踐中遇到一種比較極端的約定，是雙方約定了辦證具體日期，并約定在此日期未能辦理房屋權(quán)屬證書的，例如，開發(fā)商按照房款總額的萬分之一支付違約金，即購房人購買100萬元的房產(chǎn)，逾期辦證時開發(fā)商僅僅支付給購房人100元，而且不是按日計付，而是無論逾期多久時間，總計僅僅為100元。對此，逾期辦證約定過低，能否進行調(diào)整的問題，在審判實踐中出現(xiàn)了兩種意見：

1.依據(jù)損失確定原則，不予調(diào)整

依據(jù)違約金的調(diào)整根據(jù)當事人損失進行調(diào)整的原則，逾期辦證違約金和逾期交房違約金完全不同，逾期交房給購房人造成的損失是租金損失，而只要房屋交房了，只是房屋所有權(quán)證沒有辦理下來，理論和實務(wù)界的一種觀點是逾期辦證沒有給購房人造成任何損失，或者說即使造成了損失也無法認定，因未能及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，損失就是購房人無法賣掉該房產(chǎn)，除非有證據(jù)證明在辦理房產(chǎn)證之后賣房的房價低于按期辦證可以賣房的房屋價格，而且差價必須是確定的，才能夠認定造成了損失，這種情況在實踐中幾乎不存在，一方面是由于延后的賣房普遍存在漲價的情況，另一方面是購房人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書時，也無法證明該房產(chǎn)可以賣多少錢，從而無法證明取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后出賣的價格與應(yīng)辦證時房屋出賣的價格相差多少。既然損失是不確定的，或是沒有損失的，那么就不應(yīng)調(diào)整逾期辦證違約金。

2.依據(jù)違約金的目的，予以適當調(diào)整

第二種意見是，如果違約金約定過低，例如上述約定為已付房款的萬分之一的情況，違背了違約金對于違反合同懲罰的作用。合同中約定違約金，具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，同時又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果。作為違反合同的責(zé)任承擔(dān)方式，違約金可以更好的督促合同雙方按約定履行合同。但是，由于購房合同的格式合同由開發(fā)商提供，開發(fā)商為保護自己的利益，對約定逾期辦證違約金如果過低的話，不能起到懲罰作用，不能維護守約方的合法利益，也不能起到督促開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)證書的作用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定了“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！睂τ诤贤`約金約定過低的情況，可以予以調(diào)整，調(diào)整后可以參照按照己付房款的逾期貸款利息標準計算違約金。

3.僅對過低違約金約定予以調(diào)整并給予參照范圍

筆者認為，在上述兩種觀點基礎(chǔ)上，應(yīng)予進行區(qū)分，筆者提出第三種意見，可以考慮由最高人民法院提出指導(dǎo)性意見，如果雙方僅約定過低的違約金，確實無法達到合同違約金訂立的目的，那么在開發(fā)商和購房人簽訂合同約定逾期辦證違約金的條款中，定一個具體的參照范圍，例如可以定為逾期辦證違約金按照己交房款的總額，每年3%-6%計算。如果雙方約定過分高于或者過分低于該范圍，可以予以調(diào)整。對約定過低的逾期辦證違約金予以適當調(diào)整，保護了當事人的利益，能夠督促開發(fā)商盡快辦理產(chǎn)權(quán)證書。

三、逾期交房違約金和逾期辦證違約金的截止日期認定

逾期交房違約金和逾期辦證違約金計算的起始時間是從約定的交房或辦證之日起，而截止日期如何認定，在司法實務(wù)中也由兩種不同觀點，此兩種觀點雖不相同，均不違背法律規(guī)定，一種認定到判決生效之日；另一種認定為逾期交房違約金計算至交房之日止，逾期辦證違約金計算至辦證完畢之日止。司法實務(wù)界，不同的法官對該問題也有不同的看法，甚至形成了同案不同判的情形。

（一）認定到交房之日和辦證之日

在法院判例中較多的是支持逾期交房違約金計算至實際交房之日，逾期辦證違約金支付至實際辦證之日。例如昆明市中級法院關(guān)于黃某與昆明某房地產(chǎn)公司的商品房銷售合同糾紛案件，該案一審法院判決昆明某房產(chǎn)公司支付黃某從2012年2月16日至判決生效時的違約金；二審改判昆明某房地產(chǎn)公司支付違約金到辦理完房產(chǎn)證之日的違約金。

該案中，承辦律師分析認為，如果僅支持至判決生效時的違約金，黃某需要每過兩年向法院起訴要求昆明某房產(chǎn)公司支付違約金，這樣會造成黃某訴累，同時也造成了司法資源的浪費，不利于法院的執(zhí)行工作，黃某的權(quán)利也很難維護。

但是該判決方式也有明顯的缺陷，即逾期交房和逾期辦證在判決生效之后的違約行為，目前尚未發(fā)生，即法院對尚未發(fā)生的事實判決了違約金的承擔(dān)問題。該判決是一種附條件的判決，在判決生效以后，交房之前或者辦證之前，不確定性很大，該房屋有可能會因各種原因無法交房或者無法辦證，無法交房導(dǎo)致可以解除合同，無法辦證導(dǎo)致如果按日計算逾期辦證違約金的情況使逾期辦證違約金可能高于房屋價格且一直持續(xù)計算無截止日期的情況發(fā)生。另外，如果開發(fā)商主動履行判決，也由于無法預(yù)知何時交房或者何時辦證，即便要主動履行也無法得知應(yīng)給付的違約金數(shù)額。

（二）認定到判決生效之日

逾期交房違約金和逾期辦證違約金計算至判決生效之日，理由是在判決生效之日之后的違約行為，因時間未到尚未發(fā)生，且存在較大不確定性，因此對于違約金的計算僅計算至判決生效之日止。對于判決作出之后的逾期交房違約金或逾期辦證違約金，如被開發(fā)商未履行合同約定的交房或辦證義務(wù)，購房人可根據(jù)新的違約事實，另行主張權(quán)利；而對于購房人主張對尚未發(fā)生的違約事實請求支持違約金的請求，不予支持。

筆者認為，此問題應(yīng)當予以統(tǒng)一，應(yīng)當判決至生效之日止。在判決作出之后，因從時間發(fā)生順序上講，在判決作出后的逾期行為尚未發(fā)生，應(yīng)當是發(fā)生之后基于新的違約事實再行起訴；另外也考慮到不確定性的問題，因此穩(wěn)妥的裁判方式是判決逾期交房違約金或逾期辦證違約金計算至判決生效之日止。