劉安琪　王晨曦

摘要：宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利，是一種在特殊國(guó)家土地制度和時(shí)代背景下形成的權(quán)利產(chǎn)物，同時(shí)也是農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員切身利益密切相關(guān)的權(quán)利。宅基地使用權(quán)作為《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)，成為了保障農(nóng)村人口居住權(quán)、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的價(jià)值目標(biāo)的權(quán)利保障。隨著我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，農(nóng)村房屋交易問(wèn)題日益凸顯，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成為大勢(shì)所趨，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地使用權(quán)的立法，建立完善合理的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是十分必要的。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；宅基地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

宅基地使用權(quán)是指在他人所有的土地上建造住宅的權(quán)利，我國(guó)實(shí)行“房隨地走，地隨放走”的原則，因此宅基地使用權(quán)與個(gè)人住宅所有權(quán)具有同步性。隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度改革關(guān)系到農(nóng)民的核心利益，這就要求要從土地所有權(quán)中分離出宅基地使用權(quán)，充分賦予其用益物權(quán)的屬性。

1宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法現(xiàn)狀

2007年頒布的《物權(quán)法》明確規(guī)定宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)，并在該法第153條中明文規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題“適用其他法律規(guī)定”，以此作為宅基地使用權(quán)改革的預(yù)留空間。黨的十七屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》規(guī)定“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”，由此可見，農(nóng)村宅基地使用權(quán)已成為當(dāng)下的熱門話題，我國(guó)也開始不斷從政策和法律上為改革奠定相應(yīng)的理論基礎(chǔ)。

2我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀分析

社會(huì)轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加快，一方面體現(xiàn)在中小城市發(fā)展就地城鎮(zhèn)化，另一方面體現(xiàn)在農(nóng)村人口大量涌向大城市，社會(huì)人員雙向流動(dòng)。農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始有了新的需求，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也已經(jīng)出現(xiàn)了新的面貌，也面臨著一些新的挑戰(zhàn)。

2.1大量農(nóng)民進(jìn)城生活導(dǎo)致“空心村”現(xiàn)象

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，很多農(nóng)民選擇進(jìn)城務(wù)工。一些農(nóng)民在積累了足夠的資金之后，便在城市里定居。由于對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的擔(dān)心，同時(shí)法律也不允許宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致大量的宅基地住房變成了空宅，從而造成了“空心村”現(xiàn)象。由于這些宅基地是合法取得的，因此就算長(zhǎng)久地閑置，集體組織也不能收回，這種閑置造成了土地資源的極大浪費(fèi)。

2.2城市資本進(jìn)入農(nóng)村，違規(guī)自建房屋不斷增多

城市房?jī)r(jià)不斷地飆升，促使當(dāng)前農(nóng)村自主開發(fā)的房地產(chǎn)不斷涌現(xiàn)。在利益的驅(qū)動(dòng)下，一些開發(fā)商看中了農(nóng)村建設(shè)土地的低成本，于是以經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)村新居名義大量建設(shè)房屋，吸引了大批缺乏資金的城鎮(zhèn)居民購(gòu)房居住。這不僅讓農(nóng)民的切身利益遭到侵害，違規(guī)加層、超面積、超范圍建房等違規(guī)開發(fā)行為給農(nóng)村的環(huán)境和安全帶來(lái)了巨大的隱患。

2.3農(nóng)村宅基地使用權(quán)的各種隱形交易層出不窮

雖然我國(guó)的法律限制了宅基地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓以及贈(zèng)與，但事實(shí)上各種隱形流轉(zhuǎn)形式層出不窮。農(nóng)民由于對(duì)宅基地使用權(quán)的認(rèn)知不夠，而且政府方面缺乏公開透明的信息，致使很多農(nóng)民以低廉的價(jià)格出售了自己的宅基地使用權(quán)；部分有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的商人在城市郊區(qū)購(gòu)買宅基地，等到城鎮(zhèn)擴(kuò)展開發(fā)時(shí)便換來(lái)高價(jià)的補(bǔ)償，從中獲取暴利。

3我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法完善

3.1完善流轉(zhuǎn)程序及監(jiān)管機(jī)制

在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，宅基地權(quán)屬不清等現(xiàn)象十分普遍。因此要嚴(yán)格執(zhí)行一戶一基制度，也就是對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)方要符合條件，土地用途只可以是住宅，流出方必須保證以后不再申請(qǐng)用地。隨著中國(guó)城市化的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)地區(qū)，導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)大量的空閑宅基地。完善宅基地登記確權(quán)制度，有利于明晰流轉(zhuǎn)的宅基地產(chǎn)權(quán)，也有利于農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)保護(hù)，使其有法可依。

3.2完善宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介

由于土地交易不同于普通商品交易，其運(yùn)作程序相當(dāng)復(fù)雜，而交易主體的素質(zhì)參差不齊，造成供求雙方信息不對(duì)稱、流轉(zhuǎn)不順暢。這就要求有完善的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，來(lái)減少流轉(zhuǎn)成本、規(guī)范交易行為，這樣會(huì)使農(nóng)民的土地預(yù)期真正提高。

3.3健全宅基地抵押制度

我國(guó)《物權(quán)法》禁止抵押農(nóng)村宅基地使用權(quán)，但在農(nóng)民居住和宅基地使用兩者事實(shí)上無(wú)法分離的情況下，就會(huì)使農(nóng)村宅基地?zé)o法實(shí)現(xiàn)抵押，從而導(dǎo)致農(nóng)民來(lái)源于宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，就必須突破宅基地使用權(quán)抵押制度，開放農(nóng)村宅基地使用權(quán)的抵押。抵押宅基地有助于提高宅基地的使用效率，這樣既可以保障農(nóng)民的生活需要，也可以使離開宅基地的農(nóng)民沒(méi)有失去土地的后顧之憂，并且獲得經(jīng)濟(jì)來(lái)源。endprint