【摘要】房地產(chǎn)信托基金（REITs）最早出現(xiàn)在美國始于1960年，經(jīng)過法律制度變更以及監(jiān)管要求變化，美國已經(jīng)成為全球最大的REITs市場。REITs作為一項收益穩(wěn)定、流動性強(qiáng)的市場工具受到美國投資者的喜愛。我國目前房地產(chǎn)市場存在價格泡沫，政府通過3.17新政、發(fā)展房屋租賃市場、租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)房等措施試圖抑制房價上升，讓房子回歸居住屬性。這正是一個我國發(fā)展REITs的好時機(jī)，目前我國還沒有一支真正意義上的房地產(chǎn)信托基金。本文從多個方面，結(jié)合我國實際國情論述我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金是必要的。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托基金 REITs 房地產(chǎn)市場 資產(chǎn)負(fù)債率 風(fēng)險

一、房地產(chǎn)信托基金的概述

房地產(chǎn)信托基金REITs是房地產(chǎn)證券化的一種?？梢詫⒘鲃有缘偷姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)化證券資產(chǎn)在資本市場上進(jìn)行交易?？梢苑譃榈禺a(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。REITs是通過發(fā)行收益憑證來籌集資金，交給專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)投資進(jìn)行管理，在取得收益之后按照比例分配給獲得收益憑證的投資者的信托基金?？傮w上來看REITs的特點(diǎn)包括：它的收入主要來源使租金收入和房地產(chǎn)價值變動、它的收益幾乎全部用來分紅、REITs的收益率與股市、債市的相關(guān)性較低。

REITs可以打破租賃住房企業(yè)退出渠道，構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)。REITs在中國大行其道是遲早的事情，可以說推行房地產(chǎn)信托基金REITs對我國房地產(chǎn)業(yè)去杠桿、盤活大量存量資產(chǎn)、豐富我國金融產(chǎn)品以及維持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定和大力發(fā)展住房租賃市場都是有利的。

二、我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金REITs的必要性

（一）更好的發(fā)展住房租賃市場

我國為了調(diào)控房價，近日大力發(fā)展住房租賃市場，旨在讓人們以租房替代買房，冷卻房屋買賣市場，以此穩(wěn)定房價。但是目前我國無論一線二線城市，都存在房價高，但是租金收入很低的現(xiàn)象。以北京為例，一套500萬的房子一年的租金平均可以收取一年6.5萬的租金收入，租金回報率大概不到1.5%左右。投資者投資房地產(chǎn)來發(fā)展租賃市場以收取租金為收益，大概要用70年可以收回成本，而我國房地產(chǎn)普通居民住房產(chǎn)權(quán)只有70年，也就是說投資者投資了一個周期最終只能勉強(qiáng)可以收回本金，算上時間價值，收益率為負(fù)數(shù)，這樣的普通房屋租賃市場是不會有企業(yè)來投資的。這就需要將社會上各部門的閑散資金投入，建立一個成熟的市場來為發(fā)展房屋租賃市場提供保障。

通過發(fā)展我國的房地產(chǎn)信托基金REITs可以促進(jìn)發(fā)展住房租賃市場，將普通住宅資產(chǎn)證券化上市流通，讓廣大的投資者參與進(jìn)來，自由轉(zhuǎn)讓，持有REITs的投資者可以獲取租金收益。這樣來自社會上的閑散資金將會投入到房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場中，既不用國家出資也不用企業(yè)出資，社會資源會將REITs市場占領(lǐng)。當(dāng)REITs市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)，證券化資產(chǎn)自由流通，投資客的視線就會逐漸轉(zhuǎn)移到流動性更強(qiáng)、收益更加穩(wěn)定、風(fēng)險更小的資產(chǎn)證券化市場。一旦對房屋租金收益有利穩(wěn)定的市場需求，房屋租賃市場也會更順利更高效的運(yùn)行。發(fā)展REITs市場通過實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的上市流通，使投資者可以穩(wěn)定獲得租金收入，這可以促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展，所以發(fā)展REITs市場是必要的。

（二）降低房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

如表一所示，我國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，甚至有持續(xù)走高的態(tài)勢，2015年資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了77%。資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)長期償債能力的重要指標(biāo)，較高的負(fù)債也會帶來相應(yīng)的財務(wù)危機(jī)成本，降低公司價值。目前國際上房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)在50%以下。一旦我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營不善，資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，將會導(dǎo)致資不抵債。而我國房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債來源主要是政府債、銀行信貸和居民定金，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資不抵債將會導(dǎo)致整個金融體系受到影響。

利用REITs可以有效的降低房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率?？梢砸怨蓹?quán)方式進(jìn)行籌資，收益共享，如此一來，也符合我們供給側(cè)改革去杠桿的思路；其次，REITs對一個項目的投資不超過企業(yè)資產(chǎn)總額的一定比例，有助于分散房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。

（三）降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸不良貸款數(shù)量

如表二所示，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款占固定資產(chǎn)貸款比例達(dá)到36.8%，這些貸款絕大部分都是長期貸款。我國商業(yè)銀行的不良貸款率大概在2%左右，如此多的房地產(chǎn)信貸，一旦房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款率會迅速上升，影響整個金融體系的穩(wěn)定。

引入REITs可以有效的降低商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸增量，房地產(chǎn)業(yè)利用REITs進(jìn)行股權(quán)融資，大幅度降低對銀行信貸需求。當(dāng)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)較大波動，銀行房地產(chǎn)信貸量處在可控范圍內(nèi)，有利于商業(yè)銀行控制不良貸款數(shù)量，維護(hù)金融體系穩(wěn)定。

（四）穩(wěn)定房價，真正實現(xiàn)房子是用來住的

我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價格存在泡沫，我國一線城市的租金回報率（一年租金/房屋價格）僅有1.5%，而世界上發(fā)達(dá)國家這一指標(biāo)應(yīng)該在5%以上。如：達(dá)拉斯為7.35%、大阪為5.91%、洛杉磯為5.80%、東京為5.76%、紐約這一數(shù)值為5.08%。造成我國房屋價格虛高的原因主要是人們對于房地產(chǎn)的投資性需求過大，人們總是認(rèn)為買房就能賺錢。甚至有一些企業(yè)放棄自己的本行，將熱錢投入到房地產(chǎn)業(yè)中炒房。這些行為以及人們的錯誤預(yù)期，使我國房屋價格虛高。

在十九大會議上，習(xí)近平具體指出，“要提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會治理，加強(qiáng)社會保障體系建設(shè)。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。建立我國的REITs產(chǎn)品，可以將人們對于房地產(chǎn)的投機(jī)需求轉(zhuǎn)移到對REITs的交易上，REITs單筆投資金額更小、交易更快速、流動性更強(qiáng)。這樣可以從根本上穩(wěn)定房價，抑制市場投機(jī)需求，是房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定。

（五）有利于發(fā)展多層次資本市場

我國資本市場發(fā)展還不夠完善，我國引入REITs產(chǎn)品，在資本市場是可以對房地產(chǎn)的股權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與投資，讓原來買不起房子的投資者可以在資本市場投資房地產(chǎn)享受租金收益和價格變動收益。增加了資本市場產(chǎn)品的多樣性，有利于我國發(fā)展多層次資本市場，提高資本市場抵御金融風(fēng)險的能力，使市場更加穩(wěn)定和成熟。

三、總結(jié)

綜上所述，我國發(fā)展房地產(chǎn)信托基金REITs可以促進(jìn)發(fā)展租房租賃市場、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、降低商業(yè)銀行不良資產(chǎn)率，增強(qiáng)商業(yè)銀行抵御房地產(chǎn)市場風(fēng)險的能力、真正實現(xiàn)房子是用來住的，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性和有利于發(fā)展我國的多層次資本市場。我國目前房地產(chǎn)市場比較混亂，價格泡沫也現(xiàn)實存在。在發(fā)展住房租賃市場、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房的同時，政府也應(yīng)該學(xué)習(xí)美國成熟市場的經(jīng)驗，尋找城市試點(diǎn)運(yùn)行我國的REITs產(chǎn)品，而不僅僅是類似REITs產(chǎn)品，真正邁出我國房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的第一步。

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作者簡介：王宇（1994-），男，漢族，北京人，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)研究生，研究方向：金融市場。endprint